Κατανοώντας τι κάνει η Fannie Mae

Υπάρχει μια πολύ καλή πιθανότητα να έχετε ακούσει για τη Fannie Mae. Ξέρετε όμως τι κάνει και πώς λειτουργεί;

ο Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Υποθηκών (FNMA), συνήθως γνωστή ως Fannie Mae, είναι μια χρηματοδοτούμενη από την κυβέρνηση επιχείρηση (GSE) που ιδρύθηκε το 1938 από το Κογκρέσο κατά τη διάρκεια της Μεγάλη ΚΑΤΑΘΛΙΨΗ ως μέρος του New Deal. Ιδρύθηκε για να τονώσει την αγορά κατοικίας δίνοντας περισσότερες υποθήκες σε δανειολήπτες μεσαίου έως χαμηλού εισοδήματος.

Η Fannie Mae δεν προέρχεται ούτε παρέχει υποθήκες σε δανειολήπτες. Αλλά τα αγοράζει και τα εγγυάται μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Στην πραγματικότητα, είναι ένας από τους δύο από τους μεγαλύτερους αγοραστές στεγαστικών δανείων δευτερογενής αγορά. Το άλλο είναι το αδέρφιο του, η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικών Δανείων Οικίας, ή Φρέντι Μακ, μια άλλη χρηματοδοτούμενη από την κυβέρνηση επιχείρηση που δημιουργήθηκε από το Κογκρέσο.

Βασικά Takeaways

Η Fannie Mae είναι μια χρηματοδοτούμενη από την κυβέρνηση επιχείρηση που καθιστά διαθέσιμα στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες χαμηλού και μέτριου εισοδήματος.
instagram viewer
Δεν παρέχει δάνεια, αλλά τα στηρίζει ή τα εγγυάται στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων.
Η Fannie Mae παρέχει ρευστότητα επενδύοντας στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, ενώνοντας δάνεια σε ενυπόθηκους τίτλους.
Η Fannie Mae διασώθηκε από την αμερικανική κυβέρνηση μετά την οικονομική κρίση και διαγράφηκε από το NYSE.

Οι πρώτες μέρες της Fannie Mae

Στις αρχές του 1900, η απόκτηση υποθήκης - πόσο μάλλον ένα σπίτι - δεν ήταν εύκολη υπόθεση. Πολλοί άνθρωποι δεν είχαν την πολυτέλεια να εξασφαλίσουν μια προκαταβολή, και τα δάνεια ήταν σχεδόν πάντα βραχυπρόθεσμα-όχι όπως αυτά με τα μακροπρόθεσμα χρεολυσία περιόδους που γνωρίζουμε σήμερα. Στην πραγματικότητα, όταν πολλά από τα δάνεια έληξαν εκείνη τη στιγμή, συνήθως ζητούσαν μεγάλα πληρωμές με μπαλόνια από τον οφειλέτη.

Η τράπεζα θα αποκλείσει εάν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού δεν μπορούσε να πραγματοποιήσει την πληρωμή ή την αναχρηματοδότηση. Αυτό θα ήταν δύσκολο με την έναρξη της Μεγάλης ressionφεσης. Τα ετήσια ποσοστά αποκλεισμού αυξάνονταν κάθε χρόνο από το 1926 (τα στοιχεία του πρώτου έτους διατηρήθηκαν) έως το 1934, όταν το ποσοστό κορυφώθηκε σε πολύ πάνω από το 12%.

Το Κογκρέσο των Ηνωμένων Πολιτειών απάντησε δημιουργώντας τη Fannie Mae. Ο στόχος ήταν να συμβάλει στη δημιουργία ενός ρεύματος χρηματοδότησης στέγασης που θα είναι διαθέσιμο σε όλους σε κάθε αγορά. Αυτό οδήγησε στη χρηματοδότηση μακροπρόθεσμα σταθερού επιτοκίου στεγαστικά δάνεια, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες σπιτιού να αναχρηματοδοτήσουν τα δάνεια τους σε οποιοδήποτε σημείο κατά τη διάρκεια του δανείου τους.

1938

Το έτος που το Κογκρέσο δημιούργησε τη Fannie Mae.

Το 1968, η Fannie Mae άρχισε να χρηματοδοτείται με την πώληση μετοχών και ομολόγων, αφού η κυβέρνηση τα διέγραψε από τον Ομοσπονδιακό Προϋπολογισμό.Η Fannie Mae διατήρησε τους δεσμούς της με την κυβέρνηση ως GSEΩστόσο, με ένα διοικητικό συμβούλιο που δεν αποτελείται από περισσότερα από 13 μέλη.Εξαιρείται επίσης από τους τοπικούς και κρατικούς φόρους.

