Ityδια κεφάλαια έναντι Επενδύσεις χρέους για Crowdfunding ακινήτων

Ityδια κεφάλαια έναντι Επενδύσεις σε ακίνητα σε χρέη: Επισκόπηση

Το crowdfunding ακινήτων έχει απογειωθεί από το πέρασμα του Jumpstart Our Business Startups Act το 2012 και η αγορά αναμένεται να επεκταθεί ακόμη περισσότερο.Τον Οκτώβριο του 2015, η SEC εξέδωσε την τελική της απόφαση σχετικά με τις διατάξεις του τίτλου ΙΙΙ του νόμου JOBS, επιτρέποντας μη διαπιστευμένοι επενδυτές να συμμετέχουν σε συμφωνίες ακινήτων με πλήθος χρηματοδοτήσεων παράλληλα με διαπιστευμένους επενδυτές.

Η επένδυση σε ακίνητα μέσω πλατφόρμας crowdfunding έχει ορισμένα πλεονεκτήματα έναντι REITs ή άμεση κυριότητα ακινήτου. Ένα από αυτά τα πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα επιλογής μεταξύ επενδύσεων χρέους και ιδίων κεφαλαίων. Πριν προχωρήσετε σε ένα crowdfunding ακινήτων, είναι χρήσιμο να κατανοήσετε πώς διαφέρουν τα δύο και ποιοι είναι οι κίνδυνοι. (Για περισσότερα σχετικά με τα βασικά του crowdfunding ακινήτων, δείτε: Real Estate and Crowdfunding: A New Path for Investors.)

Βασικά στοιχεία για επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια

Οι περισσότερες συμφωνίες crowdfunding ακινήτων περιλαμβάνουν επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια. Σε αυτό το σενάριο, ο επενδυτής είναι α μέτοχος σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο και το ποσοστό τους είναι ανάλογο με το ποσό που έχουν επενδύσει. Οι επιστροφές πραγματοποιούνται με τη μορφή μεριδίου από το εισόδημα από ενοίκια που δημιουργεί το ακίνητο, μείον τυχόν τέλη υπηρεσιών που καταβάλλονται στους πλατφόρμα crowdfunding. Οι επενδυτές μπορούν επίσης να πληρωθούν μερίδιο οποιασδήποτε αξίας εκτίμησης εάν το ακίνητο πωληθεί.

Πλεονεκτήματα:

• Χωρίς ανώτατο όριο στις επιστροφές: Οι επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια προσφέρουν έναν ευρύτερο ορίζοντα όσον αφορά το δυναμικό κέρδους. Είναι δυνατόν να δείτε ετήσιες αποδόσεις κυμαίνεται από 18% έως 25%. Δεδομένου ότι δεν υπάρχει ανώτατο όριο, ωστόσο, ο ουρανός είναι πραγματικά το όριο από την πλευρά του επενδυτή.
• Φορολογικά οφέλη: Ένα πλεονέκτημα της ιδιοκτησίας μιας επένδυσης σε ακίνητο είναι η δυνατότητα να αφαιρέσετε ορισμένα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του, όπως π.χ. υποτίμηση και το κόστος επισκευών. Με το crowdfunding ιδίων κεφαλαίων, οι συμφωνίες κανονικά διαμορφώνονται μέσω ενός LLC, το οποίο αντιμετωπίζεται ως α οντότητα ροής για φορολογικούς σκοπούς. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν τα οφέλη της έκπτωσης απόσβεσης χωρίς να χρειάζεται να κατέχουν άμεσα ακίνητα.
• Χαμηλότερα τέλη: Οι επενδύσεις σε μετοχές έχουν τη δυνατότητα να είναι φθηνότερες όσον αφορά τα τέλη. Αντί να πληρώνουν προκαταβολικά τέλη και μηνιαίες αμοιβές υπηρεσιών, οι επενδυτές μπορούν να πληρώνουν ένα μόνο ετήσιο τέλος για να διατηρήσουν τη θέση τους στο ακίνητο. Το τέλος υπολογίζεται ως ποσοστό του συνολικού επενδυμένου ποσού και συχνά κυμαίνεται μεταξύ 1% και 2%.

Μειονεκτήματα:

• Περισσότερος κίνδυνος: Το crowdfunding μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να βάλει περισσότερα χρήματα στις τσέπες των επενδυτών, αλλά σημαίνει να ληφθεί ένα μεγαλύτερο στοίχημα. Οι επενδυτές είναι δεύτεροι στη σειρά όσον αφορά την αποπληρωμή της επένδυσής τους και εάν το ακίνητο δεν ανταποκριθεί στις προσδοκίες απόδοσης, αυτό μπορεί εύκολα να μετατραπεί σε ζημία.
• Μεγαλύτερη περίοδος αναμονής: Οι επενδυτές μετοχών εξετάζουν ένα πολύ μεγαλύτερο χρονικό πλαίσιο σε σύγκριση με τους επενδυτές χρέους. Οι χρόνοι αναμονής μπορούν να εκτείνονται σε διάστημα πέντε ή ακόμη και δέκα ετών, κάτι που είναι σημαντικό να ληφθεί υπόψη εάν ενδιαφέρεστε να διατηρήσετε υψηλό βαθμό ρευστότητα στο χαρτοφυλάκιό σας.

