Τα εμπόδια των συμφωνιών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από πωλητές

Όσον αφορά τη χρηματοδότηση ακινήτων κατοικιών, οι περισσότερες συναλλαγές ακολουθούν μια οικεία διαδικασία. Ο πωλητής βρίσκει έναν πρόθυμο αγοραστή με το απαιτούμενο εισόδημα, ιστορικό απασχόλησης και πιστωτικό σκορ για να πληροί τις προϋποθέσεις για α υποθήκη, και ένα δανειστικό ίδρυμα βάζει τα χρήματα για να χρηματοδοτήσει τη συμφωνία.

Τι γίνεται όμως αν η παραδοσιακή χρηματοδότηση δεν είναι διαθέσιμη και ο αγοραστής και ο πωλητής εξακολουθούν να θέλουν να προχωρήσουν ιδιωτικά στην πώληση; Εισάγουν αυτό που είναι γνωστό ως χρηματοδότηση πωλητή. Όπως υπονοεί ο όρος, το άτομο που πουλά το σπίτι χρηματοδοτεί την αγορά.

Πώς λειτουργεί η χρηματοδότηση πωλητών;

Μια τράπεζα δεν συμμετέχει σε μια πώληση που χρηματοδοτείται από έναν πωλητή. ο αγοραστής και ο πωλητής κάνουν τις ρυθμίσεις μόνοι τους. Καταρτίζουν α χρεωστικό γραμμάτιο καθορισμό του επιτοκίου, χρονοδιάγραμμα πληρωμών από αγοραστή σε πωλητή και τις συνέπειες σε περίπτωση που ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις αυτές. Σε αντίθεση με την πώληση που περιλαμβάνει υποθήκη, δεν υπάρχει μεταβίβαση του ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου από τον αγοραστή στον πωλητή, αλλά απλώς μια συμφωνία για την εξόφληση αυτού του ποσού με την πάροδο του χρόνου.

Με δύο μόνο βασικούς παίκτες που συμμετέχουν, χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη μπορεί να είναι γρηγορότερα και φθηνότερα από την πώληση ενός σπιτιού με τον συνηθισμένο τρόπο. Δεν υπάρχει αναμονή για τον υπεύθυνο τραπεζικού δανείου, ασφαλιστής, και νομικό τμήμα, και οι αγοραστές μπορούν συχνά να μπουν σε ένα σπίτι για λιγότερα χρήματα.

Τα πλεονεκτήματα της χρηματοδότησης του πωλητή

Αυτό εναλλακτική λύση στην παραδοσιακή χρηματοδότηση μπορεί να είναι χρήσιμο σε ορισμένες καταστάσεις ή σε μέρη όπου είναι δύσκολο να αποκτηθούν στεγαστικά δάνεια. Σε τέτοιες στενές συνθήκες, η χρηματοδότηση από τους πωλητές παρέχει στους αγοραστές πρόσβαση σε μια εναλλακτική μορφή πίστωσης.

Οι πωλητές, με τη σειρά τους, μπορούν συνήθως να πουλήσουν γρηγορότερα και χωρίς να χρειάζεται να κάνουν δαπανηρές επισκευές που απαιτούν συνήθως οι δανειστές. Επίσης, επειδή ο πωλητής χρηματοδοτεί την πώληση, το ακίνητο ενδέχεται να έχει υψηλότερη τιμή πώλησης.

Χαμηλότερο κόστος κλεισίματος

Κλείσιμο κόστους είναι πράγματι χαμηλότερα για μια πώληση που χρηματοδοτείται από έναν πωλητή. Χωρίς τη συμμετοχή τράπεζας, η συναλλαγή αποφεύγει το κόστος υποθήκη ή εκπτωτικά σημεία, καθώς και τα τέλη προέλευσης και μια σειρά από άλλες χρεώσεις που οι δανειστές λαμβάνουν συνήθως κατά τη διαδικασία χρηματοδότησης. Υπάρχει επίσης μεγαλύτερη ευελιξία, τουλάχιστον φαινομενικά, σχετικά με τις προβλέψεις δανείων, από την απαιτούμενη προκαταβολή και το επιτόκιο έως τη διάρκεια της σύμβασης.

