Funds From Operations (FFO)

Τι είναι το Funds From Operations (FFO);

Τα κεφάλαια από πράξεις (FFO) αναφέρονται στο ποσό που χρησιμοποιείται από τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) να καθορίσουν τις ταμειακές ροές από τις πράξεις τους. Οι εταιρείες ακινήτων χρησιμοποιούν το FFO ως μέτρηση της λειτουργικής απόδοσης.

Το FFO υπολογίζεται με την προσθήκη υποτίμηση, χρεολυσία, και ζημιές από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων σε κέρδη και στη συνέχεια αφαίρεση τυχόν κερδών από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων και τυχόν έσοδα από τόκους. Μερικές φορές αναγράφεται ανά μετοχή. ο FFO ανά μετοχή ο λόγος πρέπει να χρησιμοποιείται αντί των κερδών ανά μετοχή (EPS) κατά την αξιολόγηση REITs και άλλων παρόμοιων επενδυτικών καταπιστευμάτων.

Τύπος και υπολογισμός κεφαλαίων από πράξεις

Παρακάτω είναι ο τύπος για τον υπολογισμό κεφαλαίων από πράξεις (FFO).

Ο τύπος για το FFO είναι:

FFO = (Καθαρά έσοδα + αποσβέσεις + αποσβέσεις + ζημίες από πωλήσεις ακινήτων) - κέρδη από πωλήσεις ακινήτων - έσοδα από τόκους.

Παρακάτω είναι τα βήματα για τον υπολογισμό του FFO:

Όλα τα στοιχεία του υπολογισμού FFO παρατίθενται σε REIT κατάσταση λογαριασμού εισοδήματος.

1. Λάβετε το ποσό για τα καθαρά έσοδα, το οποίο είναι το κέρδος της εταιρείας και βρίσκεται στο κάτω μέρος της κατάστασης αποτελεσμάτων.
2. Οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις είναι τα δαπανηρά τμήματα μιας εταιρείας απτός (φυσική) και άυλα περιουσιακά στοιχεία για την περίοδο. Οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις είναι απλώς λογιστικά μέτρα για να βοηθήσουν τις εταιρείες να κατανείμουν το κόστος των περιουσιακών τους στοιχείων. Τα δαπανημένα ποσά μειώνουν τελικά τα καθαρά έσοδα για τη λογιστική περίοδο. Ως αποτέλεσμα, οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις προστίθενται στο καθαρό εισόδημα για τον προσδιορισμό των πραγματικών εισερχόμενων μετρητών ή εσόδων από τις δραστηριότητες της REIT.
3. Προσθέστε τυχόν απώλειες στις πωλήσεις ακινήτων της επιχείρησης, εάν υπάρχουν. Αυτό περιλαμβάνει γενικά μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία όπως περιουσιακά στοιχεία και εγκαταστάσεις. Αυτές οι απώλειες θεωρούνται εφάπαξ και δεν επαναλαμβάνονται και ως εκ τούτου δεν αποτελούν μέρος των συνήθων εργασιών και δεν πρέπει να περιλαμβάνονται στον υπολογισμό του FFO.
4. Αφαιρέστε τυχόν κέρδη ή έσοδα από την πώληση ακινήτων από το συνολικό ποσό των καθαρών εσόδων, αποσβέσεων και αποσβέσεων για να λάβετε τα κεφάλαια από τις δραστηριότητες της περιόδου.
5. Αφαιρέστε τυχόν έσοδα από τόκους που κέρδισε η επιχείρηση. Τα έσοδα από τόκους γενικά δεν αποτελούν κανονικό μέρος της κανονικής λειτουργίας μιας επιχείρησης και επομένως δεν πρέπει να συμπεριλαμβάνονται στον υπολογισμό του FFO.

Εάν, για παράδειγμα, ένα REIT είχε απόσβεση 20.000 $, κέρδη από πωλήσεις ακινήτων 40.000 $ και καθαρό κέρδος 100.000 $, το FFO του θα ήταν 80.000 $.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας επενδυτής δεν θα χρειαστεί να υπολογίσει το FFO ενός REIT, δεδομένου ότι όλα τα REIT απαιτούνται για να δείξουν τους υπολογισμούς του FFO στο κοινό τους οικονομικές δηλώσεις. Το σχήμα FFO τυπικά αποκαλύπτεται στο υποσημειώσεις για την κατάσταση αποτελεσμάτων.

Τι μπορούν να σας πουν τα κεφάλαια από τις πράξεις

Το FFO είναι ένα μέτρο των μετρητών που παράγονται από ένα REIT. οι εταιρείες ακινήτων χρησιμοποιούν το FFO ως σημείο αναφοράς λειτουργικών επιδόσεων. Η Εθνική Ένωση Επιχειρήσεων Επενδύσεων Ακινήτων (NAREIT) πρωτοστάτησε αρχικά σε αυτό το σχήμα, το οποίο είναι α μη GAAP μετρούν.

Το FFO δεν πρέπει να συγχέεται με ένα REIT ταμειακές ροές από πράξεις, η οποία αναφέρεται στο κατάσταση ταμειακών ροών (CFS). Αντ 'αυτού, η FFO μετρά το καθαρό ποσό μετρητών και ισοδυνάμων που εισρέουν σε μια επιχείρηση από τακτικές, τρέχουσες επιχειρηματικές δραστηριότητες. Το FFO δεν πρέπει να θεωρείται ως εναλλακτική λύση έναντι των ταμειακών ροών ή ως μέτρο ρευστότητας.

