Mietwohnungen: So funktioniert der Prozess

Wenn Sie wie die meisten Hauskäufer sind, brauchen Sie ein Hypothek um den Kauf eines neuen Hauses zu finanzieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie ein gutes Kreditwürdigkeit und Barzahlung gegen eine Anzahlung. Ohne diese ist der traditionelle Weg zum Eigenheim möglicherweise keine Option.

Es gibt jedoch eine Alternative: einen Mietvertrag, bei dem Sie ein Haus für eine bestimmte Zeit mieten, mit der Option, es vor Ablauf des Mietvertrags zu kaufen. Mietkaufverträge bestehen aus zwei Teilen: einem Standardmietvertrag und einer Kaufoption.

Hier ist ein Überblick darüber, worauf Sie achten müssen und wie der Mietkaufprozess funktioniert. Es ist komplizierter als das Mieten, und Sie müssen zusätzliche Vorkehrungen treffen, um Ihre Interessen zu schützen. Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob das Geschäft eine gute Wahl ist, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.

Nicht erstattungsfähige Vorabgebühren

Bei einem Mietkaufvertrag zahlen Sie (als Käufer) dem Verkäufer eine einmalige, in der Regel nicht erstattungsfähige Vorausgebühr, die als Optionsgebühr, Optionsgeld oder Optionsentgelt bezeichnet wird. Diese Gebühr gibt Ihnen die Möglichkeit, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Optionsgebühr ist oft verhandelbar, da es keinen Standardsatz gibt. Dennoch liegt die Gebühr in der Regel zwischen 1% und 5% des Kaufpreises.

Leasing-Option vs. Mietkauf

Es ist wichtig zu beachten, dass es verschiedene Arten von Mietkaufverträgen gibt, von denen einige verbraucherfreundlicher und flexibler sind als andere. Leasing-Option Verträge geben Ihnen das Recht, aber nicht die Verpflichtung, das Haus nach Ablauf des Mietvertrags zu kaufen. Entscheiden Sie sich am Ende des Mietvertrags gegen den Kauf der Immobilie, verfällt die Option einfach und Sie können ohne Verpflichtung zur weiteren Mietzahlung oder zum Kauf weggehen. Dies ist bei Mietkaufverträgen nicht immer der Fall.

Um eine Kaufoption ohne Kaufverpflichtung zu haben, muss es sich um einen Leasing-Optionsvertrag handeln. Da es schwierig sein kann, Rechtstexte zu entziffern, ist es immer eine gute Idee, den Vertrag mit einem. zu überprüfen qualifizierten Immobilienanwalt, bevor Sie etwas unterschreiben, damit Sie Ihre Rechte kennen und genau wissen, was Sie sind Einstieg in.

Einigung über den Kaufpreis

In Mietverträgen sollte festgelegt werden, wann und wie der Kaufpreis des Eigenheims ermittelt wird. In einigen Fällen vereinbaren Sie und der Verkäufer bei Vertragsabschluss einen Kaufpreis, oft zu einem höheren Preis als dem aktuellen Marktwert. In anderen Fällen wird der Preis bei Ablauf des Mietvertrags basierend auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie bestimmt. Viele Käufer ziehen es vor, den Kaufpreis „festzuschreiben“, insbesondere in Märkten mit steigenden Eigenheimpreisen.

Miete beim Auftraggeber beantragen

Sie zahlen während der gesamten Mietdauer Miete. Die Frage ist, ob ein Teil jeder Zahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Wenn Sie beispielsweise drei Jahre lang monatlich 1.200 US-Dollar Miete zahlen und 25 % davon auf den Kauf angerechnet werden, erhalten Sie eine Mietgutschrift in Höhe von 10.800 US-Dollar (1.200 US-Dollar x 0,25 = 300 US-Dollar; 300 $ x 36 Monate = 10.800 $). In der Regel ist die Miete etwas höher als der übliche Preis für die Gegend, um die Mietgutschrift auszugleichen, die Sie erhalten. Aber seien Sie sicher, dass Sie wissen, was Sie für die Zahlung dieser Prämie erhalten.

Instandhaltung von Mietwohnungen

Abhängig von den Vertragsbedingungen können Sie für die Instandhaltung der Immobilie und die Zahlung von Reparaturen verantwortlich sein. Normalerweise ist dies die Verantwortung des Vermieters, also lesen Sie das Kleingedruckte Ihres Vertrages sorgfältig durch. Da Verkäufer letztendlich für alle Gebühren, Steuern und Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich sind (es ist immer noch ihr Haus), entscheiden sie sich normalerweise dafür, diese Kosten zu decken. In jedem Fall benötigen Sie eine Mieterversicherung, um Schäden an persönlichem Eigentum abzudecken und eine Haftpflichtversicherung zu gewährleisten, wenn jemand im Haus verletzt wird oder Sie versehentlich jemanden verletzen.

