Kanada: Eine neue Grenze für Immobilieninvestoren

Der Besitz von Immobilien in Kanada kann profitabel sein, wenn Sie die kanadischen Steuergesetze verstehen, die für gelten Grundeigentum Investitionen.

Es gibt keine Wohnsitz- oder Staatsbürgerschaftspflicht für den Kauf und Besitz von Immobilien in Kanada. Sie können vorübergehend einen kanadischen Wohnsitz belegen, müssen jedoch die Einreisebestimmungen erfüllen, wenn Sie einen längeren Aufenthalt haben oder ein ständiger Wohnsitz werden möchten. Nichtansässige können auch in Kanada Mietwohnungen besitzen, müssen dies jedoch jährlich einreichen Steuerrückzahlungen mit dem Canada Revenue Agency (CRA).

Grundsteuern

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bezahlen Sie eine Provinz Übertragungssteuerdas variiert von Provinz zu Provinz, kann aber bei den ersten 200.000 US-Dollar etwa 1 % und beim Rest 2 % betragen. Einige Ausnahmen gelten, wenn dies Ihr erster Immobilienkauf in Kanada ist.

Auch die Gemeinden erheben eine jährliche Grundsteuern, basierend auf geschätzter Immobilienwert, der den Marktwert widerspiegelt. Schul- und andere Steuern sind darin enthalten Gemeindesteuer. Informationen über die aktuelle Kommunalsteuer für eine bestimmte Immobilie sind in der Regel leicht verfügbar.

Neuanschaffungen von Eigenheimen unterliegen dem Bundes Mehwertsteuer (GST), aber ein Teilrabatt kann für neue oder vom Bauherren renovierte Häuser erhalten werden, wenn Sie beabsichtigen, in dem Haus zu wohnen. Die GST gilt nicht für Wiederverkaufswohnungen.

Steuern auf Mieteigentum

Das kanadische Einkommensteuergesetz verlangt, dass jedes Jahr 25 % der Bruttomieteinnahmen aus Immobilien abgeführt werden. Nichtansässige können jedoch 25 % der Nettomieteinnahmen (nach Ausgaben) zahlen, indem sie ein NR6-Formular ausfüllen. Wenn das Mietobjekt anfällt Nettoverluste, dann können Sie bereits gezahlte Steuern zurückfordern. Ihr Einkommen wird unterschiedlich behandelt, je nachdem, ob Sie Miteigentümer oder Partner sind und ob es sich um Miete oder. handelt geschäftliches Einkommen.

Sie können zwei Arten von angefallenen Ausgaben abziehen, um Mieteinnahmen zu erzielen: aktuelle Betriebsaufwand und Kapitalaufwendungen. Letzteres bietet einen längerfristigen Nutzen. Die Kosten für Mobiliar oder Ausstattung eines Mietobjekts können für dieses Jahr nicht von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Kosten können jedoch über einen Zeitraum von Jahren abgezogen werden, da diese Gegenstände an Wert verlieren. Der Abzug heißt der Kapitalkostenzuschuss (CCA).

Grundsteuern und Hypotheken, Bankdarlehen oder Kreditlinie Zinsen sind in Kanada steuerlich abzugsfähig, wenn es sich um eine Immobilie handelt als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Verkauf von kanadischem Eigentum

Wenn ein nicht ansässige eine kanadische Immobilie verkauft, nimmt die kanadische Regierung 50% des Verkaufs als Quellensteuer.

In den USA ansässige Personen müssen den Veräußerungsgewinn ebenfalls dem. melden Internal Revenue Service (IRS). Wenn der Gewinn jedoch in Kanada besteuert wurde, kann er als ausländische Steuergutschrift. Wenn ein Gebietsfremder eine kanadische Immobilie verkauft, muss der Verkäufer dem Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von der CRA erstellt. Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehalten, da der Käufer gegenüber der CRA für alle nicht gezahlten Steuern des Gebietsfremden persönlich haften könnte.

Wenn Sie in Kanada wohnhaft sind und das kanadische Eigentum Ihnen gehört Hauptwohnsitz, Sie werden nicht besteuert Kapitalgewinn wenn Sie die Immobilie verkaufen. Sie können jeden Wohnsitz als Hauptwohnsitz bezeichnen, solange Sie ihn „gewöhnlich bewohnen“. Die Bezeichnung kann für saisonale Wohnungen wie ein Ferienhaus oder ein Wohnmobil gelten. Bei einer Familieneinheit ist pro Jahr nur ein Hauptwohnsitz zulässig. Diese Forderung hat wichtige Implikationen. Wenn Sie beispielsweise mehr als eine Immobilie besitzen, müssen Sie anhand der Kapitalgewinne für dieses Jahr entscheiden, welche Sie als Hauptwohnsitz ausweisen möchten.

