Πώς να βρείτε τον καλύτερο ενυπόθηκο δανειστή

Υπάρχουν περισσότερα για να βρείτε ένα στεγαστικός δανειστής από το να εξασφαλίσεις απλώς το χαμηλότερο επιτόκιο. Απλώς ρωτήστε τον καθηγητή Διοίκησης Επιχειρήσεων στο Πανεπιστήμιο της Βιρτζίνια Darden School of Business Έλενα Λούτσκινα, ο οποίος είπε πρόσφατα στο Investopedia, «Αν ο καταναλωτής θέλει να προστατεύεται, είναι η εκπαίδευση που είναι το πιο σημαντικό πράγμα».

Η Λουτσκίνα μίλησε εκτενώς για το τι πρέπει να γνωρίζουν οι καταναλωτές, τι ερωτήσεις να κάνουν και πώς να βρουν τον καλύτερο στεγαστικό δανειστή στον περίπλοκο και μερικές φορές μπερδεμένο κόσμο της αγοράς σπιτιού. Ακολουθεί η επεξεργασμένη συνομιλία μας.

Οι δανειστές έρχονται σε πολλές μορφές

Investopedia: Ευχαριστούμε που δέχτηκες να μιλήσεις μαζί μας, Έλενα. Ίσως θα μπορούσαμε να ξεκινήσουμε με τα βασικά. Τι είναι ο ενυπόθηκος δανειστής;

Λούτσκινα: Το ερώτημα είναι απλό και σύνθετο ταυτόχρονα. Έχουμε διαφορετικούς παράγοντες που εφαρμόζουν διαφορετικά μέρη της αλυσίδας αξίας στην αγορά στεγαστικών δανείων. Μερικοί αλληλεπιδρούν απευθείας με τους δανειολήπτες — όπως α

τράπεζα, μεσίτης στεγαστικών δανείων, εταιρεία στεγαστικών δανείων, ή μια διαδικτυακή πύλη όπως το Lending Tree.

Οι υπολοιποι προέρχονται στεγαστικά δάνεια και μπορεί να είναι η ίδια ή διαφορετική οντότητα. Για παράδειγμα, οι μεσίτες υποθηκών δεν δημιουργούν στεγαστικά δάνεια. Διαφορετικοί φορείς χρηματοδοτούν στεγαστικά δάνεια ή παρέχουν τα χρήματα που ρέουν στον δανειολήπτη.

Στη συνέχεια, υπάρχουν φορείς που διατηρούν στεγαστικά δάνεια στον ισολογισμό τους για τη διάρκεια ή τη λήξη αυτού του χρέους, έως και 30 χρόνια.

Μια τράπεζα, για παράδειγμα, θα μπορούσε να καλύψει όλους αυτούς τους ρόλους. Θα μπορούσε να αλληλεπιδράσει με τον δανειολήπτη, να δημιουργήσει το δάνειο, να χρηματοδοτήσει το δάνειο και να διατηρήσει την υποθήκη μέχρι τη λήξη. Ή θα μπορούσε να υπάρχει διαφορετική οντότητα για κάθε ρόλο. Για παράδειγμα, η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει με έναν μεσίτη στεγαστικών δανείων και στη συνέχεια να πάει σε μια τράπεζα που προέρχεται από το δάνειο. Αυτός είναι ο αρχικός δανειστής. Η τράπεζα μπορεί να διατηρήσει το δάνειο στον ισολογισμό της ή να το πουλήσει, ας πούμε στη Fannie Mae ή στον Freddie Mac. Αντί για τράπεζα, ο εντολέας θα μπορούσε να είναι μια χρηματοοικονομική εταιρεία ή μια εταιρεία ενυπόθηκων δανείων που δανείζεται χρήματα σε μια αγορά χονδρικής ή από άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και δημιουργεί την υποθήκη.

Αυτό είναι όπου η έννοια του ποιος είναι ο δανειστής γίνεται πολύ ασαφής. Ποιος είναι? Είναι κάποιος με τον οποίο αλληλεπιδράτε για να λάβετε το δάνειό σας; Είναι κάποιος που αναλαμβάνει το? Είναι κάποιος που το χρηματοδοτεί αρχικά; Εδώ αρχίζει η ασάφεια.