Stellen Sie sicher, dass die Wartungs- und Reparaturanforderungen im Vertrag klar festgelegt sind (bitten Sie Ihren Anwalt, Ihre Verantwortlichkeiten zu erläutern). Die Instandhaltung der Immobilie, z. B. Rasen mähen, Laub harken, Dachrinnen reinigen etc. Egal, ob Sie für alles verantwortlich sind oder nur den Rasen mähen, lassen Sie das Haus inspizieren, bestellen Sie ein Wertgutachten und stellen Sie sicher, dass die Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind, bevor Sie etwas unterschreiben.

Kauf der Immobilie

Was passiert, wenn der Vertrag endet, hängt zum Teil davon ab, welche Art von Vertrag Sie unterzeichnet haben. Wenn Sie einen Mietoptionsvertrag haben und die Immobilie kaufen möchten, müssen Sie wahrscheinlich eine Hypothek (oder eine andere Finanzierung) aufnehmen, um den Verkäufer vollständig zu bezahlen.

Umgekehrt, wenn Sie sich entscheiden, das Haus nicht zu kaufen – oder die Finanzierung bis zum Ende des Jahres nicht gesichert ist Mietdauer – die Option verfällt und Sie ziehen aus der Wohnung aus, als ob Sie eine andere mieten würden Eigentum. Sie werden wahrscheinlich alle bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Gelder verlieren, einschließlich des Optionsgelds und der erworbenen Mietgutschrift, aber Sie sind nicht verpflichtet, weiter zu vermieten oder das Haus zu kaufen.

Wenn Sie einen Mietkaufvertrag haben, sind Sie möglicherweise gesetzlich verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags zu kaufen. Dies kann aus vielen Gründen problematisch sein, insbesondere wenn Sie keine Hypothek absichern können. Leasing-Optionsverträge sind fast immer Leasing-Kaufverträgen vorzuziehen, weil sie mehr bieten Flexibilität und Sie riskieren nicht, verklagt zu werden, wenn Sie das Haus nicht kaufen wollen oder können, wenn der Mietvertrag abgeschlossen ist läuft ab.

Behandeln Sie den Vorgang genauso, als würden Sie ein Eigenheim kaufen: Machen Sie Ihre Sorgfaltspflicht, recherchieren Sie die Gegend, vergleichen Sie die Preise mit anderen Häusern in der Nähe, recherchieren Sie den Vertrag und recherchieren Sie die des Verkäufers Geschichte.

Der ideale Mietkauf-Kandidat

Ein Mietvertrag kann eine ausgezeichnete Option sein, wenn Sie ein aufstrebender Hausbesitzer sind, aber finanziell noch nicht ganz bereit sind. Diese Vereinbarungen geben Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzen in Ordnung zu bringen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und Geld für eine Anzahlung zu sparen, während Sie die Haus, das du gerne besitzen möchtest. Wenn das Optionsgeld und/oder ein Prozentsatz der Miete in den Kaufpreis einfließen, was oft der Fall ist, können Sie auch etwas Eigenkapital aufbauen.

Während sich Mietkaufverträge traditionell an Personen richten, die keinen Anspruch auf konforme Kredite, gibt es eine zweite Gruppe von Kandidaten, die von der Mietwohnungsbranche weitgehend übersehen wurden: Menschen, die auf teuren, nicht konformen Kreditmärkten keine Hypotheken aufnehmen können. „In hochpreisigen städtischen Immobilienmärkten, wo Jumbo-Kredite (nicht konform) Standard sind, besteht eine große Nachfrage nach einer besseren Lösung für finanziell tragfähige, kreditwürdige Menschen, die noch keine Hypothek aufnehmen können oder wollen“, sagt Marjorie Scholtz, Gründerin und CEO von Verbhaus, ein in San Francisco ansässiges Start-up.

„Da die Eigenheimpreise steigen und immer mehr Städte über konforme Kreditlimits hinausgepreist und in Jumbo-Kredite gedrängt werden, verlagert sich das Problem von den Verbrauchern auf die Baufinanzierungsbranche“, sagt Scholtz. Mit strengen Richtlinien für das automatische Underwriting und einer Anzahlung von 20 bis 40 % können selbst finanzstarke Personen in diesen Märkten Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten.