Wenn Sie Einwohner sind, die Immobilie aber nicht in all den Jahren, in denen Sie sie besaßen, Ihr Hauptwohnsitz war, müssen Sie anteilig den Veräußerungsgewinn für die Jahre, in denen Sie die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz angegeben haben. Eine Nutzungsänderung von der Miete zum Hauptwohnsitz könnte zu einer „vermeintlichen Verfügung“ führen und steuerpflichtige Veräußerungsgewinne auslösen. Sie können die Erfassung dieses Gewinns jedoch aufschieben, bis Sie das Haus tatsächlich verkaufen.

Wenn Sie Kanada verlassen, gibt es eine "angenommene Verfügung" über Kapitalvermögen. Mit anderen Worten, wenn Sie kanadische Vermögenswerte besitzen, deren Wert an Wert gewonnen hat, müssen Sie diese Gewinne versteuern, wenn Sie das Land verlassen. Diese „vermutete Verfügung“ kann auch gelten, wenn ein nicht ansässiger Grundstückseigentümer verstirbt oder wenn eine Immobilie von einer Person an das Unternehmen oder den Verwandten der Person überwiesen, obwohl kein Geld überwiesen wurde bezahlt.

Eigenheimdarlehen

Sie können Eigenkapital aus Ihrem kanadischen Wohneigentum erhalten mit a umgekehrte Hypothek oder Home-Equity-Kreditlinie (HELOC).

Eine umgekehrte Hypothek ist nicht jedermanns Sache, aber sie ermöglicht es Hausbesitzern, die 55 Jahre oder älter sind, regelmäßige Zahlungen in Höhe von bis zu 55 % des aktuellen Eigenheims aufzunehmen Schätzwert. Es ist keine Rückzahlung erforderlich und der Erlös ist steuerfrei. Die Mittel können angelegt werden; das Zinsaufwendungen abgeschrieben werden kann (wenn die Mittel in ein Einkommen erwirtschaftet werden) und der Eigenheimbesitzer kann so lange wie gewünscht im Haus wohnen. Das Darlehen endet, wenn der Hausbesitzer stirbt oder das Haus verkauft, und wird dann mit dem Verkaufserlös abbezahlt.

Ein HELOC ist eine zweite Hypothek auf Ihr Haus, um einen Kredit oder eine Kreditlinie zu sichern. Es bietet eine größere Zahlungsflexibilität als a konventionelle Hypothek da Sie jederzeit einen beliebigen Betrag des Kapitals ohne Strafe abbezahlen können. Der Zinssatz für eine Kreditlinie ist in der Regel höher als der Hypothekenzins, aber in der Regel niedriger als unbesicherte Schulden.

Alternative Immobilienanlagen

Immobilieninvestmentfond (REITs) sind börsennotierte Unternehmen, die in ein Portfolio von Immobilienvermögen investieren. Die meisten in Kanada ansässigen REITs handeln mit Kanadas Benchmark Toronto Börse (S&P/TSX).

Als Trusts müssen sie den größten Teil ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Im Jahr 2007 hat die kanadische Bundesregierung dies gesetzlich vorgeschrieben Einkommens-Trusts Januar 2011 in normale steuerzahlende Kapitalgesellschaften umgewandelt werden müssen, viele REITs blieben jedoch von dieser Gesetzgebung verschont. Die neuen Treuhandregeln verlangen, dass ein REIT 95 % seines Einkommens aus passive Einnahmen Quellen (Miete von Immobilien, Zinsen, Kapitalgewinne aus Immobilien, Dividenden und Lizenzgebühren) und 75 % seiner Einnahmen aus dem Miet- und Kapitalgewinnanteil der vorherigen Regel. Wenn der REIT diese Struktur beibehält, bleibt er unter den bisherigen Treuhandsteuergesetzen.

Die Quintessenz

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die kanadischen Gesetze ziemlich liberal sind, wenn es um den Besitz von Immobilien geht. Sie müssen kein kanadischer Staatsbürger sein oder sogar im Land leben, und Grundsteuern und Zinsaufwendungen sind steuerlich absetzbar. Um gewinnbringend zu investieren, sollten Sie sich jedoch der steuerlichen Auswirkungen jeder Phase der Investition bewusst sein, vom Besitz der Immobilie über das Bewohnen oder Mieten bis hin zum Verkauf.