Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) Ορισμός

Τι είναι το Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC);

Ο όρος επενδυτικός αγωγός στεγαστικών ακινήτων (REMIC) αναφέρεται σε α όχημα ειδικού σκοπού (SPV) ή χρεωστικό μέσο που συγκεντρώνει ενυπόθηκα δάνεια και εκδίδει ενυπόθηκοι τίτλοι (MBS).

Κατανόηση αγωγών επενδύσεων σε στεγαστικά δάνεια (REMIC)

Τα REMIC είναι πολύπλοκες επενδύσεις που δημιουργούν έσοδα για εκδότες και επενδυτές. Οι πισίνες στεγαστικών δανείων είναι γενικά χωρισμένες δόσεις, ανασυσκευάστηκαν και διατέθηκαν στους επενδυτές ως μεμονωμένοι τίτλοι. Τα REMIC μπορούν να λάβουν πολλές διαφορετικές μορφές και γενικά θεωρούνται οντότητες διαβίβασης. Ως εκ τούτου, απαλλάσσονται από τον άμεσο φόρο.

Ακίνητα οι επενδυτικοί αγωγοί στεγαστικών δανείων (REMICs) εγκρίθηκαν για πρώτη φορά με τη θέσπιση του Νόμος περί φορολογικής μεταρρύθμισης του 1986. Διατηρούν εμπορικά και οικιστικά στεγαστικά δάνεια και εκδίδουν συμφέροντα σε αυτά τα τιτλοποιημένα στεγαστικά δάνεια σε επενδυτές. Θεωρούνται ως μια ασφαλής επιλογή για επενδυτές που δεν επιθυμούν τον κίνδυνο.

Τα REMIC συνδυάζουν μεμονωμένα στεγαστικά δάνεια σε ομάδες με βάση τον κίνδυνο και την ωριμότητα, όπως ακριβώς εξασφαλίσεις ενυπόθηκων δανείων (ΚΟΑ). Χωρίζονται σε ομόλογα ή άλλους τίτλους που πωλούνται στη συνέχεια σε επενδυτές. Αυτοί οι τίτλοι διαπραγματεύονται στο δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων.

Μερικοί από τους σημαντικότερους εκδότες επενδυτικών αγωγών στεγαστικών ακινήτων της βιομηχανίας περιλαμβάνουν Fannie Mae και Freddie Mac. Αυτές οι εταιρείες υποστηρίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αν και δεν εκδίδουν στεγαστικά δάνεια, εγγυώνται στεγαστικά δάνεια που εκδίδονται από άλλους δανειστές στη δευτερογενή αγορά. Άλλοι εκδότες REMIC περιλαμβάνουν στεγαστικούς δανειστές και ασφαλιστικές εταιρείες, καθώς και ταμιευτήρια.

Τα REMICs μπορούν να οργανωθούν ως συμπράξεις, εμπιστεύεται, εταιρείες ή ενώσεις και είναι ομοσπονδιακές απαλλαγμένο από φόρους οντότητες. Οι επενδυτές που κατέχουν αυτούς τους τίτλους, ωστόσο, εξακολουθούν να υπόκεινται σε ατομική φορολογία εισοδήματος. Οι φορολογικοί νόμοι εμπόδισαν τα REMIC να κάνουν τροποποιήσεις στα ενυπόθηκα δάνεια τους. Ως εκ τούτου, η οικονομική οντότητα θα μπορούσε να χάσει το καθεστώς της απαλλαγής από φόρους, εάν ένα δάνειο εντός του συνόλου της ανταλλαχθεί με άλλο δάνειο. Αυτό συμβαίνει επειδή οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί απαιτούν τα δάνεια σε μια δεδομένη δεξαμενή να είναι σταθερά. Με άλλα λόγια, τα δάνεια δεν μπορούν να τροποποιηθούν σημαντικά ή να ανταλλαχθούν με διαφορετικά δάνεια με νέους όρους.

Αλλαγές στα REMIC

Αρκετές αλλαγές είτε προτάθηκαν είτε έγιναν για την προστασία της δομής και του καθεστώτος απαλλαγής από φόρους των REMIC.

Το Κογκρέσο εισήγαγε τον νόμο για τη βελτίωση της επένδυσης ακινήτων σε στεγαστικά δάνεια το 2009 για να διευκολύνει τους περιορισμούς εμπορικά ακίνητα δάνεια τιτλοποιημένα από REMICs. Οι ιδιοκτήτες προβληματικών ακινήτων με εμπορικά δάνεια δεν μπόρεσαν να κάνουν αλλαγές στα περιουσιακά τους στοιχεία επειδή τα σχέδιά τους θα άλλαζαν την αξία του εγγύηση που εξασφάλισε το δάνειο.