Πώς λειτουργούν οι επενδύσεις χρέους

Όταν επενδύει σε χρεωστικούς τίτλους ακινήτων, ο επενδυτής ενεργεί ως δανειστής του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή του χορηγού της συμφωνίας. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ίδιο το ακίνητο και οι επενδυτές λαμβάνουν ένα πάγιο ποσοστό απόδοσης αυτό καθορίζεται από το επιτόκιο του δανείου και πόσα έχουν επενδύσει. Σε μια συμφωνία χρέους, ο επενδυτής βρίσκεται στο κάτω μέρος της στοίβας κεφαλαίου, πράγμα που σημαίνει ότι έχουν προτεραιότητα όταν πρόκειται να διεκδικήσουν πληρωμή από το ακίνητο. (Για περισσότερα, δείτε το σεμινάριο: Πώς να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα.)

Πλεονεκτήματα:

• ​Μικρότερος χρόνος αναμονής: Οι επενδύσεις χρέους συνδέονται συχνότερα με αναπτυξιακά έργα. Ως αποτέλεσμα, έχουν συνήθως μικρότερο περίοδο εκμετάλλευσης σε σύγκριση με επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια. Ανάλογα με τη φύση της συμφωνίας, ο χρόνος αναμονής μπορεί να διαρκέσει από έξι έως 24 μήνες. Αυτό είναι ένα πλεονέκτημα για τους επενδυτές που δεν αισθάνονται άνετα να δεσμεύουν περιουσιακά στοιχεία μακροπρόθεσμα.
• Μικρότερος κίνδυνος: Λόγω του τρόπου δομής των συμφωνιών. οι επενδυτές αναλαμβάνουν λιγότερο κίνδυνο με επενδύσεις χρέους. Το δάνειο εξασφαλίζεται από το ακίνητο, το οποίο λειτουργεί ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο έναντι αποπληρωμής του δανείου. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης ή ο ανάδοχος αθετήσει τις υποχρεώσεις του, οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να ανακτήσουν την απώλεια της επένδυσής τους μέσω δράση αποκλεισμού.
• Σταθερό εισόδημα: Οι επενδύσεις χρέους είναι πιο προβλέψιμες ως προς το ποσό και τη συχνότητα των πληρωμών επιστροφής. Ενώ κάθε συμφωνία είναι διαφορετική, δεν είναι ασυνήθιστο για τους επενδυτές να κερδίζουν αποδόσεις που κυμαίνονται από 8% έως 12% ετησίως. Αυτές οι αποδόσεις καταβάλλονται συνήθως σε μηνιαία ή τριμηνιαία βάση.
• Επιστρεφόμενες επιστροφές: Οι επενδύσεις χρέους συνεπάγονται μικρότερο κίνδυνο, αλλά ένα σημαντικό μειονέκτημα είναι το γεγονός ότι οι αποδόσεις περιορίζονται από το επιτόκιο του δανείου. Οι επενδυτές πρέπει να είναι σαφείς σχετικά με το εάν είναι πρόθυμοι να θυσιάσουν τη δυνατότητα να κερδίσουν υψηλότερες αποδόσεις σε αντάλλαγμα για ένα ασφαλέστερο στοίχημα.
• Υψηλότερα τέλη: Ενώ οι περισσότερες πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων δεν χρεώνουν στους επενδυτές τίποτα για τη δημιουργία λογαριασμού και την έρευνα επενδύσεων σε χρέη, συνήθως υπάρχει κάποιο είδος αμοιβής για συμμετοχή σε μια συμφωνία. Η πλατφόρμα crowdfunding συνήθως αφαιρεί ένα ποσοστό από την κορυφή πριν από την εξόφληση τυχόν τόκων, το οποίο μπορεί να επηρεάσει τις αποδόσεις σας. Μπορεί επίσης να υπάρχει ξεχωριστό τέλος καταβολής δανείου αυτό μεταφέρεται στους επενδυτές. (Για περισσότερα σχετικά με τις πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων, διαβάστε: Κορυφαίες 5 εταιρείες Crowdfunding ακινήτων.)

Μειονεκτήματα:

• Χαμηλότερες πιθανές αποδόσεις: με χαμηλότερο κίνδυνο έρχεται χαμηλότερη αναμενόμενη απόδοση.
• Έκθεση σε κίνδυνο προπληρωμής: οι ενυπόθηκοι ενίοτε εξοφλούν τα δάνεια τους νωρίς, είτε με την πώληση κατοικίας είτε μέσω αναχρηματοδότησης. Κάτι τέτοιο μπορεί να διακόψει τις ταμειακές ροές που σχετίζονται με την επένδυση χρέους και να μειώσει τη διάρκεια του χαρτοφυλακίου δανείων σας.

Η κατώτατη γραμμή

Το Crowdfunding είναι μια ελκυστική επιλογή για επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν σε ιδιωτικές συμφωνίες ακινήτων με οικονομικά αποδοτικό τρόπο. Η ελάχιστη επένδυση με πολλές πλατφόρμες κυμαίνεται από $ 5.000 έως $ 10.000, το οποίο είναι ένα σχετικά μικρό τίμημα για να αποκτήσετε πρόσβαση σε αυτό κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τόσο οι επενδύσεις ιδίων κεφαλαίων όσο και οι επενδύσεις χρέους έχουν τις καλές και τις κακές τους πλευρές, τις οποίες οι έξυπνοι επενδυτές πρέπει να αφιερώσουν χρόνο για να σταθμίσουν προσεκτικά. Η κατανόηση του τι σκοπεύετε να κερδίσετε έναντι αυτού που διακινδυνεύετε μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε εάν ένας ή και οι δύο τύποι επενδύσεων ταιριάζουν στο χαρτοφυλάκιό σας.