Flipping Houses: Είναι καλύτερο από το Buy-and-Hold;

Το ερώτημα αν ξεφυλλίζοντας ή η αγορά και η κατοχή ακινήτων είναι η καλύτερη στρατηγική για επενδύσεις σε ακίνητα δεν έχει μία σωστή απάντηση. Αντ 'αυτού, η επιλογή μιας μεθόδου έναντι της άλλης θα πρέπει να αποτελεί μέρος ενός σαφούς στρατηγικού σχεδίου που λαμβάνει υπόψη τους γενικούς στόχους σας.

Θα πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη τις ευκαιρίες που παρουσιάζει η υπάρχουσα αγορά. Ακολουθεί μια ματιά στο τι περιλαμβάνει η εκτέλεση κάθε στρατηγικής και πώς να αποφασίσετε ποια μπορεί να είναι κατάλληλη για εσάς.

Γιατί να επενδύσετε σε ακίνητα;

Αυτή είναι μια καλή ερώτηση. Η ιδιοκτησία ακινήτων κατοικιών κερδίζει συνεχώς αυξανόμενο ενδιαφέρον από λιανικοί επενδυτές για πολλούς από τους ακόλουθους λόγους:

• Τα ακίνητα μπορούν να παρέχουν πιο προβλέψιμες αποδόσεις από μετοχές και ομόλογα.
• Τα ακίνητα παρέχουν πληθωρισμό φράχτης επειδή τα επιτόκια ενοικίασης και οι ταμειακές ροές επενδύσεων συνήθως αυξάνονται τουλάχιστον όσο το ποσοστό πληθωρισμού.
• Τα ακίνητα αποτελούν ένα εξαιρετικό μέρος για κεφάλαιο σε περιόδους που δεν είστε σίγουροι για τις προοπτικές μετοχών και ομολόγων.
• Τα ίδια κεφάλαια που δημιουργούνται σε επενδύσεις σε ακίνητα παρέχουν μια εξαιρετική βάση για τη χρηματοδότηση άλλων επενδυτικών ευκαιριών. Αντί να δανειστείτε για να επενδύσετε το κεφάλαιο (δηλ. Να αγοράσετε μετοχές στο περιθώριο), οι επενδυτές μπορούν να δανειστούν έναντι των ιδίων κεφαλαίων τους για να χρηματοδοτήσουν άλλα έργα.
• ο έκπτωση φόρου των στεγαστικών τόκων καθιστά ελκυστικό τον δανεισμό έναντι ενός σπιτιού.
• Εκτός από την παροχή ταμειακών ροών για τους ιδιοκτήτες, τα ακίνητα κατοικιών μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για κατοικία ή άλλους σκοπούς.

Παθητικό έναντι Ενεργό εισόδημα

Μια βασική διάκριση μεταξύ αγοράς και κατοχής και ανατροπής ακινήτων είναι ότι η πρώτη μπορεί να σας παρέχει παθητικό εισόδημα, ενώ το τελευταίο προσφέρει ενεργό εισόδημα.

Το παθητικό εισόδημα είναι χρήματα που κερδίζονται από επενδύσεις που συνεχίζουν να κερδίζουν χρήματα χωρίς καμία ουσιαστική συμμετοχή από την πλευρά σας. Μπορεί να προέρχεται από μετοχές και ομόλογα ή από ιδιοκτησία ακινήτων και λήψη εισοδήματος από ενοίκιο κάθε μήνα, υπό την προϋπόθεση ότι προσλαμβάνετε μια εταιρεία διαχείρισης για να κάνει όλες τις απαιτούμενες εργασίες, όπως η εύρεση ενοικιαστών, η είσπραξη ενοικίου και η φροντίδα συντήρηση.

Το ενεργό εισόδημα είναι χρήματα που κερδίζετε ως αντάλλαγμα για την εργασία που εκτελείτε. Αυτό περιλαμβάνει τον μισθό σας από την εργασία, καθώς και τα κέρδη που αποκομίζετε. Το γύρισμα θεωρείται ενεργό εισόδημα, ανεξάρτητα από το αν κάνετε τη σωματική εργασία των απογυμνώσεων δαπέδων. Εξακολουθεί να είναι μια επιχείρηση στην οποία ασχολείστε - να βρείτε ένα ακίνητο για να αναστρέψετε, να το αγοράσετε, να λάβετε ασφάλιση, να επιβλέψετε εργολάβους, να διαχειριστείτε το έργο και πολλά άλλα.