Ο προτεινόμενος νόμος θα επιτρέψει στους ιδιοκτήτες ακινήτων με εμπορικά δάνεια τιτλοποιήθηκε από τα REMICs για να γίνουν βελτιώσεις και βελτιώσεις που θα έκαναν τα ακίνητά τους πιο ελκυστικά στην αγορά. Η νομοθεσία περιλάμβανε δήλωση ότι οι τροποποιήσεις ακινήτων υπό αυτούς τους όρους δεν θα θεωρούνται ως απαγορευμένες συναλλαγές όπως περιγράφεται στο Υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS).

Το ενδιαφέρον για το REMIC θα εξακολουθούσε να αντιμετωπίζεται ως κανονικό επιτόκιο και έσοδα που θα δημιουργηθούν από τροποποιήσεις της ιδιότητας θα αντιμετωπιστούν με τον ίδιο τρόπο όπως εάν ληφθούν μέσω ειδικών υποθήκες.

Ο νόμος παραπέμφθηκε στην Επιτροπή Τραπεζών, Στέγασης και Αστικών Υποθέσεων, αλλά δεν προχώρησε περαιτέρω.

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση παρείχε κάποια ανακούφιση σε άτομα με εμπορικά και οικιστικά δάνεια που υποφέρουν από δυσκολίες λόγω της πανδημίας του COVID-19. Στους ιδιοκτήτες σπιτιών που δεν μπορούσαν να πραγματοποιήσουν πληρωμές χορηγήθηκε ανοχή, πρώτα στο πλαίσιο του Νόμος περί βοήθειας, ανακούφισης και οικονομικής ασφάλειας για τον κορονοϊό (CARES), η οποία υπεγράφη από τον πρώην πρόεδρο Ντόναλντ Τραμπ το 2020 και στη συνέχεια ξανά όταν η κυβέρνηση Μπάιντεν παρέτεινε τις διατάξεις.

Επειδή η ανακούφιση θα άλλαζε τελικά τη δομή αυτών των δανείων, θα είχε επίσης επίδραση στον τρόπο δομής των REMIC. Η IRS έχει διασφαλίσει ότι αυτές οι επενδύσεις και οι εκδότες τους θα παραμείνουν ασφαλείς από τυχόν φορολογικές επιπτώσεις εάν οι δανειολήπτες εκμεταλλευτούν αυτά τα έκτακτα μέτρα.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Υποχρεωτική Υποθήκη Υποθήκη (CMO)

Ο κλάδος συνήθως θεωρεί τα REMIC ως CMOS, τα οποία είναι μια σειρά στεγαστικών δανείων που συνδυάζονται μαζί και πωλούνται σε επενδυτές ως επενδύσεις. Υπάρχουν όμως κάποιες διαφορές μεταξύ των δύο.

Οι CMOs υπάρχουν στα REMICs, αν και οι CMOs είναι α χωριστή νομική οντότητα για φορολογική και νομική σκοποί. Ένα REMIC, από την άλλη πλευρά, απαλλάσσεται από τον ομοσπονδιακό φόρο. Αλλά αυτό είναι μόνο για το εισόδημα που εισπράττουν οι επενδυτές από τις υποκείμενες υποθήκες σε εταιρικό επίπεδο. Κάθε εισόδημα που δημιουργείται και καταβάλλεται σε επενδυτές φορολογείται, χρησιμοποιώντας το Έντυπο 1066 κατά την κατάθεση REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)

Τόσο τα REMICs όσο και επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) επενδύστε σε ακίνητα με κάποια μορφή, αλλά ενώ τα REMICs συγκεντρώνουν στεγαστικά δάνεια και τα πωλούν ως επενδύσεις σε επενδυτές, τα REIT είναι ένα εντελώς διαφορετικό παιχνίδι μπάλας.

Οι REIT είναι εταιρείες που κατέχουν και λειτουργούν α χαρτοφυλάκιο ακινήτων που δημιουργούν εισόδημα, όπως γραφεία και χώροι λιανικής πώλησης, συγκυριαρχίες και ακίνητα μικτής χρήσης. Οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν μετοχές σε REIT που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια όπως ακριβώς και οι μετοχές. Οι εταιρείες μισθώνουν ή ενοικιάζουν τα ακίνητά τους και το εισόδημα αυτό καταβάλλεται στη συνέχεια στους επενδυτές ως μερίσματα.

Ωστόσο, όπως και τα REMIC, τα REIT δεν φορολογούνται. Αλλά οι επενδυτές πρέπει να αναφέρουν τυχόν κέρδη από αυτές τις επενδύσεις στο ετήσιο τους επιστροφή φορου, πράγμα που σημαίνει ότι φορολογούνται με τον δικό τους φορολογικό συντελεστή.