Δημιουργία ρευστότητας

Επενδύοντας στην αγορά στεγαστικών δανείων, η Fannie Mae δημιουργεί περισσότερα ρευστότητα για δανειστές όπως οι τράπεζες, οικονομίεςκαι πιστωτικές ενώσεις, οι οποίες με τη σειρά τους τους επιτρέπουν να εγγυηθούν ή να χρηματοδοτήσουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Οι υποθήκες που αγοράζει και εγγυάται πρέπει να πληρούν αυστηρά κριτήρια. Για παράδειγμα, το όριο για ένα συμβατικό δάνειο για μονοκατοικία το 2021 είναι 548.250 $ (από 510.400 $ το 2020) για τις περισσότερες περιοχές και 822.375 $ (από 765.600 $ το 2020) για περιοχές υψηλού κόστους. Αυτές οι περιοχές περιλαμβάνουν τη Χαβάη, την Αλάσκα, το Γκουάμ και τις Παρθένες Νήσους των ΗΠΑ, όπου οι μέσες τιμές κατοικίας είναι πάνω από το αρχικό ποσό κατά τουλάχιστον 115%.

Προκειμένου να συνεργαστεί με τη Fannie Mae, ένας ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συμμορφώνεται με τη Δήλωση σχετικά με τη χορήγηση δανείων με βραχυπρόθεσμα δάνεια που εκδόθηκε από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Η δήλωση αντιμετωπίζει διάφορους κινδύνους που σχετίζονται με δάνεια υψηλού κινδύνου, όπως χαμηλά ποσοστά εισαγωγής που ακολουθούνται από υψηλότερα μεταβλητά ποσοστά · πολύ υψηλά όρια για το πόσο μπορεί να αυξηθεί ένα επιτόκιο · περιορίζεται σε μη τεκμηρίωση εισοδήματος · και χαρακτηριστικά προϊόντων που καθιστούν πιθανή τη συχνή αναχρηματοδότηση του δανείου.

Το 2020, η Fannie Mae απέκτησε 1,4 τρισεκατομμύρια δολάρια σε δάνεια μιας οικογένειας και πολλών οικογενειών, παρέχοντας το μεγαλύτερο ποσό ρευστότητας στην αγορά στεγαστικών δανείων για οποιοδήποτε έτος στην ιστορία της Fannie Mae. Αυτό βοήθησε τους ανθρώπους σε όλη τη χώρα να αγοράσουν, να αναχρηματοδοτήσουν και να νοικιάσουν περίπου τρία εκατομμύρια σπίτια.

Η Fannie Mae υποστηρίζει ή εγγυάται στεγαστικά δάνεια, αλλά δεν τα προέρχεται.

Χρεόγραφα που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια

Μετά την αγορά στεγαστικών δανείων στη δευτερογενή αγορά, η Fannie Mae τα συγκεντρώνει για να σχηματιστούν ενυπόθηκους τίτλους (MBS). Τα MBS είναι χρεόγραφα που υποστηρίζονται από περιουσιακά στοιχεία και έχουν εξασφαλιστεί με υποθήκη ή δεξαμενές υποθηκών. Οι τίτλοι της Fannie Mae που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια αγοράζονται από ιδρύματα όπως ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και επενδυτικές τράπεζες. Εγγυάται πληρωμές κεφαλαίου και τόκων για τα MBS.

Η Fannie Mae έχει επίσης το δικό της χαρτοφυλάκιο, που συνήθως αναφέρεται ως χαρτοφυλάκιο διατήρησης. Αυτό επενδύει σε δικούς του τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια, καθώς και σε αυτούς από άλλα ιδρύματα. Η Fannie Mae εκδίδει χρέος χρέος αντιπροσωπείας να χρηματοδοτήσει το διατηρούμενο χαρτοφυλάκιο.

Η οικονομική κρίση

Η Fannie Mae διαπραγματεύεται δημόσια από το 1968.Μέχρι το 2010, διαπραγματεύονταν σε Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης (NYSE). Ήταν διαγράφηκε μετά την υποθήκη, τη στέγαση και την οικονομική κρίση, αφού η μετοχή της κατέρρευσε κάτω από τις ελάχιστες κεφαλαιακές απαιτήσεις που είχε επιβάλει το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης. Τώρα διαπραγματεύεται over-the-counter.