Υπό αυτή την έννοια, το flipping δεν είναι απλώς μια επενδυτική στρατηγική όπως η αγορά και κατοχή μετοχών ή ακινήτων. Εάν έχετε ημερήσια εργασία, λάβετε υπόψη ότι ο ελεύθερος χρόνος σας πιθανότατα θα καλυφθεί με όλες τις απαιτήσεις που συνεπάγεται η ανατροπή ενός ακινήτου.

Δύο τρόποι αναστροφής ιδιοτήτων

Δύο κύριοι τύποι ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε μια προσέγγιση αγοράς/πώλησης για επενδύσεις σε ακίνητα. Το πρώτο είναι σπίτια ή διαμερίσματα που μπορείτε να αγοράσετε παρακάτω τρέχουσα αγοραία αξία επειδή είναι μέσα οικονομική δυσχέρεια. Το δεύτερο είναι το fixer-above, μια ιδιότητα με δομικά, σχεδιαστικά ή προβλήματα που μπορούν να ξεπεραστούν για να δημιουργήσουν αξία.

Οι επενδυτές που επικεντρώνονται σε προβληματικά ακίνητα το κάνουν αναγνωρίζοντας ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν μπορούν πλέον να διαχειριστούν ή να διατηρήσουν τα ακίνητά τους ή βρίσκοντας ακίνητα που είναι υπερεξάρτηση και κινδυνεύουν να μπουν Προκαθορισμένο. Από την άλλη πλευρά, όσοι προτιμούν τα στερεωτικά θα αναδιαμορφώσουν ή θα βελτιώσουν ένα ακίνητο έτσι ώστε να λειτουργεί καλύτερα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή να είναι πιο αποτελεσματικό για τους ενοικιαστές διαμερισμάτων.

Ο αγοραστής ενός σταθεροποιητή που χρησιμοποιεί αυτήν την τακτική βασίζεται στην επενδυμένη εργασία για να αυξήσει τις αξίες αντί να αγοράσει ένα ακίνητο με χαμηλό κόστος για να δημιουργήσει υψηλές επενδυτικές αποδόσεις. Φυσικά, είναι δυνατόν να συνδυαστούν αυτές οι δύο στρατηγικές κατά την ανατροπή των ιδιοτήτων και πολλοί άνθρωποι κάνουν ακριβώς αυτό.

Ωστόσο, η συνεχής εύρεση αυτών των ευκαιριών μπορεί να είναι δύσκολη μακροπρόθεσμα. Για τους περισσότερους ανθρώπους, η ανατροπή των ακινήτων θα πρέπει να θεωρείται περισσότερο τακτική στρατηγική παρά μακροπρόθεσμο επενδυτικό σχέδιο.

Τα υπέρ και τα κατά του αναστροφής

Pro: Μια ταχύτερη απόδοση των χρημάτων σας

Ένα μεγάλο πλεονέκτημα της ανατροπής ιδιοκτησιών είναι η γρήγορη πραγματοποίηση κερδών, η οποία απελευθερώνει κεφάλαια για άλλους σκοπούς. Ο μέσος χρόνος για την ανατροπή ενός σπιτιού είναι περίπου έξι μήνες, αν και οι πρώτοι που θα πρέπει να αναμένουν ότι η διαδικασία θα διαρκέσει περισσότερο.

Pro: Μια δυνητικά ασφαλέστερη επένδυση

Σε αντίθεση με το χρηματιστήριο, το οποίο μπορεί να γυρίσει στη μέση της ημέρας, οι αγορές ακινήτων είναι συχνά πιο προβλέψιμες. Κατά μία έννοια, τα αναστρέψιμα ακίνητα θα μπορούσαν να θεωρηθούν μια ασφαλέστερη επενδυτική στρατηγική επειδή προορίζονται να διατηρηθούν κεφάλαιο σε κίνδυνο για ελάχιστο χρονικό διάστημα. Λείπει επίσης η διαχείριση και μίσθωση κινδύνους που ενυπάρχουν στην κατοχή ακινήτων - για να μην αναφέρουμε τις ταλαιπωρίες της εξεύρεσης ενοικιαστών, της είσπραξης ενοικίων και της συντήρησης ενός ακινήτου.

Con: Κόστος

Η ανατροπή των σπιτιών μπορεί να δημιουργήσει ζητήματα κόστους που δεν αντιμετωπίζετε με μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Τα έξοδα που περιλαμβάνονται στο αναστροφή μπορούν να απαιτήσουν πολλά χρήματα, οδηγώντας σε προβλήματα ταμειακών ροών. Επειδή το κόστος των συναλλαγών είναι πολύ ψηλά τόσο από την πλευρά της αγοράς όσο και από την πώληση, μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τα κέρδη. Εάν εγκαταλείπετε την καθημερινή σας εργασία και βασίζεστε στην ανατροπή για το εισόδημά σας, εγκαταλείπετε επίσης έναν σταθερό μισθό.

