So analysieren Sie REITs (Real Estate Investment Trusts)

EIN Immobilienfonds (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Laut Gesetz müssen 90 % der Gewinne eines REITs ausgeschüttet werden als Dividenden an Aktionäre. Hier werfen wir einen Blick auf REITs, ihre Eigenschaften und wie man einen REIT bewertet.

Was qualifiziert sich als REIT?

Die meisten REITs leasen Flächen, kassieren Mieten und schütten diese Einnahmen dann als Dividenden an die Aktionäre aus. Hypotheken-REITs (auch mREITs genannt) besitzen keine Immobilien, sondern finanzieren Immobilien. Diese REITs erzielen Erträge aus den Zinsen ihrer Anlagen, die Hypotheken, hypothekenbesicherte Wertpapiere und andere damit verbundene Vermögenswerte umfassen.

Zu als REIT qualifizieren, muss ein Unternehmen bestimmte Bestimmungen des Internal Revenue Code (IRC) einhalten. Konkret muss ein Unternehmen die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren:

• Investieren Sie mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Staatsanleihen
• Verdienen Sie mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten, Zinsen für Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen
• Zahlen Sie jedes Jahr mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden der Aktionäre aus
• Seien Sie ein Unternehmen, das als Körperschaft steuerpflichtig ist
• Von einem Vorstand oder Treuhänder verwaltet werden
• Nach dem ersten Jahr des Bestehens mindestens 100 Aktionäre haben 
• Nicht mehr als 50 % der Aktien von fünf oder weniger Personen halten

Durch den REIT-Status vermeidet ein Unternehmen Corporate Einkommenssteuer. Ein Stammkunde Konzern macht einen Gewinn und zahlt Steuern auf seinen gesamten Gewinn und entscheidet dann, wie der Nachsteuergewinn zwischen Dividenden und Reinvestition. Ein REIT schüttet einfach alle oder fast alle seine Gewinne aus und kann die Besteuerung überspringen.

Arten von REITs

Es gibt eine Reihe von verschiedene Arten von REITs. Equity-REITs spezialisieren sich in der Regel auf den Besitz bestimmter Gebäudetypen wie Wohnungen, regionale Einkaufszentren, Bürogebäude, Unterkünfte oder Ferienanlagen. Einige sind diversifiziert und einige entziehen sich einer Klassifizierung – zum Beispiel ein REIT, der nur in Golfplätze investiert.

Der andere Haupttyp von REITs ist ein Hypothek REIT. Diese REITs vergeben durch Immobilien besicherte Kredite, besitzen oder betreiben jedoch in der Regel keine Immobilien. Hypotheken-REITs erfordern eine spezielle Analyse. Sie sind Finanzunternehmen, die mehrere Absicherungsinstrumente einsetzen, um ihre Zinsrate Exposition.

Während eine Handvoll Hybrid-REITs sowohl Immobiliengeschäfte als auch Hypothekendarlehen betreiben, sind die meisten REITs sind der Aktientyp – die REITs, die sich auf das „Hard Asset“-Geschäft von Immobilien konzentrieren Operationen. Wenn Sie über REITs lesen, lesen Sie normalerweise über Aktien-REITs. Daher konzentrieren wir unsere Analyse auf Aktien-REITs.

Wie man REITs analysiert

REITs sind Dividendenaktien, die sich auf Immobilien konzentrieren. Wenn Sie nach Einkommen suchen, würden Sie es zusammen mit High-Yield in Betracht ziehen Rentenfonds und Dividenden zahlende Aktien. Als Dividendenaktien werden REITs ähnlich wie andere Aktien analysiert. Es gibt jedoch einige große Unterschiede aufgrund der buchhalterischen Behandlung von Immobilien.

Lassen Sie uns das an einem vereinfachten Beispiel veranschaulichen. Angenommen, ein REIT kauft ein Gebäude für 1 Million US-Dollar. Nach Rechnungslegungsvorschriften muss unser REIT Gebühren erheben Abschreibungen gegen das Vermögen. Nehmen wir an, wir verteilen die Abschreibung über 20 Jahre linear. Jedes Jahr ziehen wir 50.000 USD an Abschreibungskosten ab (50.000 USD pro Jahr x 20 Jahre = 1 Million USD).