Η χρηματοδότηση του πωλητή συνήθως διαρκεί μόνο για αρκετά βραχυπρόθεσμα, όπως πέντε χρόνια, με α πληρωμή με μπαλόνι αναμένεται στο τέλος αυτής της περιόδου. Η θεωρία - ή η ελπίδα, τουλάχιστον - είναι ότι ο αγοραστής θα το κάνει τελικά αναχρηματοδότηση ότι η πληρωμή με έναν παραδοσιακό δανειστή, οπλισμένο με βελτιωμένο πιστοληπτικη ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ και έχοντας συγκεντρώσει κάποια ίδια κεφάλαια στο σπίτι.

Χρηματοδότηση πωλητών για αγοραστές

Για όλα τα πιθανά πλεονεκτήματα για τη χρηματοδότηση πωλητών, οι συναλλαγές που το χρησιμοποιούν συνοδεύονται από κινδύνους και πραγματικότητες και για τα δύο μέρη. Δείτε τι πρέπει να λάβουν υπόψη οι αγοραστές πριν οριστικοποιήσουν μια συμφωνία που χρηματοδοτείται από τον πωλητή.

Μην περιμένετε καλύτερους όρους από ό, τι με μια υποθήκη

Καθώς οι όροι μιας συμφωνίας που χρηματοδοτείται από έναν πωλητή σφυρηλατούνται, η ευελιξία συναντά συχνά την πραγματικότητα. Ο πωλητής χωνεύει τις οικονομικές του ανάγκες και κινδύνους, συμπεριλαμβανομένης της πιθανότητας ο αγοραστής να αθετήσει το δάνειο, με την προοπτική μιας δυνητικά δαπανηρής και ακατάστατης διαδικασίας έξωσης.

Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι απογοητευτικό για τον αγοραστή. Είναι πιθανό, για παράδειγμα, να εξασφαλίσετε ένα πιο ευνοϊκό επιτόκιο από αυτό που προσφέρουν οι τράπεζες, αλλά είναι πιο πιθανό να πληρώσετε περισσότερα, ίσως αρκετές επιπλέον ποσοστιαίες μονάδες πάνω από την επικρατούσα τιμή.

Σως χρειαστεί να πουλήσετε τον εαυτό σας στον πωλητή

Είναι έξυπνο να είσαι διαφανής και απλός για τους λόγους που δεν πληρούσες τις προϋποθέσεις για μια παραδοσιακή υποθήκη. Ορισμένες από αυτές τις πληροφορίες ενδέχεται να προκύψουν ούτως ή άλλως όταν ο πωλητής ελέγξει το πιστωτικό σας ιστορικό και άλλα δεδομένα ιστορικού, συμπεριλαμβανομένης της απασχόλησης, των περιουσιακών στοιχείων, των οικονομικών απαιτήσεων και των αναφορών σας.

Βεβαιωθείτε όμως, επίσης, ότι επισημαίνετε τυχόν περιορισμούς στην ικανότητά σας να δανείζεστε που ενδέχεται να μην εμφανιστούν κατά τη δέουσα επιμέλεια του πωλητή. Ένας δυνητικός αγοραστής που έχει σταθερή πίστωση και μεγάλη προκαταβολή μπορεί να έχει ξεκινήσει πρόσφατα μια νέα επιχείρηση και έτσι να μην μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για δάνειο έως και δύο χρόνια.