Συν: Φόροι

Η γρήγορη ανάκαμψη των ακινήτων (και η ταχύτητα είναι το παν στις επιτυχημένες συμφωνίες ανατροπής) μπορεί να δημιουργήσει μεταβολές στο εισόδημα που μπορούν να αυξήσουν τον φορολογικό σας λογαριασμό. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν τα πράγματα κινούνται πολύ γρήγορα για να επωφεληθούν από μακροπρόθεσμα φόρος υπεραξίας κανόνες.Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα πρέπει να πληρώσετε υψηλότερο συντελεστή φόρου κεφαλαιακών κερδών βάσει του δικού σας απέκτησε εισόδημα εάν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου για λιγότερο από ένα χρόνο.

Τα υπέρ και τα κατά του Buy-and-Hold

Pro: Συνεχές εισόδημα

Η ιδιοκτησία ενοικίασης σάς παρέχει κανονικό εισόδημα, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεστε ή τι κάνετε. Επιπλέον, η αγορά και η κατοχή ακινήτων είναι μια γνωστή συνταγή για να μαζέψετε υπέροχα πλούτος. Πολλά «παλιά χρήματα» στις ΗΠΑ και στο εξωτερικό συσσωρεύτηκαν μέσω της ιδιοκτησίας γης. Παρά τις περιόδους μείωσης των τιμών, αξίες γης έχουν σχεδόν πάντα ανακάμψει μακροπρόθεσμα επειδή υπάρχει περιορισμένη προσφορά γης.

Pro: Αύξηση Αξιών Ακινήτου

Όσο περισσότερο διατηρείτε τα επενδυτικά σας ακίνητα, τόσο πιο πιθανό είναι να επωφεληθείτε από τον πληθωρισμό. Αυτό θα αυξήσει την αξία του ακινήτου ενώ το ποσό που έχετε δανειστεί για την υποθήκη μειώνεται καθώς το εξοφλείτε. Ας υποθέσουμε ότι μπορούσατε να αγοράσετε κατά τη διάρκεια μιας αγοράς αγοραστή και να πουλήσετε κατά τη διάρκεια μιας αγοράς πωλητή. Στη συνέχεια, υπάρχει επίσης πραγματική δυνατότητα για σημαντική απόδοση της επένδυσής σας.

Pro: Φόροι

Η ιδιοκτησία ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου έχει φορολογικά πλεονεκτήματα που δεν είναι διαθέσιμα για τα βατραχοπέδιλα. Τα ακίνητα από ενοίκια φορολογούνται ως έσοδα από επενδύσεις, με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές. Μπορείτε επίσης να διαγράψετε έξοδα, συμπεριλαμβανομένων επισκευών, συντήρησης ή συντήρησης, πληρωμής διαχειριστή ακινήτου και οδήγησης από και προς το ακίνητό σας.

Επιπλέον, θα πληρώσετε φόρους με το μακροπρόθεσμο επιτόκιο κεφαλαιακών κερδών, εάν αποφασίσετε να πουλήσετε μετά την κατοχή του ακινήτου για περισσότερο από ένα χρόνο.

Con: Κόστος κενών θέσεων

Η αδυναμία εύρεσης ενοικιαστών είναι ένας από τους κινδύνους της ιδιοκτησίας ενοικιαζόμενου ακινήτου. Αυτό ισχύει είτε το κάνετε μόνοι σας είτε προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης για να το κάνει για εσάς. Εάν το ακίνητό σας είναι άδειο για μήνες ή χρόνια, είστε υπεύθυνοι για την κάλυψη της υποθήκης κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Πριν επενδύσετε σε ένα ακίνητο αγοράς και κράτησης, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι ο προϋπολογισμός σας θα καλύπτει έναν έως τρεις μήνες κενών θέσεων ετησίως.

