Ist es mehr Ärger, ein Vermieter zu werden, als es wert ist?

Mit Wohnimmobilien lässt sich Geld verdienen, behaupten manche Leute. Oberflächlich betrachtet scheint es eine todsichere Wette zu sein; in Wirklichkeit bereitet es normalerweise mehr Kopfschmerzen, als es wert ist. Die Herausforderungen beginnen früh und sind fast immer zeit- und kostenintensiv. Werfen wir einen Blick auf sechs der Großen.

Herausforderung 1: Eine Immobilie finden

Über die Suche nach einem Gut wurden ganze Bücher geschrieben Wohnmietobjekt. Wegen seiner kritischen Bedeutung wurde dem Thema so viel Text gewidmet. Kaufe einen Platz zu teuer und du wirst es nie schaffen Geld. Aber auch der Versuch, ein Schnäppchen zu ergattern, kann mühsam sein. Der Kauf eines Fixer-Obermaterials erfordert, dass Sie über die Fähigkeiten, Zeit, Werkzeuge und das Geld verfügen, um die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.

Wenn Sie es nicht eilig haben, können Sie hier ein Schnäppchen machen Anlage; Wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie mit der Reparatur des Mietobjekts verbringen, eine Minute, die Sie nicht für eine profitablere oder angenehmere Aktivität aufwenden. Heutzutage gibt es jedoch Verwaltungsgesellschaften, die einen Großteil dieser Kleinarbeit – von der Suche nach einer Immobilie bis zur Sanierung – für Sie erledigen können, natürlich gegen Gebühr.

Herausforderung 2: Vorbereitung der Einheit

Bekomme so ziemlich jedes Stück von Grundeigentum in den Mietzustand erfordert oft als absolutes Minimum frischen Teppich und Farbe. Beide Elemente erfordern Zeit und Geld. Fenstergitter, Deckflecken und Rasenpflege sind weitere häufige Bedürfnisse. Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, müssen auch diese Fragen neu aufgegriffen werden.

Herausforderung 3: Mieter finden

Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, Mietinteressenten finden. Natürlich bekommt man oft das, wofür man bezahlt. Die Schaltung einer Anzeige in einer seriösen Publikation führt oft zu einer besseren Gruppe von Befragten. Anstatt dass College-Kinder Geld sparen wollen, erhöhen Sie Ihre Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu bekommen.

Einen Monat lang eine Anzeige zu schalten, wird jedoch einen kleinen Bissen aus Ihrem Geldbeutel nehmen, und zwar richtig Screening Ihre Mieter, indem Sie a Bonitätsprüfung und Hintergrundüberprüfung wird einen weiteren Bissen nehmen. Die Investition ist die Zeit und das Geld wert, da eine Überprüfung Ihre Chancen erhöht, verantwortungsbewusste Mieter zu finden. Verantwortungsvolle Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Immobilie nicht und verlangen nicht, dass Sie sich auf die kostspieligen und zeitaufwändigen einlassen Vertreibung Prozess.

Herausforderung 4: Mühelos

Auch tolle Mieter und perfekte Mietobjekte sind mit einer Menge Ärger verbunden. Gebrochene Rohre, verstopfte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die auftreten. Auch gute Mieter wollen Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn das Abwasser in ihre Wohnung zurückströmt oder die Kabelgesellschaft aus Versehen die Telefonleitungen unterbricht.

Schlechte Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Miete können die Probleme zusätzlich erhöhen. Der Auszugstag ist eine weitere herausfordernde Zeit. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Komponenten des Hauses können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder vergeudete Moment mit Streiten ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, in den sauren Apfel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Apropos: Das wirst du wahrscheinlich brauchen Vermieterversicherung abschließen—Nein, dein Stammgast Hausbesitzerpolitik ist nicht ausreichend – und das ist ein weiterer Punkt in der Spalte „Laufende Ausgaben“.

Herausforderung 5: Wartung

Die Wartung der Hauptkomponenten und Annehmlichkeiten ist a Big-Ticket-Artikel. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar; Ein neues Dach oder eine neue Auffahrt kann Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 US-Dollar pro Monat beträgt und das Dach 5.000 US-Dollar beträgt, können Sie schnell Geld verlieren. Fügen Sie Teppich, Farbe und einen neuen Ofen hinzu, sowie Mieter, die nicht lange bleiben, und die Immobilie könnte jahrelang Geld verlieren.

Herausforderung 6: Zinssätze

Was tun? Zinsen mit irgendwas zu tun haben? Eine Menge. Wenn die Preise sinken, ist es oft billiger, zu kaufen als zu mieten, und so kann die Nachfrage nach Ihrer(n) Einheit(en) sinken. Die Miete zu senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann Ihre Fähigkeit, Geld verdienen.