Schauen wir uns das vereinfachte an Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung Oben. Im Jahr 10 weist unsere Bilanz den Wert des Gebäudes auf 500.000 US-Dollar (d. h. die Buchwert), das sind die ursprünglichen Kosten von 1 Million US-Dollar minus 500.000 US-Dollar kumulierter Abschreibung (10 Jahre x 50.000 US-Dollar pro Jahr). In unserer Gewinn- und Verlustrechnung werden 190.000 US-Dollar der Ausgaben von den Einnahmen in Höhe von 200.000 US-Dollar abgezogen, aber 50.000 US-Dollar der Ausgaben sind eine Abschreibungsgebühr.

FFO

Allerdings gibt unser REIT dieses Geld im Jahr 10 nicht wirklich aus – die Abschreibung ist a bargeldlos. Daher addieren wir die Abschreibungsgebühr zum Nettogewinn, um zu produzieren Funds from Operations (FFO). Die Idee ist, dass die Abschreibung unsere Nettoeinkommen weil unser Gebäude in den letzten 10 Jahren wahrscheinlich nicht die Hälfte an Wert verloren hat. FFO behebt diese vermutete Verzerrung durch Ausschluss der Abschreibung. FFO enthält auch einige andere Anpassungen.

AFFO

Wir sollten beachten, dass FFO näher rückt Cashflow als Nettoeinkommen, aber es erfasst nicht den Cashflow. Beachten Sie im obigen Beispiel vor allem, dass wir die für den Erwerb des Gebäudes ausgegebenen 1 Million US-Dollar (die Investitionsausgaben) nie gezählt haben. Eine genauere Analyse würde beinhalten Investitionen. Die Zählung der Investitionsausgaben ergibt eine Zahl, die als. bekannt ist bereinigter FFO (AFFO).

Nettoinventarwert

Unsere hypothetische Bilanz kann uns helfen, die andere gängige REIT-Kennzahl zu verstehen, Nettoinventarwert (NAV). Im Jahr 10 betrug der Buchwert unseres Gebäudes nur 500.000 US-Dollar, weil die Hälfte der Anschaffungskosten wurde abgeschrieben. Buchwert und damit verbundene Verhältnisse wie Kurs-Buchwert – im Hinblick auf die allgemeine Aktienanalyse oft fragwürdig – sind also ziemlich nutzlos für REITs. Der NAV versucht, den Buchwert einer Immobilie durch eine bessere Schätzung von. zu ersetzen Marktwert.

Die Berechnung des NAV erfordert eine etwas subjektive Einschätzung der REITs Beteiligungen. Im obigen Beispiel sehen wir, dass das Gebäude 100.000 US-Dollar generiert Betriebsergebnis (200.000 US-Dollar Umsatz minus 100.000 US-Dollar Betriebsausgaben). Eine Methode wäre, profitieren auf das Betriebsergebnis basierend auf einem Marktkurs. Wenn wir denken, der Markt ist präsent Cap-Rate für diesen Gebäudetyp 8 % beträgt, dann beträgt unsere Schätzung des Gebäudewerts 1,25 Millionen US-Dollar (100.000 US-Dollar Betriebseinkommen / 8 % Obergrenze = 1.250.000 US-Dollar).

Diese Verkehrswertschätzung ersetzt den Buchwert des Gebäudes. Wir würden dann die Hypothekenschuld (nicht gezeigt) abziehen, um den Nettoinventarwert zu erhalten. Vermögenswerte abzüglich Schulden entsprechen Eigenkapital, wobei „Netto“ im NAV Nettoschulden bedeutet. Der letzte Schritt besteht darin, den NAV in Stammaktien aufzuteilen, um den NAV pro Aktie zu erhalten, was einer Schätzung von. entspricht innerer Wert. Theoretisch ist das zitierte Aktienkurs sollte nicht zu weit vom NAV je Aktie abweichen.

Von oben nach unten vs. Bottom-Up-Analyse

Bei der Aktienauswahl hört man manchmal von von oben nach unten gegen Prost Analyse. Top-down beginnt mit einer wirtschaftlichen Perspektive und setzt auf Themen oder Sektoren (z. B. kann eine alternde Bevölkerungsgruppe Pharmaunternehmen begünstigen). Bottom-up konzentriert sich auf die Grundlagen bestimmter Unternehmen. REIT-Aktien erfordern eindeutig sowohl eine Top-Down- als auch eine Bottom-Up-Analyse.

