Hypotheken mit festem oder variablem Zinssatz: Was ist jetzt besser?

Ab März Am 28. Februar 2018 ergab die Kreditgeberumfrage von Bankrate.com, dass die Hypothekenzinsen für eine 30-jährige Festzinsbindung 4,30 % und für a. 3,72 % betrugen 15 Jahre fest und 4,05 % für die ersten fünf Jahre bei einer 5/1-Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM). Diese sind national Durchschnitte; Hypothekenzinsen variieren je nach Standort und sind stark von Ihrer Kreditwürdigkeit abhängig.

Der erste Schritt bei der Entscheidung, ob eine Festhypothek oder ein ARM die beste Wahl auf dem heutigen Markt ist, besteht also darin, mit mehreren Kreditgebern zu sprechen, um dies herauszufinden für welchen Zinssatz Sie sich qualifizieren und welche Kreditkonditionen für Sie angesichts Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihres Einkommens, Ihrer Schulden, Ihrer Anzahlung und Ihrer monatlichen Zahlung sinnvoll sind sich leisten.

Wie wählen Sie zwischen einer Festhypothek und einer ARM-Hypothek, wenn Sie wissen, welche Zins- und Laufzeit-Kreditgeber Ihnen gewähren? Berücksichtigen Sie diese Faktoren.

Fest vs. ARM: Monatliche Zahlungsdifferenz

Für jede 100.000 US-Dollar, die Sie sich leihen, zahlen Sie pro Monat für jede der wichtigsten Hypothekenarten zu den oben aufgeführten nationalen Durchschnittszinssätzen:

– 30-jährige Festhypothek: 495 USD.

– 15-jährige Festhypothek: 726 USD.

– 5/1 Hypothek mit variablem Zinssatz: $480 für die ersten 60 Monate.

Betrachtet man nur die monatliche Zahlung, scheint die Hypothek mit variablem Zinssatz die bessere Wahl zu sein. Es ist die günstigste Option mit 15 US-Dollar pro Monat. Je höher Ihre Hypothek, desto höher die monatliche Ersparnis. Wenn Sie sich eine halbe Million leihen, sparen Sie mit einem einstellbaren Zinssatz 73 US-Dollar pro Monat.

Ist dieser Unterschied groß genug, um die mit einem ARM verbundenen zusätzlichen Risiken auf sich zu nehmen?

Arten von Hypotheken mit variablem Zinssatz

ARMs gibt es in vielen Arten. Am beliebtesten ist ein Hybrid-ARM, und von diesen ist die beliebteste Option der 5/1 ARM, gefolgt von 3/1, 7/1 und 10/1 ARM.

So funktionieren hybride ARMs: Ein 5/1 ARM zum Beispiel hat einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre, die sogenannte Einführungsphase. Danach passt sich der Zinssatz einmal im Jahr für die restliche Kreditlaufzeit (z. B. weitere 25 Jahre) an. Es gibt ARMs, die seltener als einmal im Jahr angepasst werden, wie z. B. 3/3 und 5/5 ARM, aber diese können schwer zu bekommen sein. Je länger die Anfangsphase, desto geringer ist die Differenz zwischen dem Zinssatz des ARM und dem Zinssatz der Festhypothek.

In den Vereinigten Staaten basiert der Zinssatz für die meisten ARMs auf dem US-Treasury-Satz. Die Treasury-Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Wenn Sie also jetzt einen ARM abschließen, besteht eine gute Chance, dass Ihr Zinssatz steigt, wenn die Einführungsphase des ARM endet. Die US-Notenbank Fed erhöhte die Zinsen einmal im März und wird dies voraussichtlich noch zweimal im Jahr 2018 tun, wobei jede Erhöhung 0,25 % beträgt.

Risikotoleranz und Zukunftspläne

Wenn Sie eine Festhypothek abschließen, wissen Sie, bevor Sie Ihre Abschlusspapiere unterschreiben, genau, wie hoch Ihre Hypothekenzahlung jeden Monat sein wird, solange Sie die Hypothek haben. Viele Menschen schätzen diese Stabilität.

ARMs unterliegen einem Zinsänderungsrisiko oder der Möglichkeit, dass sich der Zinssatz ändert. Nach Ablauf der ersten Laufzeit passt sich der Zinssatz für diese Hypothekenart an aktuelle Marktbedingungen. Woher wissen Sie, wie hoch der Zinssatz eines ARM sein wird, wenn er nach der Einführungsphase zurückgesetzt wird?

Die Details eines bestimmten ARM – die sogenannte Zinsobergrenze – sagen Ihnen, wie hoch Ihre monatliche Zahlung sein könnte. Ein 5/1 ARM könnte beispielsweise eine Cap-Struktur von 2-2-6 haben, d. h. im sechsten Jahr (nach Ablauf der fünfjährigen Einführungsfrist) kann der Zinssatz um 2%, in den Folgejahren kann der Zinssatz um weitere 2% pro Jahr steigen, und die Gesamtzinserhöhung darf während der Laufzeit des Darlehen.