Wie Geld gemacht wird

Kann der Kleine bei all den Herausforderungen, die es zu meistern gilt, mit Mietimmobilien Geld verdienen? Ja, aber es erfordert einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze hervorgehoben:

1. Lebe in

Die gemeinsame Nutzung des Raums durch den Kauf einer Maisonette (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist oft ein profitables Unterfangen. Da Sie vor Ort sind und sich ohnehin um die Immobilie kümmern möchten, ist das zusätzliche Geld a Bonus. Natürlich bleiben alle Herausforderungen bestehen und das Wohnen vor Ort bedeutet, dass Sie immer erreichbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen. Planen Sie angemessen und prüfen Sie sorgfältig.

2. Einfach loslegen

Vermiete eine heruntergekommene Wohnung, die nichts Schönes hat Annehmlichkeiten, so wenig Wartung wie möglich zu machen und das Aussehen nicht aufrechtzuerhalten, führt zu Profite. Wenn du es nicht glaubst, schau dir die Unterkünfte außerhalb des Campus in einer Universitätsstadt des Landes an. Es klingt nicht sehr schön, aber eine einfache, abgespeckte Eigenschaft (keine Deckenventilatoren, Klimaanlage usw.) hält den Prozess einfach.

Vier Wände und ein Boden sorgen für einen minimalen Wartungsaufwand und wenige Dinge, die brechen oder beschädigt werden können. Anwerbung von Mietern durch staatlichesubventioniert Programme wie Section 8 Housing bieten ein garantiertes Einkommen. Die Herausforderung besteht hier eher darin, dass man für ein paar Dollar in der Hand oft eine raue Mieterschicht und eine stark abgenutzte Immobilie bekommt.

3. Langfristige Beteiligungen

Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie bei der Miete und den Ausgaben im Wesentlichen ausgeglichen sind. Ihr Ansatz ist es, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu kaufen, die Miete der Mieter abzahlen zu lassen Hypothek, und dann in 30 Jahren verkaufen, hoffentlich von einem gewissen Preis profitieren Anerkennung.

Obwohl dies ein vernünftiger Ansatz ist, werden die Gewinne wahrscheinlich gering sein, und die Kapitalertragsteuer kann heftig sein (angesichts Ihrer niedrigenKostenbasis). Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die man woanders besser hätte investieren können.

4. Vollzeit gehen

Seriöse Vermieter gehen ernsthaft vor. Sie gliedern ein, kaufen mehrere Gebäude und erledigen einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Lifestyle-Entscheidung, die viel Zeit und Energie erfordert, und eine Strategie für den Kauf und Verkauf, um sie zu maximieren steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen und Einkommen zu minimieren.

Einstellung eines Immobilienverwalters

Ein Hausverwalter kann viele der Aufgaben eines Mietobjektes übernehmen. Dazu gehören Marketing, Mieter auswählen, Wartung, Budgetierung und Einzug der Mieten. Sie können erwägen, einen Hausverwalter einzustellen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren möchten, obwohl dies Ihren Gewinn beeinträchtigt.

Rolle des Property Managers

Hausverwalter können eine Vielzahl von Rollen übernehmen. Was das genau ist, müssen Sie mit Ihrem Vorgesetzten verhandeln. Es ist wichtig, ihre Rolle zu identifizieren und eine Liste von Aufgaben und Verantwortlichkeiten zu entwickeln. Wird Ihr Hausverwalter nur Mieter finden? Oder kümmern sie sich um die tägliche Wartung und das Eintreiben der Miete?

Ein Hausverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Angestellter sein. Sie sollten mit Ihrem Steuerberater sprechen, um den günstigsten Ansatz zu bestimmen und die spezifischen Verpflichtungen zu bestimmen, die Sie möglicherweise haben.

Sie können auch eine Hausverwaltung beauftragen; eine Firma, mit der Sie sich direkt mit allen Aspekten des Mietobjekts befassen. Dies kann teuer sein, aber ideal sein, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.

Auswahl eines Property Managers

Stellen Sie sicher, dass Hausverwaltung die Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Zulassungsanforderungen erfüllt.

Vielleicht möchten Sie nach einem Manager suchen, der Erfahrung in den Bereichen Werbung, Marketing, Mieterbeziehungen, Mieteintreibung, Budgetierung, Leasing und Wartung hat. Ein guter Hausverwalter kennt sich auch mit den lokalen und staatlichen Gesetzen aus. Als Grundstückseigentümer können Sie für die Handlungen Ihres Verwalters haftbar gemacht werden, so dass Sie verklagt werden können, wenn Ihr Verwalter gegen Gesetze zum fairen Wohnungsbau verstößt.

Sobald Sie sich für einen Hausverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie einen Hausverwaltungsvertrag verfassen, der die Pflichten, die Vergütung und die Kündigungsbedingungen des Verwalters festlegt.

Die Quintessenz

Wird a Vermieter Den Aufwand wert? Nur du kannst entscheiden. Schauen Sie nur, bevor Sie springen und mit realistischen Erwartungen und einem soliden Spielplan in Ihr neues Unterfangen gehen.

Indem Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Ihnen begegnet, und werden die Erfahrung wahrscheinlicher genießen.