NOI vs. EBIT: Ποια είναι η διαφορά;
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) vs. Κέρδη προ φόρων και τόκων (EBIT): Μια επισκόπηση
Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) καθορίζει τα έσοδα μιας οντότητας ή περιουσίας μείον όλα τα απαραίτητα έξοδα λειτουργίας. Δεν λαμβάνει υπόψη τόκους, φόρους, κεφαλαιουχικές δαπάνες, αποσβέσεις ή έξοδα απόσβεσης. Αντίστροφως, τα κέρδη προ φόρων και τόκων (EBIT) αποτελείται από έσοδα μείον έξοδα, χωρίς φόρους και τόκους, αλλά αυτό κάνει λαμβάνει υπόψη τα έξοδα απόσβεσης και απόσβεσης. Το EBIT είναι ένα μέτρο κερδοφορίας για μια εταιρεία.
Βασικά Takeaways
- Ο υπολογισμός του NOI περιλαμβάνει την αφαίρεση των λειτουργικών εξόδων από τα έσοδα ενός ακινήτου.
- Ο υπολογισμός του EBIT χρησιμοποιεί την ίδια εξίσωση, αλλά περιλαμβάνονται οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις
- Οι φόροι εισοδήματος δεν επηρεάζουν το NOI ή το EBIT μιας εταιρείας, αλλά οι φόροι περιουσίας περιλαμβάνονται στην εξίσωση.
- Τα λειτουργικά έξοδα ορίζονται ως τα έξοδα που είναι απαραίτητα για τη διατήρηση εσόδων και την κερδοφορία ενός περιουσιακού στοιχείου.
Καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI)
Το NOI χρησιμοποιείται γενικά για την ανάλυση της αγοράς ακινήτων και την ικανότητα ενός κτηρίου να παράγει εισόδημα. Ακίνητη περιουσία μπορεί να δημιουργήσει έσοδα από ενοίκια, τέλη στάθμευσης, τέλη συντήρησης και συντήρησης. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει λειτουργικά έξοδα ασφάλισης, αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, έξοδα κοινής ωφέλειας, φόρους ιδιοκτησίας, τέλη καθαριότητας, αφαίρεση χιονιού και άλλα έξοδα συντήρησης εξωτερικού χώρου και προμήθειες.
Ο γενικός κανόνας είναι να κατηγοριοποιήσετε μια δαπάνη ως λειτουργική δαπάνη εάν δεν η δαπάνη χρημάτων για αυτό το κόστος θα έθετε σε κίνδυνο την ικανότητα του περιουσιακού στοιχείου να συνεχίσει να παράγει εισόδημα. Οι φόροι εισοδήματος και οι τόκοι δεν επηρεάζουν τη δυνατότητα μιας εταιρείας ή επένδυσης σε ακίνητα να κερδίσει χρήματα, επομένως δεν περιλαμβάνονται στο NOI.
Η εξίσωση NOI είναι ακαθάριστα έσοδα μείον τα λειτουργικά έξοδα ίσα με τα καθαρά λειτουργικά έσοδα. Ο ΝΟΙ καθορίζει επίσης το ποσοστό κεφαλαιοποίησης ή το ποσοστό απόδοσης ενός ακινήτου. Η κεφαλαιοποίηση ενός ακινήτου υπολογίζεται διαιρώντας τον ετήσιο ΝΟΙ του με την πιθανή συνολική τιμή πώλησής του.
Κέρδη προ φόρων και τόκων (EBIT)
Το EBIT υπολογίζεται αφαιρώντας το κόστος των πωληθέντων προϊόντων μιας εταιρείας (COGS) και τα λειτουργικά της έξοδα από τα έσοδά της. Το EBIT μπορεί επίσης να υπολογιστεί ως λειτουργικά έσοδα και μη λειτουργικά έσοδα, μείον τα λειτουργικά έξοδα.
Ας υποθέσουμε ότι η εταιρεία ABC απέφερε έσοδα 50 εκατομμυρίων δολαρίων και είχε 20 εκατομμύρια δολάρια, έξοδα απόσβεσης 3 δολαρίων εκατομμύρια, μη λειτουργικά έσοδα 1 εκατομμυρίου δολαρίων και έξοδα συντήρησης 10 εκατομμύρια δολάρια κατά το τελευταίο οικονομικό έτος. Ως εκ τούτου, το EBIT που προέκυψε ήταν 21 εκατομμύρια δολάρια. Η εξίσωση EBIT είναι 50 εκατομμύρια δολάρια (έσοδα) συν 1 εκατομμύριο δολάρια λιγότερα 10 εκατομμύρια δολάρια (έξοδα συντήρησης), λιγότερα 20 εκατομμύρια δολάρια (κόστος πωληθέντων αγαθών) και λιγότερα 3 εκατομμύρια δολάρια σε απόσβεση, που ισοδυναμεί με 18 εκατομμύρια δολάρια.
NOI vs. Παράδειγμα EBIT
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής αγοράζει μια πολυκατοικία σε μια συμφωνία με όλα τα μετρητά. Το ακίνητο δημιουργεί 20 εκατομμύρια δολάρια σε ενοίκια και τέλη εξυπηρέτησης. Η πολυκατοικία έχει λειτουργικά έξοδα ύψους 5 εκατομμυρίων δολαρίων και έξοδα απόσβεσης 100.000 δολαρίων για τα πλυντήρια της.
Το NOI που προκύπτει από την πολυκατοικία είναι 15 εκατομμύρια δολάρια (20 εκατομμύρια δολάρια μείον 5 εκατομμύρια δολάρια) επειδή οι αποσβέσεις δεν περιλαμβάνονται σε αυτόν τον υπολογισμό.
Το EBIT του κτιρίου είναι διαφορετικό επειδή το EBIT λαμβάνει υπόψη το κόστος απόσβεσης. Επομένως, το προκύπτον EBIT που δημιουργήθηκε από αυτήν την πολυκατοικία είναι 14,9 εκατομμύρια δολάρια (20 εκατομμύρια δολάρια λιγότερα 5 εκατομμύρια δολάρια λιγότερα 100.000 δολάρια).