Con: Διαχείριση και νομικά ζητήματα

Η μακροπρόθεσμη ιδιοκτησία ακινήτων είναι μια προσπάθεια εντατικής διαχείρισης που βρίσκεται εκτός των ικανοτήτων πολλών επενδυτών. Ορισμένοι επενδυτές, ειδικά οι ιδιοκτήτες ακινήτων για πρώτη φορά, είναι κακοετοιμασμένοι ή κακοεφοδιασμένοι για να αντιμετωπίσουν τις ευθύνες και τα νομικά ζητήματα που προκύπτουν από το να είσαι ιδιοκτήτης. Η διαδικασία εύρεσης ποιοτικών ενοικιαστών και ικανοποίησης των αναγκών τους μπορεί να είναι μια αγχωτική και χρονοβόρα επιχείρηση. Ωστόσο, επιτυχημένο διαχείριση ακινήτων είναι απαραίτητη για να διασφαλιστεί η συνεχιζόμενη ταμειακή ροή από την επένδυσή σας.

Επιλογή στρατηγικής

Πρέπει να απαντήσετε σε μερικές κρίσιμες ερωτήσεις για να αποφασίσετε εάν η ανατροπή των ιδιοκτησιών ή η μακροπρόθεσμη κατοχή τους είναι η καλύτερη στρατηγική. Πρέπει να αποφασίσετε αν είστε κατανομή κεφαλαίου σε ακίνητα είναι μια μόνιμη επένδυση ή απλώς ένας τρόπος κέρδους από την αναμενόμενη αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Θα βοηθούσε επίσης αν καθορίζατε τι λόγος κινδύνου και απόδοσης είναι κατάλληλο για αυτό το τμήμα του χαρτοφυλακίου επενδύσεών σας. Τέλος, πρέπει να έχετε την ανοχή στον κίνδυνο και τις δεξιότητες για να αναλάβετε τις διαχειριστικές ευθύνες που συνοδεύουν κάθε είδους επένδυση.

Ας υποθέσουμε ότι το κεφάλαιο δεν είναι διαθέσιμο για την αγορά ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου. Σε αυτή την περίπτωση, ένας υποψήφιος επενδυτής πρέπει να είναι έτοιμος να αναλάβει μη συστηματικός κίνδυνος. Αυτό περιλαμβάνει ατομικούς κινδύνους ιδιοκτησίας και πιθανή έλλειψη ζήτησης για το ακίνητο, είτε από ιδιοκτήτες σπιτιού είτε από ενοικιαστές.

Εάν εξετάζετε μια στρατηγική αγοράς και πώλησης, πρέπει επίσης να καθορίσετε εάν έχετε την ικανότητα να ανακαλύψετε στενοχωρημένη πώληση ιδιότητες ή σταθεροποιητές. Σε αυτήν τη στρατηγική συναλλαγών, είναι απαραίτητο να καταλάβουμε εάν το κεφάλαιο μπορεί να μετατραπεί αρκετές φορές μέσα σε μια δεδομένη περίοδο επένδυσης για να ξεπεραστεί το κόστος συναλλαγής. Περιλαμβάνουν μεσιτεία, χρηματοδότηση και τέλη κλεισίματος.

Η κατώτατη γραμμή

Η επιλογή μεταξύ των δύο εν λόγω στρατηγικών εξαρτάται από τη συγκεκριμένη οικονομική κατάσταση και τους στόχους σας. Παρ 'όλα αυτά, η στρατηγική μακροπρόθεσμης κατοχής είναι γενικά πιο κατάλληλη για όσους χρησιμοποιούν ακίνητα ως βασικό μέρος των συνολικών επενδυτικών χαρτοφυλακίων τους.

Από την άλλη πλευρά, η ανατροπή των ιδιοτήτων είναι συνήθως καλύτερη όταν η ακίνητη περιουσία χρησιμοποιείται ως βοηθητική ή τακτική ενίσχυσης της απόδοσης.

Οι επενδυτές που επιθυμούν να συσσωρεύσουν πλούτο και να αντλήσουν εισόδημα από τις επενδύσεις τους σε ακίνητα θα πρέπει να εξετάσουν την κατοχή ακίνητης περιουσίας για μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα ίδια κεφάλαια που έχουν ενσωματωθεί στο χαρτοφυλάκιο για να χρηματοδοτήσουν άλλες επενδυτικές ευκαιρίες, με τη δυνατότητα να πουλήσουν τελικά τα ακίνητα σε μια ανοικτή αγορά.

Η ανατροπή ιδιοτήτων είναι μια τακτική που ταιριάζει καλύτερα σε περιόδους όπου οι προοπτικές στις αγορές μετοχών και ομολόγων είναι χαμηλές. Μπορεί επίσης να λειτουργήσει για άτομα που προσπαθούν να πραγματοποιήσουν βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου για όσο το επιτρέπει η αγορά κατοικίας.