Wenn Ihr Einführungszinssatz 4 % beträgt, beträgt Ihr Zinssatz in den ersten fünf Jahren 4 %. Im sechsten Jahr kann er je nach dem einjährigen US-Schatzsatz um bis zu 2 % steigen, sodass Ihr Satz bis zu 6 % betragen kann. Im siebten Jahr könnte Ihre Rate um weitere 2 % auf 8 % steigen, und im achten Jahr könnte Ihre Rate erneut um 2 % steigen, so dass Ihre Rate 10 % beträgt. An diesem Punkt hätten Sie die Obergrenze von 6% erreicht; Ihre Rate würde nie höher als 10 % sein.

Während die Obergrenze Ihr Risiko etwas reduziert, beträgt der Unterschied zwischen 4 % Zinsen und 10 % Zinsen bei einer Hypothek von 200.000 USD und 30 Jahren eine monatliche Zahlung von etwa 955 USD gegenüber etwa 1.755 USD. Sie müssen sich fragen, ob Sie mit einem Worst-Case-Szenario von zusätzlichen 800 US-Dollar pro Monat für die Jahre 8 bis 30 leben können.

Ob sich Ihr Kurs jemals so hoch anpasst, hängt vom Indexkurs des ARM ab. Wenn Ihr ARM an den einjährigen Treasury-Satz indexiert ist und dieser Satz im sechsten Jahr derselbe ist wie im ersten Jahr, wird Ihr Zinssatz im sechsten Jahr nicht erhöht. Wenn der Treasury-Satz jedoch um 3% gestiegen ist, wird Ihr Zinssatz im sechsten Jahr aufgrund der Obergrenze um nicht mehr als 2% steigen.

Menschen, die ARMs bekommen, denken oft, dass eines der folgenden Ereignisse eintreten wird:

– Sie werden das Haus verkaufen, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.

– Ihr Einkommen wird steigen, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.

– Sie können sich refinanzieren, bevor das Darlehen zurückgesetzt wird.

– Die Zinssätze bleiben stabil oder sinken, so dass sie bei der Rücksetzung des Darlehens einen Zinssatz haben, der dem Einführungszinssatz ähnelt.

Wenn Sie die Große Rezession erlebt haben, als viele Kreditnehmer ARMs hatten, konnten sie sich nach der Zinsrücksetzung, Sie wissen, dass die Erwartungen der Menschen und die finanzielle Realität unterschiedlich sein können dramatisch. Kreditnehmer, die unter einer dieser gängigen Annahmen einen ARM aufnehmen möchten, sollten sich überlegen, ob dies immer noch der Fall wäre in der Lage, die Hypothek zu verwalten, wenn ihre Annahmen nicht aufgehen, insbesondere wenn der Zinssatz so hoch wie möglich ansteigt gehen. Wenn nicht, kann eine Festhypothek die bessere Wahl sein.

FHA-Waffen

Die Federal Housing Administration (FHA) garantiert variabel verzinsliche Hypotheken, die es den Kreditgebern ermöglicht, sie Kreditnehmern anzubieten, die für die Qualifizierung mildere Anforderungen benötigen. Die FHA bietet 1-Jahres-ARMs und 3-, 5-, 7- und 10-Jahres-Hybrid-ARMs an. Der Zinssatz für 1 Jahr und 3 Jahre Versionen können nach der Einführungsphase nicht um mehr als 1 % pro Jahr oder über die Lebensdauer von mehr als 5 % steigen das Darlehen. Der Zinssatz für 5-, 7- und 10-jährige ARMs darf nach der Einführungsphase nicht um mehr als 2 % pro Jahr angehoben werden, und die Obergrenze für die Laufzeit beträgt 6 %.

Wie bei allen FHA-Hypotheken muss ein FHA-ARM zwar mildere Qualifikationen haben, jedoch müssen die Kreditnehmer eine Voraushypothek bezahlen Versicherungsprämie in Höhe von 1,75 % des Kreditbetrags (der normalerweise in das Darlehen eingerechnet wird und Sie dafür Zinsen zahlen) Ergebnis). Es erfordert auch eine monatliche Hypothekenversicherungsprämie, deren Kosten von Ihrer Kreditlaufzeit und der Anzahlung abhängen. Wenn Sie beispielsweise die von der FHA geforderte Mindesteinzahlung von 3,5 % leisten und ein 30-jähriges Darlehen aufnehmen, Sie zahlen jedes Jahr 0,85 % des ausstehenden Kreditsaldos in der Hypothekenversicherung, bis Sie das Darlehen zurückzahlen voll. Diese Summe wird durch 12 geteilt und zu Ihrer monatlichen Zahlung addiert. Bei einem Darlehen von 200.000 US-Dollar würde die Vorausprämie 3.500 US-Dollar kosten, und die monatlichen Prämien für die Hypothekenversicherung würden Sie im ersten Jahr etwa 142 US-Dollar pro Monat kosten und danach allmählich sinken. Diese Kosten erhöhen kurz- und langfristig die Kosten des Eigenheims und können es weniger erschwinglich machen.