Aus einer Top-down-Perspektive können REITs von allem beeinflusst werden, was sich auf das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien auswirkt. Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum sind tendenziell für alle REIT-Typen günstig. Die Zinsen sind, kurz gesagt, eine bunte Mischung.

Ein Anstieg der Zinssätze bedeutet normalerweise eine sich verbessernde Wirtschaft, was für REITs gut ist, da die Menschen mehr Geld ausgeben und Unternehmen mehr Platz mieten. Steigende Zinsen sind für Wohnungs-REITs in der Regel gut, da die Menschen es vorziehen, Mieter zu bleiben, anstatt neue Häuser zu kaufen. Andererseits können REITs oft von niedrigeren Zinssätzen profitieren, indem sie ihre Zinsaufwendungen und damit ihre Rentabilität steigern.

Wichtig sind auch die Kapitalmarktbedingungen, nämlich die institutionelle Nachfrage nach REIT-Aktien. Im Kurzer lauf, kann diese Nachfrage die Fundamentaldaten überfordern. REIT-Aktien schnitten beispielsweise 2001 und im ersten Halbjahr 2002 trotz glanzloser Fundamentaldaten recht gut ab, weil Geld in die gesamte Region floss Anlageklasse.

Auf individueller REIT-Ebene möchten Sie gute Aussichten auf Umsatzwachstum sehen, wie z. B. Mieteinnahmen, damit verbundene Dienstleistungseinnahmen und FFO. Sie wollen sehen, ob der REIT eine einzigartige Strategie hat, um die Auslastung zu verbessern und seine Mieten zu erhöhen.

Skaleneffekte

REITs streben in der Regel Wachstum durch Akquisitionen an und streben weiterhin an, zu realisieren Skaleneffekte durch die Assimilation ineffizient ausgeführter Eigenschaften. Skaleneffekte würden durch eine Reduzierung der Betriebsaufwand als Prozentsatz des Umsatzes. Aber Akquisitionen sind ein zweischneidiges Schwert. Wenn sich ein REIT nicht verbessern kann Belegungsraten und/oder Mieten zu erhöhen, kann zu unüberlegten Akquisitionen gezwungen werden, um das Wachstum anzukurbeln.

Da Hypothekenschulden eine große Rolle für den Eigenkapitalwert spielen, lohnt sich ein Blick in die Bilanz. Einige empfehlen, sich anzusehen Hebelkraft, so wie die Verschuldungsgrad. In der Praxis ist es jedoch schwer zu sagen, wann die Hebelwirkung zu groß geworden ist. Es ist wichtiger, den Anteil von abzuwägen Fest im Gegensatz zu variabel verzinsten Anleihen. Im Strom Niedrigzinsumfeld, wird ein REIT, der nur variabel verzinste Anleihen verwendet, von steigenden Zinsen betroffen sein.

REIT-Steuern

Die meisten REIT-Dividenden sind nicht das, was der IRS als qualifizierte Dividenden betrachtet, daher werden sie im Allgemeinen mit einem höheren Satz besteuert. Abhängig von Ihrer Steuerklasse werden qualifizierte Dividenden mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert. Bei REITs werden die meisten Dividenden jedoch als ordentliches Einkommen besteuert – bis zu 37 % für 2021.

Allerdings kann es hier gute Neuigkeiten geben. Da es sich bei REITs um Pass-Through-Geschäfte handelt, können alle Dividenden, die nicht als qualifizierte Dividenden gelten, für den Abzug des qualifizierten Geschäftseinkommens (QBI) von 20 % in Frage kommen. Wenn Sie zum Beispiel 1.000 US-Dollar an normalen REIT-Dividenden haben, schulden Sie möglicherweise nur 800 US-Dollar davon Steuern.

Die Quintessenz

REITs sind Immobilienunternehmen, die hohe Dividenden zahlen müssen, um in den Genuss der Steuervorteile des REIT-Status. Stabiles Einkommen, das über Staatsanleihenrenditen kombiniert mit Preisvolatilität, um a. anzubieten Gesamtrendite Potenzial, das mit Aktien mit geringer Marktkapitalisierung konkurrieren kann. Um einen REIT zu analysieren, müssen Anleger die durch Abschreibungen verursachten Bilanzierungsverzerrungen verstehen und makroökonomischen Einflüssen besondere Aufmerksamkeit schenken.