Να είστε έτοιμοι να προτείνετε χρηματοδότηση από τους πωλητές

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών που προσφέρουν χρηματοδότηση από πωλητές συχνά ανακοινώνουν ανοιχτά αυτό το γεγονός με την ελπίδα να προσελκύσουν αγοραστές που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκες. Αν δεν βλέπετε μια αναφορά στη χρηματοδότηση από τον πωλητή, ωστόσο, δεν βλάπτει να ρωτήσετε. Ωστόσο, αντί να ρωτήσετε εάν η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι μια επιλογή, ίσως θελήσετε να παρουσιάσετε μια συγκεκριμένη πρόταση. Θα μπορούσατε να πείτε, για παράδειγμα, "Η προσφορά μου είναι πλήρης τιμή με 20% μειωμένη, χρηματοδότηση πωλητή για 350.000 $ σε 6%, αποσβεσμένη για 30 χρόνια με πενταετία δάνειο με μπαλόνια. Εάν δεν αναχρηματοδοτήσω σε δύο έως τρία χρόνια, θα αυξήσω το ποσοστό στο 7% στα έτη τέσσερα και πέντε ».

Επιβεβαιώστε ότι ο πωλητής είναι ελεύθερος να χρηματοδοτήσει την πώληση

Η χρηματοδότηση από τον πωλητή είναι απλούστερη όταν ο πωλητής κατέχει το ακίνητο εντελώς. μια υποθήκη που διατηρείται στο ακίνητο εισάγει επιπλέον επιπλοκές. Πληρώνοντας για α αναζήτηση τίτλου στο ακίνητο θα επιβεβαιωθεί ότι περιγράφεται με ακρίβεια στην πράξη και είναι απαλλαγμένο από υποθήκη ή φόρο εμπράγματα δικαιώματα.

Σύμφωνα με Jason Burkholder, Realtor with Weichert, Realtors στο Λάνκαστερ, Πενσυλβάνια, «Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια έχουν ρήτρα« οφειλόμενα προς πώληση »που απαγορεύει στον πωλητή να πουλήσει το σπίτι χωρίς να πληρώσει την υποθήκη. Έτσι, εάν ένας πωλητής κάνει χρηματοδότηση ιδιοκτήτη και το στεγαστική εταιρεία διαπιστώσει, θα εξετάσει το σπίτι «πωλημένο» και θα απαιτήσει άμεση εξόφληση του χρέους στο σύνολό του, κάτι που επιτρέπει στον δανειστή να αποκλείσει ».

Χρηματοδότηση πωλητών για πωλητές

Λάβετε υπόψη αυτές τις συμβουλές και τις πραγματικότητες εάν σκέφτεστε να χρηματοδοτήσετε την πώληση ενός σπιτιού.

Δεν χρειάζεται απαραίτητα να χρηματοδοτήσετε την πώληση για μεγάλο χρονικό διάστημα

Ως πωλητής, μπορείτε, ανά πάσα στιγμή, να πουλήσετε το χρεωστικό γραμμάτιο σε έναν επενδυτή ή δανειστή, στον οποίο ο αγοραστής στέλνει τις πληρωμές. Αυτό μπορεί να συμβεί την ίδια μέρα με το κλείσιμο, οπότε ο πωλητής θα μπορούσε να πάρει αμέσως μετρητά.

Με άλλα λόγια, οι πωλητές δεν χρειάζεται να έχουν μετρητά, ούτε πρέπει να γίνουν δανειστές. Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι πιθανότατα θα πρέπει να δεχτείτε λιγότερη από την πλήρη αξία του χαρτονομίσματος για να το πουλήσετε, μειώνοντας έτσι την απόδοση της περιουσίας σας. Σύμφωνα με την Amerinote Xchange, μια εταιρεία που ειδικεύεται σε δευτερογενής αγορά χρηματοδότηση.

Κάντε τη χρηματοδότηση του πωλητή μέρος του θέματος σας για να πουλήσετε το ακίνητο

Επειδή η χρηματοδότηση από τους πωλητές είναι σχετικά σπάνια, προωθήστε το γεγονός ότι την προσφέρετε, ξεκινώντας από τον κατάλογο ακινήτων. Η προσθήκη των λέξεων "διαθέσιμη χρηματοδότηση από τον πωλητή" στο κείμενο θα ειδοποιήσει τους πιθανούς αγοραστές και τους αντιπροσώπους τους ότι η επιλογή είναι στο τραπέζι.