Wahl zwischen einem Festzinsdarlehen und einem ARM

Nun, da Sie wissen, wie sich ARMs im Vergleich zu Festzinsdarlehen vergleichen lassen, wie entscheiden Sie, welches für Ihre Situation am sinnvollsten ist?

Sean O. McGeehan, ein Kreditsachbearbeiter in Homer Glen, Illinois, etwas außerhalb von Chicago, wiegt auf diese Weise. „Die meisten unserer Kunden fallen in den Festpreis-Bucket. Sie sind traditionell Erstkäufer von Eigenheimen, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen und ihre Zukunftspläne nicht kennen“, sagt er. "Wenn sie Kinder bekommen und langfristig dort bleiben müssen, gibt ihnen ein fester Zinssatz Sicherheit und Stabilität bei ihren Hypothekenzahlungen."

Da die Zinssätze auf dem heutigen Markt fast nirgendwo anders hingehen können, als nach oben zu gehen, sind die meisten Eigenheimkäufer nicht daran interessiert, das Risiko eines ARM einzugehen.

„Aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfelds habe ich die 30-jährige Festdarlehensoption in der Vergangenheit zu 90 % der Zeit genutzt über sechs Jahre für Erstkäufer von Eigenheimen“, sagt Lauren Abrams, Hypothekenberaterin bei Absolute Mortgage Banking in San Ramon. Calif.

„Es ist jedoch wichtig, ein Gespräch über die langfristigen Pläne des Käufers für die Immobilie zu führen. In den meisten Fällen wissen die Käufer nicht oder können nicht vorhersagen, wie diese Pläne aussehen werden“, sagt sie. "Kunden bestehen manchmal darauf, dass dies nur ein Starterhaus ist und [sie] nicht länger als drei bis fünf Jahre darin bleiben." Nach ihrer Erfahrung ist dieser Zeitrahmen kann bei Scheidung, Jobwechsel, Heirat oder Kindern sogar nur ein Jahr betragen, aber dieser Zeitrahmen kann sich auch leicht auf über 10 Jahre erstrecken.

Kreditnehmer, die denken, dass sie für kürzere Zeit zu Hause sein werden und einen ARM verwenden möchten, könnten ihr Risiko mindern, indem sie die monatliche Ersparnisse auf einem verzinslichen Konto zur Deckung einer möglicherweise höheren zukünftigen Zahlung, wenn sie zum Zeitpunkt des Zinssatzes noch zu Hause sind passt sich an. Aber „in Wirklichkeit werden Hauskäufer dieses Geld normalerweise nicht sparen“, sagt Abrams.

Wohlhabende Kunden und Investoren, die einen Plan haben, wie lange sie die Hypothek tragen und sich möglicherweise leisten können höhere Zahlungen später werden eher die Attraktivität eines ARM sehen und eher von seiner Einführung profitieren Bewertung.

Wenn Sie sich die höheren monatlichen Zahlungen für eine 15-jährige Festhypothek leisten können und planen, zu Hause zu bleiben, Langfristig sparen Sie das meiste Geld, da die Gesamtzinszahlungen hoch sein werden untere. Und das Festhalten an den heute immer noch sehr niedrigen 15-Jahres-Zinsen wird mit ziemlicher Sicherheit weniger teuer sein, als einen ARM langfristig zu tragen, obwohl der ARM jetzt billiger ist.

Die Quintessenz

Laut Daten von CoreLogic und Freddie Mac entschieden sich im August 2017 weniger als 10 % der Kreditnehmer für ARMs.

Wenn Sie einen ARM verwenden möchten, weil sein niedrigerer Zinssatz Ihnen hilft, sich für eine Finanzierung zu qualifizieren, um einen teureren zu kaufen Überlegen Sie, ob der Unterschied in der Qualität der Immobilie, den Sie mit dem ARM erhalten können, das Zinsrisiko ausmacht lohnend. Sie werden versucht sein zu sagen: „Ja! Natürlich!" wegen des tollen Schulviertels, der neuen Parkettböden oder der wundervollen Nachbarschaft. Aber stellen Sie sich vor, wie Sie sich diese Immobilie vorstellen würden – und ob Sie sie sich noch leisten könnten oder nicht –, wenn sich die monatliche Zahlung nach ein paar Jahren verdoppelt. Für die meisten Kreditnehmer in diesem Markt mit steigenden Zinssätzen ist ein Festzins wahrscheinlich klüger.

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