Investopedia: Εντάξει, σίγουρα μπορεί να προκαλέσει σύγχυση. Καταλαβαίνω ότι μπορεί να υπάρχουν διαφορετικοί ηθοποιοί για κάθε βήμα. Πώς μπορεί ο καταναλωτής να τα λύσει όλα;

Λούτσκινα: Δεν είναι σαφές για μένα γιατί οι δανειολήπτες πρέπει να διευθετήσουν όλα τα βήματα σε μια διαδικασία δημιουργίας στεγαστικών δανείων. Η υποθήκη μου, για παράδειγμα, μεταβιβάστηκε μεταξύ χρηματοπιστωτικών εταιρειών πολλές φορές, αλλά δεν άλλαξε τις οικονομικές μου υποχρεώσεις. Οι δανειολήπτες πρέπει να επικεντρωθούν στον εντοπισμό αξιόπιστων αντιπροσώπων, δηλαδή τραπεζών ή μεσίτες υποθηκών, που θα τους προσφέρουν μια προσφορά και στη συνέχεια θα επικεντρωθούν στους καλύτερους όρους που έχουν στη διάθεσή τους.

Προβλήματα με κακή επιβολή και σκιώδεις τράπεζες

Investopedia: Το 2015, έγραψες για το οικονομική κρίση του 2009 και ανέφερε το ιστορικό, πριν από την κρίση, ασυνεπούς επιβολής των υφιστάμενων κανονισμών. Λοιπόν, δύο ερωτήσεις. Ποιο είναι το καθεστώς της ασυνεπούς επιβολής και πώς συγκρίνεται αυτό με το πρόβλημα των σκιωδών τραπεζών; Φαίνεται ότι και τα δύο θα μπορούσαν να επηρεάσουν τους καταναλωτές και τον τρόπο με τον οποίο ψωνίζουν για έναν δανειστή.

Λούτσκινα: Παρατηρήσαμε οπωσδήποτε διαφορές στη ρυθμιστική έκθεση και την επιβολή μεταξύ τραπεζών και χρηματοπιστωτικών εταιρειών. Οι χρηματοπιστωτικές εταιρείες δεν έχουν καταθέσεις. Και αφού δεν φέρουν καταθέσεις και δεν είναι ασφαλισμένοι από Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), δεν υπόκεινται στο ίδιο επίπεδο ρύθμισης. Τα ονομάζουμε σκιώδη τραπεζικά ιδρύματα ή χρηματοπιστωτικούς ενδιάμεσους μη καταθετικούς που εκτελούν τις ίδιες λειτουργίες με τις τράπεζες.

ο Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτών (CFPD) που δημιουργήθηκε μετά την οικονομική κρίση άλλαξε σημαντικά την εξίσωση επιβολής. Τώρα υπάρχει μια επαρκής αξιόπιστη απειλή που απευθύνεται σε μη τράπεζες ότι οι κανονισμοί μπορούν να εφαρμοστούν.

Από την πλευρά του καταναλωτή, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα είναι η ενημέρωση. Πιστεύω πολύ περισσότερο στην εκπαίδευση των καταναλωτών σχετικά με τις χρηματοπιστωτικές αγορές από την επιβολή του νόμου περί ιδιοκτησίας κατοικίας και προστασίας ιδίων κεφαλαίων. Αυτό συμβαίνει επειδή οι κανονισμοί μπορούν να αλλάξουν συμπεριφορά μόνο στο περιθώριο. Αν ο καταναλωτής θέλει να προστατεύεται, η εκπαίδευση είναι το πιο σημαντικό πράγμα.

Investopedia: Ποια είναι μερικά παραδείγματα αυτού;

Λούτσκινα: Οι καταναλωτές πρέπει να επενδύσουν στην κατανόηση της τιμολόγησης της υποθήκης και να βεβαιωθούν ότι ισχύουν οι κανονισμοί δίκαιης γνωστοποίησης, που σημαίνει ότι λαμβάνουν τις πληροφορίες εκ των προτέρων πριν λάβουν υποθήκη. Εάν εκπλαγούν στο σημείο της υπογραφής των εγγράφων υποθήκης, αυτό είναι πιθανώς ένα κακό σημάδι.

