Ορισμός ομολόγων της Αρχής Στέγασης
Τι είναι τα ομόλογα της Στέγης;
Ομόλογα στεγαστικών αρχών ή ομόλογα κατοικίας, εκδίδονται από κρατική ή τοπική κυβερνητική υπηρεσία για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Σύμφωνα με ορισμένα προγράμματα, τα έσοδα από αυτά τα ομόλογα μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για να βοηθήσουν άτομα χαμηλού εισοδήματος να αγοράσουν σπίτια. Οι τόκοι που κερδίζουν οι επενδυτές για ομόλογα της στέγασης απαλλάσσονται από τους ομοσπονδιακούς φόρους και ενδέχεται επίσης να απαλλαγούν από τα κρατικά και τοπικά φόρος εισοδήματος.
Οπως οι περισσότεροι δημοτικά ομόλογα, τα ομόλογα των στεγαστικών αρχών θεωρούνται ιστορικά ως πολύ ασφαλείς επενδύσεις. Σε αυτή την περίπτωση, τα ομόλογα υποστηρίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, η οποία τα θεωρεί ως μέσο ενθάρρυνσης της κατασκευής κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα.
Βασικά Takeaways
- Ομόλογα στεγαστικών αρχών ή ομόλογα κατοικίας, εκδίδονται από κρατική ή τοπική κυβερνητική υπηρεσία για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών.
- Οι κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις εκδίδουν ομόλογα κατοικίας για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Εκτός από την αποπληρωμή του αρχικού ομολόγου, το κράτος ή ο τόπος πρέπει να πληρώσει τόκους για τα χρήματα που δανείζεται.
- Όπως και τα περισσότερα δημοτικά ομόλογα, τα ομόλογα της στέγασης θεωρούνται ιστορικά ως πολύ ασφαλείς επενδύσεις.
Κατανόηση των Ομολόγων της Αρχής Στέγασης
Μια δημοτική αρχή μπορεί να εκδώσει χρέη με τη μορφή ομολόγων για την άντληση κεφαλαίων για τη χρηματοδότηση έργων. Οι δύο τύποι δημοτικών ομολόγων είναι γενική υποχρέωση ομόλογα και ομόλογα εσόδων. Η πληρωμή τόκων και η αποπληρωμή του ομολόγου γενικής υποχρέωσης (GO) χρηματοδοτούνται από το ταμείο της πολιτείας ή της τοπικής κυβέρνησης.
Αυτά τα ομόλογα υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστωση της δημοτικής κυβέρνησης που μπορεί να έχει την εξουσία να αυξήσει τους φόρους προκειμένου να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις πληρωμής της για το ομόλογο GO. Από την άλλη πλευρά, οι υποχρεώσεις πληρωμής για ένα ομόλογο εσόδων υποστηρίζονται από την προβλεπόμενη ροή εσόδων του έργου για το οποίο εκδόθηκε το ομόλογο. Μια μορφή ομολόγου εσόδων είναι το ομόλογο κατοικίας.
Οι κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις εκδίδουν ομόλογα κατοικίας για τη χρηματοδότηση της κατασκευής ή αποκατάστασης προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Εκτός από την αποπληρωμή του αρχικού ομολόγου, το κράτος ή ο τόπος πρέπει να πληρώσει τόκους για τα χρήματα που δανείζεται. Οπως και ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας (PAB), τα ομόλογα κατοικίας μπορούν να εκδοθούν για λογαριασμό ειδικευμένων κερδοσκοπικών και μη κερδοσκοπικών προγραμματιστών για τη χρηματοδότηση πολυκατοικιών χαμηλού εισοδήματος και στεγαστικών έργων.
Επίσης, τα έσοδα από ομόλογα κατοικίας μπορεί επίσης να εκδοθούν για την παροχή στεγαστικών δανείων χαμηλού κόστους σε οικογένειες ή άτομα χαμηλού εισοδήματος, ώστε να μπορούν να αγοράσουν σπίτι. Τα στεγαστικά δάνεια που παρέχονται μέσω στεγαστικών ομολόγων περιορίζονται σε αγοραστές πρώτης κατοικίας που αποκτούν όχι περισσότερο από το μέσο εισόδημα της περιοχής. Επιπλέον, η τιμή ενός σπιτιού που αγοράζεται με στεγαστικό ομόλογο περιορίζεται στο 90% της μέσης τιμής αγοράς περιοχής.
