Πώς να δημιουργήσετε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού

Ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού (HOAs) διαχείριση θεμάτων που επηρεάζουν ολόκληρη την κοινότητα, όπως η ασφάλεια και η ασφάλεια, η έλλειψη συντήρησης περιουσίας, οι τοπικές ενοχλήσεις ή η παροχή υπηρεσιών που δεν φροντίζει η τοπική κυβέρνηση.

Τα HOA γενικά σχηματίζονται από προγραμματιστές όταν δημιουργείται μια νέα κοινότητα. Ως προϋπόθεση απόκτησης ακινήτων σε πολλές κοινότητες, οι αγοραστές πρέπει να ενταχθούν στο HOA. Ως αποτέλεσμα, πολλοί άνθρωποι καταλήγουν να συμμετέχουν σε HOA χωρίς να καταλαβαίνουν πραγματικά τι είναι ή πώς λειτουργούν, μόνο και μόνο επειδή ερωτεύονται ένα συγκεκριμένο σπίτι.

Ανάπτυξη σε HOAs

Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) έχουν γίνει όλο και πιο διαδεδομένες. Όταν μιλάμε για αυτήν την εκρηκτική ανάπτυξη στο σχηματισμό του συγκυριαρχια, ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού και συνεταιρισμοί καθηγητής δημόσιας πολιτικής, Robert H. Ο Νέλσον, δηλώνει:

Το 1970 αντιπροσώπευε μόνο το 1% περίπου των κατοικιών στις ΗΠΑ. Μέχρι το 2010, ωστόσο, υπήρχαν περισσότερες από 300.000 κοινοτικές ενώσεις που στεγάζουν περισσότερους από 60 εκατομμύρια Αμερικανούς, το 20% του πληθυσμού των ΗΠΑ... Μεταξύ 1980 και 2000, οι μισές νέες κατοικίες στις Ηνωμένες Πολιτείες χτίστηκαν και οργανώθηκαν υπό την ιδιωτική διακυβέρνηση μιας κοινότητας.

instagram viewer

Μάθετε τοπικούς νόμους για τα HOA

Οι κωδικοί κρατικής ιδιοκτησίας καθορίζουν τις νομικές κατευθυντήριες γραμμές για τη σύσταση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού. Στο Τέξας, για παράδειγμα, το κεφάλαιο 204 του κώδικα ιδιοκτησίας λέει ότι μια τριμελής επιτροπή πρέπει να σχηματιστεί για να υποβάλει αίτηση για τη δημιουργία μιας ένωσης ιδιοκτητών ακινήτων (POA).

Η επιτροπή πρέπει να καταθέσει επίσημη γραπτή ειδοποίηση ότι σκοπεύει να δημιουργήσει ένα POA με υποχρεωτική συμμετοχή. Όλοι οι κάτοχοι δίσκων σε μια υποδιαίρεση πρέπει να ειδοποιηθούν και οι ιδιοκτήτες τουλάχιστον του 60% του ακινήτου πρέπει να υπογράψουν και να εγκρίνουν την αναφορά εντός ενός έτους. Μόλις υπάρξει το POA, μπορεί να δημιουργήσει περιορισμούς μέσω ξεχωριστής διαδικασίας αναφοράς που απαιτεί την έγκριση των ιδιοκτητών τουλάχιστον του 75% της περιουσίας της υποδιαίρεσης.

Estδρυση του HOA

Η διαδικασία για τη δημιουργία ενός HOA εξαρτάται από το πού βρίσκεται το HOA, αλλά πιθανότατα θα απαιτηθούν τα ακόλουθα βήματα.