Και πρέπει να κάνουν πολλές ερωτήσεις: "Ποια θα είναι η μηνιαία πληρωμή μου;" "Θα παραμείνει σταθερό με την πάροδο του χρόνου;" "Χρειάζομαι ασφάλιση στεγαστικών δανείων;" "Πώς θα λειτουργήσει ο μεσεγγυητικός λογαριασμός;" Αυτό είναι κάτι που αποτελεί την καλύτερη προστασία για τον καταναλωτή σε ένα μπροστινό μέρος.

Πώς να αναζητήσετε έναν δανειστή

Investopedia: Όσον αφορά την αναζήτηση ενός ενυπόθηκου δανειστή, ποια είναι τα είδη των πραγμάτων που πρέπει να σκέφτονται οι αγοραστές κατοικιών όταν ψάχνουν;

Λούτσκινα: Η πιο προφανής συμβουλή είναι, μην δανείζεστε από σκιερά άτομα με όνομα που δεν μπορείτε να επαληθεύσετε. Εκτός από αυτό, υπάρχει πολύ μικρή διαφορά μεταξύ Bank of America, University of Virginia Credit Union, BBVA bank ή Lending Tree.

Είναι θέμα τιμολόγησης. Η σύστασή μου στους καταναλωτές είναι να ρίξουν ένα ευρύ δίχτυ. Απευθυνθείτε στην τοπική τράπεζά σας, απευθυνθείτε σε διαδικτυακές πύλες, απευθυνθείτε σε τοπικούς μεσίτες ενυπόθηκων δανείων, ρωτήστε όλους τους τι μπορούν να σας προσφέρουν. Είναι μια αναζήτηση χαμηλού κόστους και θα σας επιτρέψει να κατανοήσετε καλύτερα τις τιμές που είναι διαθέσιμες στην αγορά. Αυτή η ευρεία προσέγγιση του δικτύου θα σας επιτρέψει επίσης να διαπραγματευτείτε.

Investopedia: Κάτι άλλο που πρέπει να γνωρίζουν οι καταναλωτές;

Λούτσκινα: Οι καταναλωτές πρέπει να κατανοήσουν τις ανταλλαγές που έχουν στη διάθεσή τους όσον αφορά τα προκαταβολικά σημεία και το επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Οι πόντοι αντιπροσωπεύουν την προκαταβολή που πληρώνουν οι δανειολήπτες για την προέλευση ως ποσοστό του συνολικού ποσού. Ορισμένοι προτιμούν να πληρώνουν προκαταβολικά ένα τέλος και να μειώνουν το επιτόκιο για τη διάρκεια της υποθήκης, για παράδειγμα, 30 χρόνια. Άλλοι θέλουν να αποφύγουν την πληρωμή της προμήθειας προέλευσης και ακόμη και να ζητήσουν από τον δανειστή να καλύψει ορισμένα από τα έξοδα κλεισίματος. Αλλά αυτό θα είναι εις βάρος ενός υψηλότερου επιτοκίου.

Investopedia: Τι γίνεται με την εκτίμηση του ακινήτου που θέλετε να αγοράσετε; Πώς ταιριάζει αυτό;

Λούτσκινα: Αυτό είναι σημαντικό. Πρέπει να μάθετε εάν ο δανειστής σας θα απαιτήσει αξιολόγηση ή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου και πόσο αυτό βαρύνει στην απόφαση να σας δανείσει τα χρήματα. Αυτές τις μέρες, όταν έχετε καλό πιστωτικό ιστορικό και προκαταβολή 20%, οι δανειστές συχνά δεν απαιτούν αξιολόγηση.

