Definition von Immobilienderivaten

Was ist ein Immobilienderivat?

Immobilienderivate, manchmal auch als. bezeichnet Immobilienderivate, sind Instrumente, die es Anlegern ermöglichen, sich in der Anlageklasse Immobilien zu engagieren, ohne tatsächlich Gebäude besitzen zu müssen. Stattdessen ersetzen sie die Immobilie durch die Wertentwicklung eines Immobilienrenditeindex. Auf diese Weise können Anleger in Immobilien-Eigen- oder Fremdkapital investieren, ohne jemals einen tatsächlichen Vermögenswert zu kaufen oder Immobilien als Sicherheit.

Vorteile von Immobilienderivaten

Immobilienderivate ermöglichen es einem Anleger, seine Vorauszahlungen zu reduzieren Hauptstadt Engagement und die Absicherung von Immobilienportfolios bei gleichzeitiger Bereitstellung alternativer Risikomanagementstrategien.

Historisch gesehen hatten Immobilien eine geringe Performance-bedingte Korrelation zu Aktien und Bindung Investitionen, was es zu einem wünschenswerten Portfolio macht Diversifikation Werkzeug. Leider Kauf und Verkauf physisch Eigentum ist bei weitem nicht so einfach wie der Wertpapierhandel.

Der NPI-Index

Der National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) ist der anerkannte Index, der erstellt wurde, um die Anlageperformance der Gewerbeimmobilien Markt. Der ursprünglich 1977 entwickelte unverschuldete Index hat einen Gesamtwert von etwa 702 Milliarden US-Dollar (Stand: 3. Quartal 2020) aus allen Teilen der USA.

Gewerbliche Immobilienanlagen werden in folgende Anlagearten eingeteilt:

• Private Equity
• Private Schulden
• Öffentliches Eigenkapital
• Staatsverschuldung

Wie Immobilienderivate funktionieren

Die für den Private-Equity-Sektor entwickelten Derivate des NCREIF-Index basieren auf tauscht die es in verschiedenen Formen gibt und es Anlegern ermöglicht, ihr Engagement in entweder den Anerkennung oder Gesamtrendite des Index selbst oder durch den Austausch von Engagements von einer Landnutzung zu einer anderen.

Eine Methode ist "go lang" (Wiederherstellung der Exposition beim Kauf von Immobilien) oder "go kurz" (Nachbildung der Exposition beim Verkauf von Immobilien). Eine andere Methode besteht darin, die Gesamtrendite des NCREIF-Index nach Immobiliensektoren aufzuschlüsseln, also Anlegern ermöglicht, die Renditen von Büroimmobilien gegen Einzelhandelsimmobilien zu tauschen, z Beispiel.

Der Renditeswap ermöglicht es zwei Anlegern auf beiden Seiten des Swaps, Strategien auszuführen, die mit tatsächlichen Vermögenswerten auf dem privaten Immobilienmarkt nicht erreicht werden können. Swaps ermöglichen es Anlegern, ihre Portfolios taktisch ändern oder neu ausbalancieren für einen bestimmten Zeitraum, ohne dass das Eigentum an den derzeit auf dem Bilanz. Verträge bis zu drei Jahren werden in der Regel von einem Investmentbank, die als fungiert Clearingstelle für die Fonds.

Im Falle eines Anlegers, der die Gesamtrendite des NCREIF-Index kauft, akzeptiert er die Gesamtrendite des NPI (vierteljährlich gezahlt) zu einem vorbestimmten Nominalbetrag und verpflichten sich, einen kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich eines Spreads (Margin) auf denselben Nominalbetrag zu zahlen. Die andere Partei des Swaps würde die gleichen Cashflows umgekehrt erhalten, die vierteljährliche Indexrendite zahlen und den Referenzzinssatz zuzüglich des Spreads erhalten.

Angenommen, es gibt Investoren für beide Seiten des Handels, zwei Investoren, die eine handeln möchten Ein Immobilienengagement für ein anderes könnte die Rendite des NPI für diesen bestimmten Immobilientyp gegen. eintauschen Ein weiterer. Zum Beispiel ein Portfoliomanager, der der Meinung ist, dass sein Fonds zu viel für Büroimmobilien und zu wenig für Industrieimmobilien könnten einen Teil des Büroengagements gegen Industrieimmobilien tauschen, ohne tatsächlich Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen.

Ein Aktienindex

Anstelle des NPI verwenden Derivate für ein Engagement im öffentlichen Aktiensektor des gewerblichen Immobilienmarktes die Gesamtrendite des National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), um die zu berechnen Zahlungsströme akzeptiert (für den Long-Investor) oder bezahlt (vom Short-Investor).