Ειδικές εκτιμήσεις
Τα ομόλογα κατοικίας έχουν συνήθως χαμηλά επιτόκια και μπορούν να εκδοθούν είτε ως σταθερά είτε ως σταθερά υποχρέωση μεταβλητού επιτοκίου ζήτησης (VRDO). Οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων στους κατόχους ομολόγων γίνονται από ενέχυρες αποπληρωμές υποθηκών και κέρδη από επενδύσεις.
Οι αποπληρωμές που γίνονται σε στεγαστικά δάνεια από δανειολήπτες εισπράττονται από τον διαχειριστή του ομολόγου κατοικίας, ο οποίος επενδύει τα κεφάλαια σε βραχυπρόθεσμες επενδύσεις μέχρι την προγραμματισμένη ώρα για την πληρωμή τόκων στους κατόχους ομολόγων. Ουσιαστικά, η πληρωμή των ομολόγων κατοικίας υποστηρίζεται από την έγκαιρη και συνεπή πληρωμή τόκων και την εξόφληση του κεφαλαίου των υποκείμενων στεγαστικών δανείων από δανειολήπτες.
Τα ομόλογα κατοικίας είναι επωφελή τόσο για το κράτος όσο και για τους ιδιώτες επενδυτές. Από τη μία πλευρά, η κυβέρνηση αποκτά πρόσβαση σε μεγάλο ποσό φθηνής χρηματοδότησης. Από την άλλη, τα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρουν τα ομόλογα κατοικίας είναι ιδιαίτερα ελκυστικά για εκείνους που βρίσκονται στις ανώτερες φορολογικές ομάδες.
Για τους επενδυτές, οι τόκοι που πληρώνονται από ομόλογα κατοικίας απαλλάσσονται από τον ομοσπονδιακό και μερικές φορές κρατικό φόρο εισοδήματος. Όσο υψηλότερος είναι ο οριακός φορολογικός συντελεστής, τόσο πιο πολύτιμη είναι η φορολογική απαλλαγή ενός ομολόγου εσόδων από κατοικίες. Αν και οι επενδυτές υπόκεινται στο εναλλακτικός ελάχιστος φόρος (AMT) ενδέχεται να υπόκεινται σε φόρους, η απαλλαγή σημαίνει ότι οι επενδυτές σε υψηλές ομοσπονδιακές φορολογικές ομάδες επωφελούνται από ομόλογα εσόδων και άλλα δημοτικά ομόλογα. Αυτή η φορολογική απαλλαγή συμβάλλει στην αντιστάθμιση του χαμηλού επιτοκίου των ομολόγων.
Ομοσπονδιακός πιστώσεις φόρου κατοικίας χαμηλού εισοδήματος είναι μια άλλη πηγή κεφαλαίου που μπορεί να χρησιμοποιηθεί αντί ή επιπλέον των ομολόγων κατοικίας για τη χρηματοδότηση προσιτών κατοικιών. Οι πιστώσεις είναι μη επιστρέψιμες πιστώσεις ομοσπονδιακού φόρου εισοδήματος για μέρος των τόκων στεγαστικών δανείων που πληρώνουν οι ειδικευμένοι αγοραστές κατοικιών κάθε χρόνο.
Επειδή συνεπάγονται κρατικό χρέος, η πώληση ομολόγων για τη στέγαση απαιτεί μερικές φορές την έγκριση των τοπικών ψηφοφόρων. Το 2018, για παράδειγμα, οι ψηφοφόροι της Καλιφόρνια ενέκριναν ένα μέτρο ψηφοφορίας για την πώληση ομολόγων αρχής 4 δισεκατομμυρίων δολαρίων για τη χρηματοδότηση προγραμμάτων για κατοίκους χαμηλού εισοδήματος, βετεράνους και εργαζόμενους σε αγροκτήματα.