Δεν πρέπει να σας πιάνουν απρόοπτα όταν υπογράφετε ένα συμβόλαιο για να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς απρόοπτα και μετά πηγαίνετε για εκτίμηση της αξίας του ακινήτου και αυτή η εκτίμηση είναι χαμηλή και ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται να δημιουργήσει το δικό σας υποθήκη.

Το κρυφό κόστος μιας αξιολόγησης

Investopedia: Γιατί ένας δανειστής δεν απαιτεί εκτίμηση του ακινήτου;

Λούτσκινα: Οι εκτιμήσεις είναι σημαντικές για τον δανειστή, αλλά είναι ακριβές. Εκτιμήσεις, οι οποίες περιλαμβάνουν να έρθει κάποιος στο σπίτι των πωλητών για να διασφαλίσει ότι η αξία του ακινήτου είναι πάνω από το το ποσό του στεγαστικού δανείου και έτσι προστατεύει τις τράπεζες από τον κίνδυνο μη πληρωμής, είναι ακριβό και ο δανειολήπτης τελικά καλύπτει αυτό το κόστος.

Η τιμή μιας εκτίμησης φορτώνεται στα σημεία υποθήκης ή στο κόστος κλεισίματος ή στο επιτόκιο. Όταν έχετε έναν αγοραστή με καλό πιστωτικό αποτέλεσμα και άνω του 20% προκαταβολή, οι δανειστές μπορεί να αποφασίσουν να μην επιβαρυνθούν με το πρόσθετο κόστος. Ένα καλό πιστωτικό σκορ και η προκαταβολή 20% μπορεί να είναι επαρκείς ελαφρυντικοί παράγοντες όταν πρόκειται για τον κίνδυνο των δανειστών.

Προέγκριση ως μέρος της διαδικασίας

Investopedia: Τι γίνεται με την προέγκριση; Αυτό είναι κάτι που εμφανίζεται συχνά. Είναι πλεονέκτημα για τον δανειολήπτη;

Λούτσκινα: Ετσι νομίζω. Η προέγκριση παρέχει μια ευκαιρία να ρωτήσετε εάν μπορείτε πραγματικά να λάβετε τόσα χρήματα, δεδομένου του πιστωτικού ιστορικού και του εισοδήματός σας. Η προέγκριση είναι ένας πολύ καλός τρόπος για τον δανειστή και τον δανειολήπτη να καταλήξουν σε συναίνεση χωρίς επίσημη δέσμευση.

Οι δανειολήπτες μπορούν να σκεφτούν την προέγκριση ως μια δοκιμαστική επιβεβαίωση από έναν δανειστή. Εάν όλα όσα μου λέτε είναι σωστά και το σπίτι αξίζει όσο είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε για αυτό, τότε θα είμαι πρόθυμος να σας δώσω αυτό το δάνειο με αυτούς τους όρους σήμερα. Αλλά στην αγορά στεγαστικών δανείων, οι δανειολήπτες προσπαθούν συχνά να καταλάβουν πόσα μπορείτε να δανειστείτε τον Μάρτιο για να κλείσετε ένα σπίτι τον Ιούλιο ή τον Αύγουστο. Θα περάσει αρκετός χρόνος μεταξύ Μαρτίου και Ιουλίου ή Αυγούστου. Οι καταστάσεις μπορούν να αλλάξουν. Τα οικονομικά των δανειστών μπορεί να αλλάξουν. Η πρόθεση των δανειοληπτών να αγοράσουν ένα συγκεκριμένο σπίτι μπορεί να αλλάξει.

Συνήθως, μια προσφορά προέγκρισης (αλλά όχι δέσμευση) είναι καλή για 90 ημέρες. Η προέγκριση είναι μια στέρεη ένδειξη σε έναν δανειολήπτη σχετικά με το ποσό που μπορεί να δανειστεί και με ποιους όρους. Αλλά μην εκπλαγείτε εάν, όταν είστε έτοιμοι να υπογράψετε ένα συμβόλαιο, μια τράπεζα μπορεί να αποφασίσει να επαναδιαπραγματευτεί. Προτείνω στους δανειολήπτες να διατηρούν επαφή με τον ενυπόθηκο αντιπρόσωπό τους (δανειστή) ότι η δέσμευση που έλαβαν τον Μάρτιο είναι ακόμα καλή τον Ιούνιο ή τον Ιούλιο.

