Die Kosten für den Abschluss von Hypotheken verstehen

Eine Hypothek aufzunehmen ist nicht kostenlos. Bevor Sie diese Hausschlüssel erhalten, gehen Sie zum Abschlusstisch, um Darlehensdokumente und Papiere zu unterzeichnen, die das Hauseigentum vom Verkäufer auf Sie übertragen.

Während Ihres Hauskaufs haben Dritte – wie Ihr Immobilienanwalt und Ihr Hypothekengeber – Dienstleistungen erbracht. Abschlusskosten umfassen die Gebühren, die diese Fachleute (sowie andere) für diese Dienstleistungen erheben, um die Immobilientransaktion und Ihr Wohnungsbaudarlehen abzuschließen.

Was sind typische Abschlusskosten?

Die Schließungskosten liegen in der Regel zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises des Hauses. Wenn Sie also ein Haus im Wert von 200.000 US-Dollar kaufen, können Ihre Schließungskosten zwischen 6.000 und 12.000 US-Dollar liegen. Die Abschlussgebühren variieren je nach Bundesland, Kreditart und Hypothekengeber, daher ist es wichtig, diese Gebühren genau zu beachten.

Laut einer Umfrage von ClosingCorp aus dem Jahr 2019 zahlen Hauskäufer in den USA durchschnittlich 5.749 US-Dollar für Abschlusskosten (einschließlich Steuern). Die Umfrage ergab die höchsten durchschnittlichen Schließungskosten in Teilen des Nordostens, einschließlich des Bezirks Columbia (25.800 $), Delaware (13.273), New York (12.847 $), Maryland (11.876) und Pennsylvania ($10,076). Die durchschnittlichen Abschlusskosten im Bundesstaat Washington (12.406 USD) gehörten ebenfalls zu den höchsten. Zu den Bundesstaaten mit den niedrigsten durchschnittlichen Abschlusskosten gehörten Indiana (1.909 USD), Montana (2.063 USD), South Dakota (2.159 USD), Iowa (2.194 USD) und Kentucky (2.276).

Ein Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen eine Kreditschätzung innerhalb von drei Werktagen nach Erhalt Ihres Hypothekenantrags. In diesem Schlüsseldokument werden die geschätzten Abschlusskosten und andere Darlehensdetails aufgeführt. Obwohl diese Zahlen bis zum Abschlusstag schwanken können, sollte es keine großen Überraschungen geben.

Drei Werktage vor Ihrem Abschluss muss Ihnen ein Kreditgeber ein Offenlegungsformular für den Abschluss zur Verfügung stellen. Sie sehen eine Spalte mit den ursprünglich geschätzten Abschlusskosten und den endgültigen Abschlusskosten sowie eine weitere Spalte mit der Differenz, wenn die Kosten gestiegen sind. Wenn Sie neue Gebühren sehen, die nicht auf dem ursprünglichen Kreditvoranschlag standen, oder feststellen, dass Ihre Abschlusskosten deutlich höher sind, wenden Sie sich sofort an Ihren Kreditgeber und/oder Immobilienmakler.

Warum sind Abschlusskosten notwendig?

Sie zahlen wahrscheinlich bereits eine Anzahlung, ganz zu schweigen von einem Angeld als Beweis von Treu und Glauben und einer beträchtlichen Hypothekenzahlung auf absehbare Zeit. Warum müssen Sie auch Abschlusskosten bezahlen?

Eine Immobilientransaktion ist ein etwas komplexer Prozess mit vielen beteiligten Akteuren und zahlreichen beweglichen Teilen. Einige Staaten (und einige Darlehensprodukte) erfordern bestimmte Inspektionen, die über die grundlegende Inspektion hinausgehen, für die Sie direkt einen Hausinspektor Ihrer Wahl bezahlen. Dann gibt es Grund- und Grunderwerbssteuern sowie Versicherungsschutz und verschiedene zusätzliche Gebühren, auf die unten eingegangen wird.