Dieser Index liefert die Performance-Rendite für den Markt der öffentlichen Wertpapiere besichert durch Gewerbeimmobilien. Zum Beispiel zahlt der Swap-Empfänger den kurzfristigen Referenzzinssatz zuzüglich a Verbreitung, in einen einjährigen Index-Swap mit einem Nominalbetrag von 50 Millionen Dollar einzutreten, und sie würden vierteljährliche Zahlungen aus dem NAREIT-Index in Höhe von 50 Millionen Dollar erhalten. Auch hier kann der Anleger ein vollständig diversifiziertes öffentliches Immobilienengagement erhalten, ohne einen einzigen Vermögenswert zu kaufen.

Derivate von Immobilienanleihen

Aufgrund der Breite und Tiefe der Tranchen mit unterschiedlichen Risikoprofilen aus dem zugrunde liegenden Pool gewerblicher Immobilienhypotheken, die auf der Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS)-Markt sind auch Immobilienderivate für Immobilienschuldtitel verfügbar. Die Swaps für öffentliche Immobilienschulden basieren auf Indizes des CMBS-Marktes.

Dank der Breite und Tiefe der Daten aus einer Vielzahl von Transaktionen (bezogen auf Equity-Immobilien) CMBS-Indizes sind für ihre jeweiligen Märkte ein viel besserer Leistungsindikator als diejenigen für ihre Aktien Kollegen. Der bemerkenswerteste Unterschied zwischen den Equity Swaps und den Debt Swaps besteht darin, dass die Empfänger der zinsbasierten Zahlungen den Referenzzinssatz erhalten Minus- ein Spread, im Gegensatz zu den Equity Swaps, die in der Regel auf dem Referenzzinssatz basieren Plus eine Verbreitung. Das ist weil zugrunde liegende Wertpapiere werden in der Regel kurzfristig revolvierend finanziert repo befristete Schuldtitel, die normalerweise dem kurzfristigen Referenzzinssatz abzüglich eines Spreads entsprechen, und daher wird der Zinssatz an die Swap-Kontrahenten weitergegeben.

Private Immobilien-Debt-Derivate, wie z Kreditausfallswaps (CDSs), werden normalerweise verwendet, um Hecke Kreditrisiko. Derivate wie Kreditswaps stellen der Swap-Partei sowohl den Zinssatz als auch Kreditrisiko, während der Vermögenswert (ein gewerblicher Immobilienkredit) in der Bilanz der Gegenpartei verbleibt. Also, a Hypothekengeber kann Teile seines Schuldenportfolios zu verschiedenen Anlagebedingungen absichern, ohne das Darlehen selbst verkaufen zu müssen. Auf diese Weise können Anleger aus bestimmten Sektoren des Immobilienmarktes aussteigen, wenn sie das Gefühl haben, dass die Rendite nicht ausreicht dem Risiko angemessen sind und das Engagement später wiedererlangen, wenn der Markt für diesen bestimmten Sektor verbessert.

Besondere Überlegungen

Denn Gewerbeimmobilien sind kapitalintensiv und relativ illiquide, fällt es Immobilieninvestoren schwer, ihr Engagement abzusichern oder auszuführen Alpha Strategien. Hohe Transaktionskosten und ein Markt, der weniger effizient ist als der von Aktien und Anleihen, haben die Neugewichtung von Portfolios als Reaktion auf Marktveränderungen erschwert.

Da Immobiliendaten transparenter werden und Transaktionsinformationen einfacher und kostengünstiger zu erhalten sind, Immobilienindizes haben an Relevanz gewonnen, was zur Schaffung eines immer effizienteren Derivatemarktes geführt hat. Immobilienderivate ermöglichen es Anlegern, ihr Engagement in bestimmten Risiken und Chancen zu ändern, ohne Vermögenswerte kaufen und verkaufen zu müssen. Diese Derivate ermöglichen die Anlage in einem anderen Sektor des Immobilienaktienmarktes oder den Handel eines Immobilienengagements zu einem variablen Zinssatz zuzüglich oder abzüglich einer Prämie.

Die Möglichkeit, Engagements zu tauschen, ermöglicht es dem Immobilieninvestor, bei der Investition taktischer zu werden. Sie können nun in alle vier Quadranten des Immobilienmarktes ein- und ausgehen, was ein besseres Risikomanagement und das Potenzial zur Steigerung der kurzfristig oder langfristig Rendite ihrer Investitionen.