„Alles Ungewöhnliche – zum Beispiel beim Einkommen – bringt gute Verdiener in einen ‚Ausreißer‘-Status, weil die Underwriter sie nicht sauber in eine Schublade stecken können“, sagt Scholtz. Dazu gehören Menschen mit nicht-traditionellem Einkommen, sind Selbstständiger oder Vertragsarbeiter, oder haben keine US-Kredithistorie (z.

Hochpreismärkte sind nicht der offensichtliche Ort, an dem Sie Mietwohnungen finden, was Verbhouse so ungewöhnlich macht. Aber alle potenziellen Käufer von Mietwohnungen würden davon profitieren, wenn sie versuchen, ihre verbraucherorientierten Eigenschaften in Mietwohnungsverträge zu schreiben: Die Optionsgebühr und ein Teil jeder Mietzahlung kaufen nach unten der Kaufpreis Dollar für Dollar, die Miete und der Kaufpreis sind für bis zu fünf Jahre gesperrt, und die Teilnehmer können Eigenkapital aufbauen und Marktwertsteigerungen erzielen, auch wenn sie sich dagegen entscheiden Kaufen. Teilnehmer können sich laut Scholtz „auszahlen“ fairer Marktwert: Verbhouse verkauft das Haus und der Teilnehmer behält die Marktwertsteigerung zuzüglich des Eigenkapitals, das er durch „Buy-Down“-Zahlungen für die Miete angesammelt hat.

Bevor Sie den Vertrag unterschreiben

Welche Schritte sollten Sie unternehmen, wenn Sie über eine Mietwohnung nachdenken? Sicher sein zu: 

Wählen Sie die richtigen Bedingungen

Geben Sie einen Leasing-Optionsvertrag statt einen Leasing-Kaufvertrag ein.

Hilfe bekommen

Beauftragen Sie einen qualifizierten Immobilienanwalt, um den Vertrag zu erklären und Ihnen zu helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen. Möglicherweise möchten Sie einige Punkte vor der Unterzeichnung verhandeln oder den Deal vermeiden, wenn er Ihnen nicht günstig genug ist.

Den Vertrag recherchieren

Stellen Sie sicher, dass Sie Folgendes verstanden haben:

• Die Fristen (was ist wann fällig)
• Die Optionsgebühr und die Mietzahlungen – und wie viel davon auf den Kaufpreis anfällt
• So wird der Kaufpreis ermittelt
• Wie Sie Ihre Kaufoption ausüben (z. B. kann der Verkäufer von Ihnen verlangen, dass Sie Ihre Kaufabsicht im Voraus schriftlich mitteilen)
• Ob Haustiere erlaubt sind
• Wer ist für Unterhalt, Wohnungseigentümergemeinschaftsbeiträge, Grundsteuern und dergleichen zuständig?
• Was "Pflege" bedeutet: nur den Rasen mähen und harken usw. oder ernsthafte Reparaturen, wie das Befestigen eines Daches.

Erforsche das Zuhause

Beauftragen Sie ein unabhängiges Gutachten, holen Sie eine Grundstücksbesichtigung ein, stellen Sie sicher, dass die Grundsteuern auf dem neuesten Stand sind und stellen Sie sicher, dass kein Pfandrecht an der Immobilie besteht.

Den Verkäufer recherchieren

Überprüfen Sie die Kreditauskunft des Verkäufers, um nach Anzeichen für finanzielle Schwierigkeiten zu suchen, und fordern Sie einen Titelbericht an Sehen Sie, wie lange der Verkäufer die Immobilie besitzt – je länger er sie besitzt und desto mehr Eigenkapital, die besser.

Überprüfen Sie das Kleingedruckte noch einmal

Unter welchen Bedingungen würden Sie Ihre Kaufoption verlieren? Bei einigen Verträgen verlieren Sie dieses Recht, wenn Sie mit nur einer Mietzahlung in Verzug sind oder wenn Sie dem Verkäufer Ihre Kaufabsicht nicht schriftlich mitteilen.

Die Quintessenz

Ein Mietkaufvertrag ermöglicht Wohnungskäufern den sofortigen Einzug in ein Haus mit mehreren Jahren an der Verbesserung ihrer Kreditwürdigkeit zu arbeiten und/oder für eine Anzahlung zu sparen, bevor sie versuchen, eine Hypothek. Natürlich müssen gemäß dem Mietvertrag bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Auch wenn ein Immobilienmakler dabei hilft, ist es unabdingbar, einen qualifizierten Immobilienanwalt zu konsultieren, der den Vertrag und Ihre Rechte klären kann, bevor Sie etwas unterschreiben.