Gebührenarten mit Abschlusskosten

Alle Abschlusskosten werden in Ihrem Kreditvoranschlag aufgeführt und Abschlussmeldung. Hier sind einige der Standardgebühren, die Sie erwarten können (in alphabetischer Reihenfolge).

Anmeldegebühr

EIN Kreditantragsgebühr kann vom Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Hypothekenantrags in Rechnung gestellt werden. Fragen Sie den Kreditgeber nach Details, bevor Sie eine Hypothek beantragen.

Anwaltsgebühr

Eine Gebühr, die von einem Immobilienanwalt für die Vorbereitung und Überprüfung von Hauskaufverträgen und -verträgen erhoben wird.Nicht alle Staaten verlangen einen Anwalt, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.

Abschlussgebühr

Diese wird auch als Treuhandgebühr bezeichnet und wird an die Partei gezahlt, die den Abschluss abwickelt, die je nach Landesrecht die Titelgesellschaft, eine Treuhandgesellschaft oder ein Anwalt sein kann.

Kuriergebühr

Wenn Sie Papierdokumente unterschreiben, hilft diese Gebühr, deren Transport zu beschleunigen. Wenn der Abschluss digital abgewickelt wird, zahlen Sie diese Gebühr möglicherweise nicht.

Kreditauskunftsgebühr

Dies ist eine Gebühr ($15–$30) von einem Kreditgeber, um Ihre Kreditauskünfte von den drei wichtigsten Meldestellen. Einige Kreditgeber erheben diese Gebühr möglicherweise nicht, da sie von den Meldebehörden einen Rabatt erhalten.

Treuhandeinzahlung

Einige Kreditgeber verlangen, dass Sie zwei Monate lang Immobiliensteuer- und Hypothekenversicherungszahlungen hinterlegen Schief Konto.

Prämie für die Hypothekenversicherung der FHA

FHA-Darlehen erfordern eine Hypothekenversicherungsprämie im Voraus (UPMIP) von 1,75 % des Grunddarlehensbetrags, der bei Abschluss zu zahlen ist (oder kann in Ihre Hypothek aufgenommen werden). Es gibt auch eine monatliche jährliche MIP-Zahlung, die je nach Laufzeit und Grundbetrag Ihres Darlehens zwischen 0,45 und 1,05% liegen kann.

Hochwasserermittlungs- und Überwachungsgebühr

Dies ist eine Gebühr, die einem zertifizierten Hochwasserinspektor in Rechnung gestellt wird, um festzustellen, ob sich das Grundstück in einem Hochwassergebiet befindet. die eine Hochwasserversicherung erfordert (Getrennt von Ihrer Hausratversicherung). Ein Teil der Gebühr beinhaltet die laufende Beobachtung, um Änderungen des Hochwasserstatus des Grundstücks zu überwachen.

Ablösesumme der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder eine Immobilie in einer geplanten Entwicklung kaufen, müssen Sie der Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) dieser Gemeinde beitreten. Dies ist die Transfergebühr, die die Kosten des Eigentümerwechsels abdeckt, wie z. B. Dokumentenkosten. Ob der Verkäufer oder Käufer die Gebühr zahlt, kann im Vertrag stehen oder nicht; solltest du vorher prüfen.

Der Verkäufer sollte Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht HOA-Gebühren Beträge und eine Kopie des Jahresabschlusses, der Mitteilungen und des Protokolls der HOA. Bitten Sie darum, diese Dokumente sowie die Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (oder CC&Rs), die Satzung und Regeln der HOA, bevor Sie die Immobilie kaufen, um sicherzustellen, dass sie in guter finanzieller Lage ist und an einem Ort, den Sie möchten wohnen.

Hauseigentümerversicherung

Ein Kreditgeber verlangt in der Regel eine Vorauszahlung des ersten Jahres Hauseigentümerversicherung Prämie bei Abschluss.

Titelversicherung des Kreditgebers

Dies ist eine im Voraus an die Titelgesellschaft gezahlte einmalige Gebühr, die einen Kreditgeber schützt, wenn ein Eigentumsstreit oder ein Pfandrecht auftritt, das nicht in der Titelsuche.

