Ορισμός δέσμευσης ανάληψης

Τι είναι η δέσμευση ανάληψης;

Η δέσμευση ανάληψης είναι μια γραπτή εγγύηση από έναν δανειστή για παροχή μόνιμης χρηματοδότησης για την αντικατάσταση βραχυπρόθεσμου δανείου σε καθορισμένη μελλοντική ημερομηνία, εάν το έργο έχει φτάσει σε ένα συγκεκριμένο στάδιο.

Κατανόηση της δέσμευσης ανάληψης

Η δέσμευση ανάληψης είναι αρκετά κοινή στην ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων. Εγγυάται ότι μια τράπεζα θα εκδώσει υποθήκη για το ακίνητο μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή ή η ανακαίνιση. Εξασφαλίζει επίσης ότι ένας μακροπρόθεσμος εμπορικός ενυπόθηκος δανειστής θα εξοφλήσει ή θα αποδώσει βραχυπρόθεσμα δάνειο κατασκευής και το συσσωρευμένο ενδιαφέρον του.

Οι δεσμεύσεις ανάληψης μετρήσεων μειώνουν τον κίνδυνο για δανειστές δανείων κατασκευής και επιτρέπουν την εξέλιξη. Οι προγραμματιστές ακινήτων συνήθως δανείζονται βραχυπρόθεσμα κεφάλαια (γέφυρα δάνεια) να πληρώσουν για την κατασκευή των έργων τους.

Ωστόσο, τα έργα μπορούν να καθυστερήσουν λόγω εργατικών απεργιών, προβλημάτων εργολάβων, περιβαλλοντικών ζητημάτων ή πλήθους άλλων μεταβλητών. Αντιμέτωπος με την προοπτική υψηλότερου κόστους από αυτές τις αποτυχίες, ένας προγραμματιστής μπορεί να μπει στον πειρασμό να εγκαταλείψει το έργο και αθέτηση του δανείου. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι βραχυπρόθεσμοι δανειστές απαιτούν συνήθως δέσμευση ανάληψης από άλλον δανειστή, ο οποίος έχει συμφώνησαν να γίνουν μόνιμοι κάτοχοι υποθηκών του τελικού έργου, προτού συμφωνήσουν να παράσχουν το δάνειο.

Εργασία με δεσμεύσεις ανάληψης

Μια δέσμευση ανάληψης, που ονομάζεται επίσης δάνειο ανάληψης ή συμφωνία εξαγοράς, δίνει στον οικοδόμο την επιλογή δανείζονται ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό με συμφωνημένο επιτόκιο (που συχνά συνδέεται με έναν δείκτη) για ένα ορισμένο ποσό χρονικός. Η συμφωνία θα περιλαμβάνει ορισμένα απρόβλεπτα όπως:

• Έγκριση σχεδιασμού και υλικών
• Ημερομηνία ολοκλήρωσης του έργου
• Ένα ελάχιστο ποσοστό πληρότητας πριν από την αποδέσμευση των κεφαλαίων, ίσως 60 τοις εκατό
• Προβλέψεις για παράταση της ημερομηνίας έναρξης του δανείου, σε περίπτωση καθυστερήσεων

Η δέσμευση είναι συχνά από το δάπεδο μέχρι το ταβάνι. Από το δάπεδο μέχρι το ανώτατο όριο σημαίνει ότι θα υπάρχει ένα συγκεκριμένο τελικό ποσό που θα δανειστεί για το έργο και ένα μικρότερο ποσό θα δανειστεί εάν τα απρόβλεπτα δεν ικανοποιηθούν. Αυτά τα απρόβλεπτα επιχειρούν να προστατεύσουν ή να αποζημιώσουν τόσο τον μόνιμο δανειστή όσο και τον αρχικό βραχυπρόθεσμο δανειστή σε περίπτωση προβλημάτων στο δρόμο. Η αρχή λειτουργίας είναι ότι είναι δουλειά του προγραμματιστή, όχι της τράπεζας, να διασφαλίσει ότι το έργο προχωρά ομαλά. Η τράπεζα θα προσπαθήσει να περιορίσει την έκθεσή τους στα προβλήματα του προγραμματιστή.

Χρηματοδότηση κενού για δεσμεύσεις

Φυσικά, ο κατασκευαστικός δανειστής δεν θέλει να διακινδυνεύσει ότι ο μόνιμος δανειστής θα κρατήσει τα κεφάλαιά του λόγω απρόβλεπτων γεγονότων, τα οποία θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αποπληρωμή του δανείου κατασκευής. Έτσι, οι δεσμεύσεις ανάληψης υποχρεώσεων περιλαμβάνουν επίσης διατάξεις για χρηματοδότηση κενού. Η χρηματοδότηση κενού, ή τα δάνεια γεφυρώματος, βοηθούν σε περίπτωση που οποιοδήποτε από τα ενδεχόμενα προκαλέσει μερική πληρωμή από τον μόνιμο δανειστή.

Για παράδειγμα, εάν ένας νέος πύργος γραφείων δεν έχει νοικιάσει αρκετές μονάδες για να πληροί τη ρήτρα ελάχιστης πληρότητας της μεταφοράς δέσμευση, η χρηματοδότηση του κενού θα διασφαλίσει ότι ο δανειστής κατασκευής θα εξοφληθεί, παρόλο που η τελική υποθήκη δεν έχει ακόμη εξοφλήσει εκδόθηκε.