Οι ανήθικες πρακτικές δανεισμού οδήγησαν στην κρίση. Κατά τη διάρκεια της άνθησης των κατοικιών στα μέσα της δεκαετίας του 2000, οι δανειστές μείωσαν τα πρότυπά τους και πρόσφεραν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες με χαμηλή πίστωση. Το 2007, η φούσκα στέγασης έσκασε, και εκατοντάδες χιλιάδες από αυτούς τους δανειολήπτες μπήκαν σε αθέτηση, γεγονός που οδήγησε σε αυτό που ήταν γνωστό ως υπέρτατη κατάρρευση. Αυτό είχε μια κυματική επίδραση στις πιστωτικές αγορές, οι οποίες οδήγησαν τις χρηματοπιστωτικές αγορές σε ουρά και δημιούργησαν την πιο σοβαρή ύφεση των τελευταίων δεκαετιών στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Κυβερνητική εξαγορά και διάσωση

Στο δεύτερο εξάμηνο του 2008, η Fannie Mae και ο Freddie Mac αναλήφθηκαν από την κυβέρνηση μέσω ενός συντηρητικότητα της Ομοσπονδιακής Επιτροπής Οικονομικής Στέγασης. Τότε, και οι δύο κατείχαν 4,9 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα και χρεόγραφα με υποθήκη. Το Υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ διέθεσε 191,5 δισεκατομμύρια δολάρια για να διατηρήσει και τους δύο διαλύτες. Ουσιαστικά, η αμερικανική κυβέρνηση παρενέβη προκειμένου να αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη στις αγορές υπόσχεται να διασώσει τα επισφαλή δάνεια και να αποτρέψει περαιτέρω πτώση στην αγορά κατοικίας. Από τον Μάιο του 2019, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έλαβε 292 δισεκατομμύρια δολάρια σε μερίσματα από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac.

Επιλογές Πίστωσης

Η Fannie Mae προσφέρει τώρα μια σειρά από διαφορετικές επιχειρηματικές πρωτοβουλίες και επιλογές πίστωσης στους ιδιοκτήτες σπιτιού, συνεργαζόμενοι με δανειστές για να βοηθήσουν άτομα που διαφορετικά θα είχαν δυσκολίες στην απόκτηση χρηματοδότησης.

Αρχική Έτοιμη υποθήκη: Αυτό το προϊόν επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση και να αγοράσουν ένα σπίτι με χαμηλή προκαταβολή. Οι δανειολήπτες πληρούν τις προϋποθέσεις εάν έχουν χαμηλό έως μέτριο εισόδημα και πιστωτικό σκορ κάτω από 620. Τα άτομα με βαθμολογίες άνω των 620 έχουν καλύτερη τιμή.
3% προκαταβολή: Ένας άλλος πόρος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που ενδέχεται να μην έχουν πρόσβαση σε αρκετά χρήματα για να εξασφαλίσουν μια μεγάλη προκαταβολή.
Προτιμώμενο HFA: Αυτό το πρόγραμμα βοηθά τους ιδιοκτήτες σπιτιού να έχουν πρόσβαση σε προσιτή χρηματοδότηση μέσω τοπικών και κρατικών οργανισμών χρηματοδότησης κατοικιών και άλλων δανειστών. Τα επίπεδα εισοδήματος για τους δανειολήπτες καθορίζονται από το HFA και δεν υπάρχουν απαιτήσεις αγοραστών για πρώτη φορά.
RefiNow: Η Fannie Mae προσφέρει στους κατόχους στεγαστικών δανείων χαμηλού εισοδήματος μια νέα επιλογή αναχρηματοδότησης μέσω του προγράμματος «RefiNow». Το πρόγραμμα απαιτεί μείωση του επιτοκίου του ιδιοκτήτη σπιτιού κατά τουλάχιστον 50 μονάδες βάσης και εξοικονόμηση τουλάχιστον $ 50 στη μηνιαία πληρωμή υποθήκης του ιδιοκτήτη σπιτιού. Για να είναι επιλέξιμοι, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να κερδίζουν ή κάτω από το 80% του μέσου εισοδήματος της περιοχής τους (AMI).

Ένας πλήρης κατάλογος προϊόντων και οι περιγραφές τους διατίθενται στο Fannie Mae's δικτυακός τόπος.

Τροποποιήσεις Δανείου

Μετά την κατάρρευση των στεγαστικών δανείων, η Fannie Mae άρχισε να επικεντρώνεται τροποποιήσεις δανείων. Από τον Σεπτέμβριο του 2008, η Fannie Mae και ο Freddie Mac έχουν ολοκληρώσει περίπου 2,37 εκατομμύρια τροποποιήσεις δανείου.Οι τροποποιήσεις του δανείου αλλάζουν τους όρους μιας υπάρχουσας υποθήκης για να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να αποφύγουν προεπιλογή στα στεγαστικά τους, καταλήγοντας σε αποκλεισμό και τελικά χάνοντας το σπίτι τους. Οι τροποποιήσεις μπορεί να περιλαμβάνουν χαμηλότερο επιτόκιο ή να παρατείνουν τη διάρκεια του δανείου. Η τροποποίηση του δανείου μπορεί επίσης να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές.

Η κατώτατη γραμμή

Η Fannie Mae κατάφερε να αλλάξει από τότε που ήταν στα πρόθυρα του 2008. Σήμερα είναι ο μεγαλύτερος υποστηρικτής στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου 30 ετών και παραμένει ένας βασικός μηχανισμός για τη διευκόλυνση της ιδιοκτησίας σπιτιού.