Bleibasierte Lackinspektion

Sie können einen zertifizierten Inspektor bezahlen, um festzustellen, ob die Immobilie eine gefährliche Farbe auf Bleibasis aufweist, was in Häusern möglich ist, die vor 1979 gebaut wurden. Es kann etwa 300 Dollar kosten.

Punkte

Punkte (oder Rabattpunkte) beziehen sich auf eine optionale Vorauszahlung an den Kreditgeber, um den Zinssatz für Ihr Darlehen zu senken und dadurch Ihre monatliche Zahlung zu senken. Ein Punkt entspricht 1% der Kreditsumme. In einem Niedrigzinsumfeld spart Ihnen dies möglicherweise nicht viel Geld.

Eigentümerhaftpflichtversicherung

EIN Titelversicherung Die Versicherungspolice schützt Sie für den Fall, dass jemand Ihr Eigentum an der Immobilie in Frage stellt. Es ist in der Regel optional, wird aber von Rechtsexperten dringend empfohlen. Es kostet in der Regel 0,5-1 % des Kaufpreises.

Originierungsgebühr

Das Entstehungsgebühr deckt die Verwaltungskosten des Kreditgebers zur Bearbeitung Ihrer Gebühr und beträgt in der Regel 1 % des Kreditbetrags.Einige Kreditgeber berechnen keine Emissionsgebühren, aber wenn sie dies nicht tun, berechnen sie normalerweise einen höheren Zinssatz, um die Kosten zu decken.

Schädlingsuntersuchung

Dies ist eine Gebühr, die die Kosten einer professionellen Schädlingsuntersuchung auf Termiten, Hausschwamm oder andere schädlingsbedingte Schäden abdeckt. Einige Staaten und einige staatlich versicherte Kredite erfordern die Inspektion. Es kostet normalerweise etwa 100 US-Dollar.

Vorausbezahlte tägliche Zinsgebühren

Eine Zahlung zur Deckung jeglicher anteilig Zinsen auf Ihre Hypothek, die vom Abschlussdatum bis zum Datum Ihrer ersten Hypothekenzahlung anfallen.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, könnte Ihr Kreditgeber verlangen PMI, und Sie müssen möglicherweise die PMI-Zahlung des ersten Monats beim Abschluss leisten.

Gebühr für die Immobilienbewertung

Dies ist eine erforderliche Gebühr, die an einen Fachmann gezahlt wird Hausbewertung Unternehmen, um den angemessenen Marktwert des Eigenheims zu ermitteln, der zur Ermittlung Ihres Beleihungsquote (LTV). Es liegt in der Regel zwischen 300 und 500 US-Dollar.

Vermögenssteuer

Erwarten Sie beim Abschluss, anteilig zu zahlen Grundsteuern die vom Abschlussdatum bis zum Ende des Steuerjahres fällig sind.

Tarifsperrgebühr

Dies ist eine Gebühr, die vom Kreditgeber erhoben wird, um Ihnen einen bestimmten Zinssatz zu garantieren (einsperren) für einen begrenzten Zeitraum, in der Regel ab dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, bis zum Abschluss. Sie kann zwischen 0,25 und 0,5 % Ihres Kreditwertes betragen, obwohl einige Kreditgeber eine kostenlose Zinssperre anbieten.

Immobilienprovisionen

Hier ist eine weitere hohe Gebühr: Immobilienprovisionen. Käufer zahlen diese Gebühr jedoch normalerweise nicht; Verkäufer tun. Die von einem Makler erhobene Provision beträgt oft 5–6% des Bruttokaufpreises des Hauses, der dann zu gleichen Teilen zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt wird. Diese Gebühren können jedoch manchmal ausgehandelt werden, um einen Deal zustande zu bringen.

