Definition des automatisierten Bewertungsmodells (AVM)

Was ist ein automatisiertes Bewertungsmodell (AVM)?

Ein automatisiertes Bewertungsmodell (AVM) ist ein Begriff für einen Dienst, der mathematische oder statistische Modellierung kombiniert mit Datenbanken von Bestandsimmobilien und Transaktionen zur Immobilienkalkulation Werte. Die meisten automatisierten Bewertungsmodelle vergleichen die Werte ähnlicher Immobilien zum gleichen Zeitpunkt.

Viele Gutachter und sogar Wall Street Institutionen verwenden diese AVMs zur Bewertung von Wohnimmobilien. Consumer-ready AVMs gibt es auch auf Immobilienbörsen wie Zillow und Trulia.

Wie funktionieren automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs)?

Berichte über automatisierte Bewertungsmodelle (AVM) basieren auf Technologie, einschließlich proprietärer Algorithmen, und können von Kreditgebern und Agenten in Sekundenschnelle abgerufen werden. Sie enthalten normalerweise sowohl a hedonisch Modell (eine Art statistischer Regressionsanalyse) und einen Wiederholungsverkaufsindex, die sowohl gewichtet als auch analysiert werden, um die Preisschätzung zu erstellen. AVMs enthalten in der Regel den Wert des Steuerbevollmächtigten, alle relevanten Informationen über die fragliche Immobilie – wie zum Beispiel die Verkaufshistorie – und eine Analyse der Verkäufe gleichartiger Immobilien.

Sie werden auch verwendet, um das Underwriting für Hypotheken und Eigenheimdarlehen, Refinanzierungsentscheidungen sowie Unterstützung bei der Verlustbegrenzung und dem Kreditrisiko Managementtätigkeiten wie Marking-to-Market von Immobilienbeständen in institutionellen Investments Portfolios. Während AVMs ursprünglich zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet wurden, hat sich ihre Verwendung auf andere Arten einschließlich Gewerbeimmobilien ausgeweitet.

(AVM)-Anbieter bieten ihre Dienstleistungen einer Vielzahl von Kunden an, darunter Immobilienmakler und Makler, Hypothekenbanken und große Finanzinstitute. Zu den führenden AVM-Anbietern gehören CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue und Equifax. Die Öffentlichkeit kann sie über kostenlose Websites für Verbraucherimmobilien nutzen.

Vor- und Nachteile von automatisierten Bewertungsmodellen (AVMs) in Immobilien

Trotz ihrer heute weit verbreiteten Verwendung lösen AVMs einige Debatten aus, insbesondere darüber, wie sie im Vergleich zu herkömmlichen persönlichen Bewertungen abschneiden.

Vorteile von AVMs

Die Vorteile der Verwendung von AVMs gegenüber physischen Bewertungen sind denen eines automatisierten Systems gegenüber dem menschlichen Aufwand ähnlich. Grundsätzlich sparen sie Zeit, Geld und Mühe. Sie können in Sekundenschnelle zahlreiche Berechnungen und Vergleiche durchführen und müssen nicht physisch herausfahren, um eine Immobilie oder ähnliche Immobilien zu besichtigen ("Komps" ein Schlüsselfaktor bei der Bewertung und Preisgestaltung einer bestimmten Immobilie).

All dies senkt die Kosten für die Bewertung einer Immobilie oder mehrerer Immobilien. AVMs sind besonders nützlich, um den Wert eines gesamten Immobilienportfolios zu bewerten. Einmal eingerichtet, können AVMs mit geringem Aufwand betrieben werden.

Algorithmen sind nicht nur billiger und schneller, sondern unterliegen auch keinen menschlichen Fehlern – oder Fehlverhalten. Als objektive Automaten entfernen sie Bias und Subjektivität aus der Gleichung. Das Risiko von Betrug oder vorsätzlichen Fehlpreisen ist also geringer – obwohl Computerprogramme natürlich gehackt oder manipuliert werden können.

Nachteile von AVMs

Damit ein AVM gut funktioniert, benötigt es qualitativ hochwertige Daten in ausreichender Menge, um repräsentativ zu sein. Darin liegt seine Verletzlichkeit.

Der am häufigsten genannte Nachteil von AVMs ist, dass sie bei der Wertermittlung nicht den tatsächlichen Zustand der Immobilie berücksichtigen (und nicht berücksichtigen können). Sie gehen lediglich von einem durchschnittlichen Zustand aus, der korrekt sein kann oder auch nicht. Sie können keine Details oder Abweichungen im Zustand feststellen.

AVMs sind großartig im Vergleich, aber was ist, wenn es an vergleichbare Immobilie oder Transaktionsdaten aktenkundig? Aus diesem Grund sind neu gebaute Immobilien besonders schwer zu bewerten und AVMs, die eher buchstäblich sind, neigen dazu, sich etwas einfallen zu lassen, das als Comps dient. Und weil ein AVM auf der Grundlage bekannter Faktoren arbeitet – der historischen Aufzeichnung – übersieht es immaterielle Dinge, die eine Schätzung erhöhen oder senken können.

Schließlich kann ein AVM nur mit den angegebenen Daten arbeiten, und es besteht immer die Gefahr, dass Daten falsch eingegeben werden. Die darin enthaltenen Informationen sind möglicherweise ebenfalls nicht aktuell, was AVMs in sich schnell ändernden Immobilienmärkten unzuverlässig macht.

Die Quintessenz

Große Anbieter von automatisierten Bewertungsmodellen werben für ihre Genauigkeit, umfassende Abdeckung und Zeitersparnis. AVMs handeln im Durchschnitt. Sie sind daher besonders effektiv, wenn der Immobilienbestand sehr allgemein ist. In Regionen mit einer größeren Auswahl an Typen und Stilen sind sie möglicherweise weniger genau und nützlich.

Während ihre Verwendung zunimmt, haben AVMs die Schätzungen der menschlichen Bewertung nicht ersetzt, nicht zuletzt, weil die meisten Hypothekenbanken verlangen eine individuelle Bewertung einer Immobilie durch einen zertifizierten Gutachter, in Person. Aufgrund von Bedenken hinsichtlich ihrer Genauigkeit schlagen einige Branchenteilnehmer vor, die Ergebnisse mehrerer AVMs anzuzeigen, um ein vollständigeres Bild zu erhalten und das Vertrauen in ihre Berichte zu stärken.