Οι δανειολήπτες μπορούν να κλειδώσουν τους όρους υποθήκης με επιπλέον χρέωση. Ουσιαστικά μπορούν να αγοράσουν ασφάλιση σε περίπτωση που συμβεί κάτι από τώρα έως τον Αύγουστο και αλλάξουν οι συνθήκες της αγοράς. Ωστόσο, οι δανειολήπτες πρέπει να γνωρίζουν ότι εάν το πιστωτικό τους ιστορικό επιδεινωθεί σημαντικά ή η αξία αποτίμησης των ακινήτων είναι χαμηλότερη από τις αρχικές προσδοκίες, η τράπεζα μπορεί να αλλάξει τους όρους στεγαστικών δανείων.

Ωστόσο, με το κλείδωμα των όρων υποθήκης ένας δανειολήπτης είναι εξασφαλισμένος, αποκλείοντας οποιεσδήποτε αλλαγές στο πιστωτικό ιστορικό ή την αξία της κατοικίας, εξακολουθεί να μπορεί να λάβει δάνειο υπό τους προεγκεκριμένους όρους. Ωστόσο, εάν, για παράδειγμα, δεν πουλήσουν το προηγούμενο σπίτι τους ή εάν το νέο τους σπίτι δεν περάσει την επιθεώρηση, δεν χρειάζεται να συνάψουν σύμβαση στεγαστικού δανείου.

Είναι το χαμηλότερο επιτόκιο το Άγιο Δισκοπότηρο;

Investopedia: Ο στόχος στην αγορά κατοικίας φαίνεται να είναι να έχετε το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο. Είναι τελικά αυτό το πιο σημαντικό πράγμα για την επιλογή ενός δανειστή;

Λούτσκινα: Όχι. Νομίζω ότι υπάρχουν τρεις παράγοντες που συνεργάζονται. Τα δύο πιο σημαντικά είναι το μέγεθος του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου και το επιτόκιο. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή, τόσο μικρότερος είναι ο κίνδυνος για την τράπεζα. Εδώ μπορείτε να περιμένετε ελαφρώς χαμηλότερα επιτόκια. Αλλά καθώς η προκαταβολή σας εξατμίζεται, το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί. Μερικές φορές δεν έχετε επιλογή ή θέλετε να πάρετε ένα μεγαλύτερο δάνειο επειδή το περιβάλλον των επιτοκίων είναι τόσο φιλικό.

Ο τρίτος παράγοντας είναι οι πόντοι που πληρώνετε για μια προέλευση δανείου. Εάν έχετε τα χρήματα αυτή τη στιγμή για προκαταβολή και για να καλύψετε τους πόντους, αυτό είναι ένα πράγμα. Αν όχι, αυτό είναι μια διαφορετική ιστορία. Έτσι, ο δεύτερος συμβιβασμός που αντιμετωπίζουν οι δανειολήπτες είναι υψηλότεροι βαθμοί (προμήθεια) εκ των προτέρων έναντι. υψηλότερο επιτόκιο κατά τη διάρκεια ζωής μιας υποθήκης.

Αυτοί είναι οι τρεις πιο σημαντικοί παράγοντες. Άλλοι θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν το γεγονός ότι δεν θα ήταν κάθε τράπεζα πρόθυμη να σας δώσει προέγκριση τον Μάρτιο και να κλείσει τη συμφωνία τον Αύγουστο. Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η τράπεζα είναι πρόθυμη να τηρήσει τους αρχικούς της όρους.

Οι τελευταίοι 18 μήνες μας δίδαξαν ότι οι οικονομικές συνθήκες μπορούν να αλλάξουν ριζικά. Νομίζω ότι οι τράπεζες θα είναι προσεκτικές στη δέσμευση να δημιουργήσουν ένα στεγαστικό δάνειο έξι μήνες αργότερα με ένα σταθερό σύνολο όρων.