Aufnahmegebühr

EIN Aufnahmegebühr kann von Ihrem örtlichen Standesamt, in der Regel ein Stadt- oder Kreisverwaltungsamt, für die amtliche Bearbeitung von öffentlichen Grundbüchern in Rechnung gestellt werden. Normalerweise sind es etwa 125 US-Dollar.

Umfragegebühr

Dies ist eine Gebühr, die von einem Vermessungsunternehmen erhoben wird, um Grundstücksgrenzen und gemeinsame Zäune zu überprüfen, um die Grenzen eines Grundstücks zu bestätigen. Er liegt im Allgemeinen zwischen 300 und 500 US-Dollar, kann jedoch höher sein, wenn das Grundstück groß ist oder ungewöhnliche Grenzen hat.

Gebühren für Steuerüberwachung und Steuerstatusrecherche

Diese Drittgebühr dient dazu, Ihre Grundsteuerzahlungen im Auge zu behalten und Ihren Kreditgeber über alle Probleme mit Ihren Grundsteuerzahlungen zu informieren, wie z. B. verspätete oder fehlgeschlagene Zahlungen. Die Kosten ändern sich je nach Ihrem Wohnort und dem Unternehmen, das Ihr Kreditgeber beschäftigt.

Gebühr für die Titelsuche

Dies ist eine Gebühr, die von der Titelgesellschaft erhoben wird, um öffentliche Eigentumsaufzeichnungen auf Eigentumsdiskrepanzen zu analysieren. Die Titelgesellschaft durchsucht die Urkundenunterlagen und stellt sicher, dass keine ausstehenden Eigentumsstreitigkeiten oder Pfandrechte an der Immobilie bestehen. Es liegt in der Regel zwischen 200 und 400 US-Dollar.

Überweisungssteuer

EIN Übertragungssteuer können je nach Gerichtsstand bei Übergabe des Eigentums vom Verkäufer an den Käufer erhoben werden. Die Kosten variieren geografisch.

Zeichnungsgebühren

Zeichnungsgebühren werden vom Kreditgeber für die Arbeit in Rechnung gestellt, die in die Bewertung Ihres Antrags und die Genehmigung Ihres Kredits einfließt. Underwriting ist der Rechercheprozess zur Überprüfung Ihrer Finanz-, Einkommens-, Beschäftigungs- und Kreditinformationen für die endgültige Kreditgenehmigung. Es kann bis zu 800 US-Dollar kosten.

VA-Finanzierungsgebühr

Wenn Sie ein VA-Kreditnehmer sind, hilft diese Gebühr, die als Prozentsatz des Darlehensbetrags erhoben wird, dazu, die Kosten des Darlehensprogramms für die US-Steuerzahler auszugleichen. Die Höhe der Fördergebühr richtet sich nach Ihrem Wehrdienstgrad und der Kreditsumme. Es kann bei Abschluss gezahlt oder in Ihre Hypothek aufgenommen werden. Einige Militärangehörige sind von der Zahlung der Gebühr befreit.

So reduzieren Sie die Abschlusskosten

Es könnte sich anfühlen, als ob Sie sich all diese Gebühren zusätzlich zu der Anzahlung, den Umzugskosten und den Reparaturen an Ihrem neuen Zuhause nicht leisten können. Jedoch, Es gibt Möglichkeiten, diese Gebühren zu verhandeln.

Einkaufsbummel

Dies gilt für Kreditgeber und Fremdleistungen wie Hausratversicherungen und Eigentumswohnungen. Viele Hauskäufer wissen nicht, dass sie bei den Abschlusskosten viel Geld sparen können, wenn sie die Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber vergleichen. Außerdem müssen Sie nicht die Titelfirma, den Schädlingsinspektor oder den Hausbesitzerversicherungsvertreter verwenden, den Ihr Kreditgeber vorschlägt. Machen Sie Ihre Hausaufgaben und Sie können bei diesen Gebühren viel Geld sparen.

Planen Sie das Closing am Ende des Monats

Ein Abschlussdatum nahe oder am Ende des Monats hilft, die im Voraus bezahlten täglichen Zinsgebühren zu reduzieren. Ein Kreditgeber kann dieses Szenario für Sie ausführen, um herauszufinden, wie viel Sie sparen könnten.