Για παράδειγμα, οι ταμειακές ροές μιας τυπικής εταιρείας θα επηρεαστούν από τα χρήματα που κερδίζονται από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, αλλά η FFO αποκλείει αυτά τα κέρδη. Επίσης, μια τυπική εταιρεία θα παρουσίαζε ταμειακή εισροή στο CFS της εάν η εταιρεία έλαβε έσοδα από δάνειο από τράπεζα. Ωστόσο, το FFO δεν περιλαμβάνει τέτοιες ταμειακές εισροές, αλλά αντίθετα, είναι μόνο ένα μέτρο του εισοδήματος από επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Γιατί το FFO είναι ένα καλό μέτρο απόδοσης REIT

Η FFO αντισταθμίζει τις μεθόδους λογιστικής κόστους που ενδέχεται να αναφέρουν με ακρίβεια την πραγματική απόδοση ενός REIT. GAAP η λογιστική απαιτεί να αποσβένονται όλα τα ΑΕΕΕ επενδυτικά ακίνητα με την πάροδο του χρόνου χρησιμοποιώντας μία από τις τυπικές μεθόδους απόσβεσης. Ωστόσο, πολλά επενδυτικά ακίνητα πράγματι αυξάνονται σε αξία με την πάροδο του χρόνου, καθιστώντας την απόσβεση ανακριβή στην περιγραφή της αξίας ενός REIT. Οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις πρέπει να προστεθούν στο καθαρό εισόδημα για να συμβιβαστεί αυτό το ζήτημα.

Η FFO αφαιρεί επίσης τυχόν κέρδη από πωλήσεις ακινήτων επειδή αυτοί οι τύποι πωλήσεων θεωρούνται μη επαναλαμβανόμενοι. Τα REIT πρέπει να πληρώνουν το 90% του συνόλου Φορολογουμενο εισοδημα υπό τη μορφή του μερίσματα, οι οποίες είναι πληρωμές σε μετρητά προς τους επενδυτές. Τα κέρδη από πωλήσεις ακινήτων δεν προσθέτουν στο φορολογητέο εισόδημα της REIT και ως εκ τούτου δεν πρέπει να περιλαμβάνονται στη μέτρηση της αξίας και της απόδοσης.

Όπως αναφέρθηκε, το FFO ανά μετοχή παρέχεται μερικές φορές από τις επιχειρήσεις ως συμπλήρωμα στο EPS τους. Τα κέρδη ανά μετοχή είναι τα καθαρά έσοδα μιας εταιρείας διαιρούμενα με τα υπόλοιπα μετοχικό κεφάλαιο μερίδια. Το EPS και το FFO ανά μετοχή παρέχουν ένα μέτρο για το πόσα έσοδα δημιουργούνται ανά μετοχή.

Αυτά τα μέτρα βοηθούν επίσης τους επενδυτές να καθορίσουν εάν τα χρήματα χρησιμοποιούνται αποτελεσματικά από τη διοίκηση. Επίσης, πολλοί αναλυτές και επενδυτές αξιολογούν τη σχέση τιμής-FFO ενός REIT ως συμπλήρωμα του αναλογία τιμής-κερδών, η οποία είναι η τιμή της μετοχής διαιρούμενη με EPS. Στην περίπτωση REIT, η τιμή αγοράς του REIT διαιρείται με το FFO ανά μετοχή.

Προσαρμοσμένα κεφάλαια από πράξεις

Όλο και περισσότερο, ακίνητα αναλυτές υπολογίζουν επίσης τα προσαρμοσμένα κεφάλαια ενός REIT από τις πράξεις (AFFO). Αυτός ο υπολογισμός λαμβάνει το FFO ενός REIT και αφαιρεί τυχόν επαναλαμβανόμενες δαπάνες κεφαλαία και στη συνέχεια αποσβένονται, καθώς και οποιαδήποτε ευθεία επένδυση των ενοικίων. Αυτές οι επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες μπορεί να περιλαμβάνουν έξοδα συντήρησης όπως έργα βαφής ή αντικαταστάσεις στέγης. Το AFFO έχει κερδίσει την προσοχή ως μια ακριβέστερη εκτίμηση του δυναμικού των κερδών ενός REIT.

Το μέτρο AFFO αναπτύχθηκε για να παρέχει ένα καλύτερο μέτρο της δημιουργίας μετρητών ενός REIT ή της ικανότητας πληρωμής μερισμάτων. Εκτός από το AFFO, αυτό το εναλλακτικό μέτρο αναφέρεται μερικές φορές ως κεφάλαια διαθέσιμα για διανομή ή μετρητά διαθέσιμα για διανομή.

Παράδειγμα του τρόπου χρήσης κεφαλαίων από λειτουργίες

Το δημοφιλές εμπορικό κέντρο REIT Simon Property Group ανέφερε κεφάλαια από δραστηριότητες στην κατάσταση αποτελεσμάτων του 2017 ύψους 4 δισεκατομμυρίων δολαρίων, αυξημένα κατά 6% από το 2016. Τα καθαρά έσοδα της εταιρείας, εν τω μεταξύ, ανήλθαν σε 2,2 δισεκατομμύρια δολάρια.

Για να φτάσει στο FFO, η εταιρεία πρόσθεσε αποσβέσεις και αποσβέσεις περίπου 1,8 δισεκατομμυρίων δολαρίων και προσαρμόστηκε περαιτέρω για άλλα μικρότερα στοιχεία - συμπεριλαμβανομένης μείωσης 5,3 εκατομμυρίων δολαρίων για την καταβολή προτιμώμενων διανομών και μερισμάτων, και ένα μη ελεγχόμενα ενδιαφέροντα μέρος των αποσβέσεων και των αποσβέσεων που οδήγησαν σε επιπλέον μείωση 17,1 εκατομμυρίων δολαρίων. Ο Simon ανέφερε επιπλέον ένα αραιωμένο ποσοστό FFO ανά μετοχή 11,21 $, σε σύγκριση με το α αραιωμένο EPS ποσό $ 6,24.