COVID-19: Διδάγματα

Investopedia: Εχεις δίκιο. Το γεγονός ότι οι οικονομικές συνθήκες μπορούν να αλλάξουν είναι κάτι που μάθαμε κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Πώς έχει επηρεάσει αυτό, από την πλευρά του καταναλωτή, τη συνεργασία με τους δανειστές;

Λούτσκινα: Η πανδημία σίγουρα άλλαξε την αγορά ακινήτων. Βλέπουμε μια έξοδο ανθρώπων από τις μεγάλες πόλεις στα προάστια. Βλέπουμε επίσης μια δομική αλλαγή σε αυτό που είναι απαραίτητο σε ένα σπίτι: οι άνθρωποι θέλουν να έχουν ένα γραφείο στο σπίτι τώρα. Αφορά λιγότερο τα υπνοδωμάτια. Πρόκειται για την ύπαρξη ξεχωριστού χώρου εργασίας για την αποφυγή οποιασδήποτε αναστάτωσης από μέλη της οικογένειας.

Αυτό έχει δημιουργήσει τεράστιες πιέσεις στη ζήτηση κατοικιών και οι τιμές των κατοικιών διογκώθηκαν. Σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις, βλέπουμε μια αύξηση 13 έως 15% στη διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ. Η πλειοψηφία των Οι μητροπολιτικές περιοχές βιώνουν μια οικοδομική έκρηξη με τους προγραμματιστές να προσπαθούν να επωφεληθούν από αυτές τάσεις. Μυρίζει απαίσια σαν την έκρηξη πριν από την οικονομική κρίση του 2007.

Αυτό που πρέπει να νοιάζονται οι τράπεζες και οι αγοραστές κατοικιών είναι εάν αυτή η επίδραση είναι προσωρινή ή μόνιμη. Εάν οι τάσεις αντιστραφούν, ας πούμε ως αποτέλεσμα των εταιρειών που επιβάλλουν απαιτήσεις "επιστροφής στο γραφείο", αυτό μπορεί να αναστρέψει τη μετανάστευση και να προκαλέσει πτώση των τιμών των κατοικιών. Ορισμένοι δανειολήπτες μπορεί να βρεθούν υποβρύχιοι κρατώντας ένα ακίνητο με αξία χαμηλότερη από την οφειλή τους.

Τελικές σκέψεις

Investopedia: Υπάρχει κάποια περιοχή ή κάτι που σας ενδιαφέρει ιδιαίτερα για το οποίο δεν σας ρώτησα και για το οποίο θα θέλατε να συμπεριληφθεί στην επικοινωνία μας με τους καταναλωτές;

Λούτσκινα: Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα για τους αγοραστές κατοικιών είναι η έλλειψη κατανόησης των βασικών αρχών της αγοράς στεγαστικών δανείων. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε άσχημα αποτελέσματα ακόμη και όταν οι δανειστές δεν έχουν κακή πρόθεση.

Όταν παίρνετε μια τόσο τεράστια οικονομική απόφαση στη ζωή σας, όπως να αγοράσετε ένα σπίτι και να πάρετε ένα δάνειο που θα είστε πληρώνοντας για 30 χρόνια, η μεγαλύτερη συμβουλή μου είναι: αφιερώστε χρόνο για να βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε τους βασικούς όρους της υποθήκης δανεισμός.

Αν δείτε ή ακούσετε κάτι που δεν καταλαβαίνετε, μιλήστε με τον δανειστή σας. Μην φοβάστε να κάνετε ερωτήσεις σε οποιοδήποτε σημείο της διαδικασίας. Ακόμη και με όλη μου την εκπαίδευση και τις γνώσεις μου για τον κλάδο, όταν πρωτοπήρα το στεγαστικό μου δάνειο, ο όγκος της γραφειοκρατίας ήταν συντριπτικός. Είναι σημαντικό να κάνετε ερωτήσεις σε όλη τη διαδρομή για να βεβαιωθείτε ότι οι προσδοκίες σας σχετικά με το προϊόν που λαμβάνετε ικανοποιούνται.