Bitten Sie den Verkäufer um Hilfe

Möglicherweise können Sie einen Verkäufer dazu bringen, entweder den Kaufpreis zu senken oder einen Teil (oder alle, wenn Sie wirklich Glück haben) Ihrer Abschlusskosten zu übernehmen. Dies ist wahrscheinlicher, wenn der Verkäufer motiviert ist und das Haus schon lange mit wenigen Angeboten auf dem Markt ist. In vielen heißen Wohnungsmärkten begünstigen die Bedingungen jedoch Verkäufer, sodass Sie möglicherweise einen Rückstoß oder ein klares „Nein“ erhalten, wenn Sie um die Hilfe eines Verkäufers bitten. Aber fragen schadet nicht.

Vergleichen Sie die Formulare zur Kreditschätzung und zum Abschluss der Offenlegung

Wenn Sie Ihren ersten Kreditvoranschlag erhalten, überprüfen Sie ihn mit einem feinen Kamm. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was eine Gebühr beinhaltet oder warum sie erhoben wird, bitten Sie den Kreditgeber, dies zu klären. Ein Kreditgeber, der eine Gebühr nicht erklären kann oder auf Nachfrage zurückweist, sollte ein Warnsignal sein.

Wenn Sie neue Gebühren bemerken oder einen spürbaren Anstieg bestimmter Abschlussgebühren feststellen, bitten Sie Ihren Kreditgeber, Sie durch die Details zu führen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Abschlusskosten von der Vorabgenehmigung bis zum Abschluss schwanken, aber große Sprünge oder überraschende Ergänzungen können Ihre Abschlussfähigkeit beeinträchtigen.

Darlehensspezifische Gebühren verhandeln

Wenn Sie vermuten, dass ein Kreditgeber unnötige Gebühren hinzufügt (sogenannte „Junk-Gebühren“) zu Ihrem Darlehen, sprechen Sie. Bitten Sie den Kreditgeber, die Gebühren zu entfernen oder zu reduzieren, wenn Sie Doppelspurigkeiten feststellen. Preisvergleiche können Ihr Verbündeter sein, um die Abschlusskosten zu senken und wettbewerbsfähige Konditionen und Preise zu finden. Seien Sie besonders vorsichtig bei überhöhten Bearbeitungs- und Dokumentationsgebühren in den folgenden Bereichen:

• Anmeldegebühr
• Zeichnungsgebühr
• Tarifsperrgebühr
• Bearbeitungsgebühr für Kredite
• Maklerrabatt

Schließen Sie die Abschlusskosten in Ihre Hypothek ein

In einigen Fällen bieten Kreditgeber an, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen oder sie in Ihr Darlehen einzubeziehen. Sie sind jedoch nicht vom Haken; Kreditgeber neigen dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um sich für die Aufnahme Ihrer Abschlussgebühren zu bezahlen, was bedeutet, dass Sie am Ende Zinsen auf diese Abschlusskosten sowie höhere Zinsen auf Ihre Hypothek. Tun Sie dies nur als letztes Mittel.

Die Quintessenz

Schließungskosten sind beim Hauskauf unvermeidlich. Wenn Sie proaktive Schritte unternehmen, um sich umzusehen und Ihre Kreditschätzung mit Ihrer Abschlussoffenlegung genau zu analysieren, können Sie bei diesen Gebühren viel Geld sparen. Wenn Sie anfangen, für eine Anzahlung zu sparen, legen Sie auch genug Geld für die Abschlusskosten bereit.

Denken Sie daran, dass einige Gebiete des Landes höhere Schließungskosten haben als andere. Seien Sie vor allem Ihr eigener bester Fürsprecher. Bitten Sie die Kreditgeber beim Einkaufen, die von ihnen erhobenen Gebühren anzugeben, und versuchen Sie, sie nach Möglichkeit herunterzuhandeln.