Όταν οι δυνητικοί αγοραστές βλέπουν το σπίτι σας, δώστε περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τις ρυθμίσεις χρηματοδότησης. Ετοιμάστε ένα ενημερωτικό δελτίο που περιγράφει τους όρους χρηματοδότησης.

Αναζητήστε φορολογικές συμβουλές και σκεφτείτε βοήθεια για την εξυπηρέτηση δανείων

Επειδή οι συμφωνίες που χρηματοδοτούνται από τον πωλητή μπορούν να δημιουργήσουν φορολογικές επιπλοκές, χρησιμοποιήστε έναν οικονομικό προγραμματιστή ή φοροτεχνικό ως μέλος της ομάδας σας για την πώληση. Επίσης, εκτός εάν είστε έμπειροι και άνετοι ως δανειστής, σκεφτείτε να προσλάβετε έναν εξυπηρέτηση δανείων εταιρεία να συλλέγει μηνιαίες πληρωμές, να εκδίδει καταστάσεις και να εκτελεί τις άλλες δουλειές που σχετίζονται με τη διαχείριση ενός δανείου.

Πώς να διαμορφώσετε μια συμφωνία χρηματοδότησης πωλητή

Και τα δύο μέρη σε μια συμφωνία που χρηματοδοτείται από έναν πωλητή θα πρέπει να προσλάβουν ένα δικηγόρος ακινήτων ή κτηματομεσίτη για να γράψει και να αναθεωρήσει τη σύμβαση πώλησης και το γραμμάτιο, μαζί με σχετικές εργασίες. Προσπαθήστε να βρείτε επαγγελματίες έμπειρους σε συναλλαγές κατοικιών που χρηματοδοτούνται από πωλητές-και που έχουν εμπειρία από εσάς ζωντανά, αν είναι δυνατόν, επειδή ορισμένοι σχετικοί κανονισμοί (όπως αυτοί που διέπουν τις πληρωμές με μπαλόνια) διαφέρουν ανάλογα δικαιοδοσία.

Οι επαγγελματίες μπορούν επίσης να βοηθήσουν τον αγοραστή και τον πωλητή να αποφασίσουν για τη συγκεκριμένη συμφωνία που τους ταιριάζει καλύτερα και τις συνθήκες πώλησης. Εάν δεν πρόκειται για συμφωνία που χρηματοδοτείται από πωλητή, επενδυτής ακινήτων και Realtor Ντον Τέπερ επισημαίνει ότι "υπάρχουν στην πραγματικότητα δεκάδες άλλοι τρόποι αγοράς" εκτός από μια παραδοσιακή συμφωνία υποθηκών. Αυτές οι διευθετήσεις, σημειώσεις Tepper, περιλαμβάνουν δικαίωμα μίσθωσης, μίσθωση-αγορά, σύμβαση γης, σύμβαση για πράξη, μετοχή ιδίων κεφαλαίων, και τυλίξτε υποθήκες. "Οι περισσότεροι αγοραστές και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες δεν γνωρίζουν πώς λειτουργεί κανένα από αυτά", λέει.

Η κατώτατη γραμμή

Είναι η χρηματοδότηση από τον πωλητή μια καλή επιλογή; Όσο ασυνήθιστο και άγνωστο είναι για τους περισσότερους ανθρώπους, η χρηματοδότηση από τους πωλητές μπορεί να είναι μια χρήσιμη επιλογή σε μια προκλητική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η ρύθμιση προκαλεί κάποιους ειδικούς κινδύνους για τους αγοραστές και τους πωλητές, και είναι συνετό να προσλάβετε επαγγελματική βοήθεια για τον μετριασμό αυτών και να επιτρέψετε στην ομαλή λειτουργία της διαδικασίας.