1. Δημιουργία επιχειρηματικής δομής με τη δημιουργία ενός LLC ή μη κερδοσκοπική εταιρεία.
2. Δημιουργία συμβάσεων, συνθηκών και περιορισμών (CC & Rs) που περιγράφουν τον τρόπο λειτουργίας του HOA και τους κανόνες που πρέπει να τηρούν οι ιδιοκτήτες σπιτιού.
3. Καθιέρωση διαδικασίας για μελλοντική τροποποίηση των CC & Rs.
4. Γράφοντας κανόνες και κανονισμούς που θέτουν τα CC & R σε εύκολα κατανοητή γλώσσα για τους κατοίκους της κοινότητας.
5. Κατάρτιση διοικητικών εγγράφων, όπως π.χ. καταστατικά και καταστατικά, τα οποία περιγράφουν τη συχνότητα των συνεδριάσεων, τις κατευθυντήριες γραμμές ψηφοφορίας, την εκλογή των ηγετών του HOA και άλλες διαδικασίες λειτουργίας.
6. Εκλογή ειδικευμένων αξιωματικών/μελών του διοικητικού συμβουλίου. Για παράδειγμα, ο ταμίας πρέπει πραγματικά να καταλάβει πώς να τηρεί βιβλία και να διαχειρίζεται χρήματα, για παράδειγμα.

Εάν οι άνθρωποι που ιδρύουν το HOA δεν είναι ειδικοί ακίνητα νομικά, η πρόσληψη δικηγόρου με τεχνογνωσία HOA θα ήταν μια σωστή απόφαση σε αυτό το στάδιο. Το HOA δεν θα είναι σε θέση να επιβάλει τους κανόνες του εάν αμφισβητούνται και διαπιστωθεί ότι δεν είναι νόμιμοι. Ένας καλός δικηγόρος μπορεί επίσης να επισημάνει βασικά ζητήματα που πρέπει να προσέξουν οι ηγέτες της HOA, όπως οι νόμοι περί δίκαιης στέγασης, για να αποφευχθούν νομικά προβλήματα μόλις ξεκινήσει η ένωση. Οι ομοσπονδιακοί, πολιτειακοί και τοπικοί κυβερνητικοί κανονισμοί έχουν προτεραιότητα έναντι των κανόνων HOA.

(Για σχετική ανάγνωση, δείτε:Πώς να επιλέξετε τον σωστό δικηγόρο.)

Προστατέψτε το HOA

Οι αξιωματικοί και το διοικητικό συμβούλιο είναι υπεύθυνοι για τη λειτουργία και την εποπτεία του HOA. Μαζί με αυτό το υψηλό επίπεδο ευθύνης έρχεται ένα υψηλό επίπεδο κινδύνου. Το HOA χρειάζεται έναν τρόπο να προστατευθεί εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίσει να μηνύσει.

Γιατί μπορεί ένας ιδιοκτήτης σπιτιού να μηνύσει; Στο Elk Grove της Καλιφόρνια, ένας κάτοικος μήνυσε το HOA του για τις προτεινόμενες αλλαγές στους κανόνες στάθμευσης της γειτονιάς. Ένας άνδρας του Χιούστον μήνυσε το HOA του επειδή τον ήθελε να αφαιρέσει τις ράβδους διαρρήξεων από το σπίτι του παρά το υψηλό ποσοστό εγκληματικότητας στην περιοχή.

Ένας δίκαιος οργανισμός στέγασης μήνυσε μια ένωση συγκυριαρχίας στη Φλόριντα επειδή αρνήθηκε να επιτρέψει στα παιδιά να ζήσουν στο κτίριο. Ένα μέλος του διοικητικού συμβουλίου μπορεί να μηνυθεί για παραβίαση του θεματοφύλακας καθήκον απέναντι στους κατοίκους του HOA και θα μπορούσε να θεωρηθεί προσωπικά υπεύθυνος.

Ασφάλιση διευθυντών και αξιωματικών παρέχει οικονομική προστασία στα άτομα που διαχειρίζονται το HOA. Καλύπτει τόσο τα δικαστικά έξοδα άμυνας όσο και τις ζημιές. Ωστόσο, δεν καλύπτει σκόπιμη παράβαση. Η ασφάλιση κλοπής των εργαζομένων μπορεί να προστατεύσει τον σύλλογο εάν ένας διευθυντής, αξιωματικός ή διαχειριστής ακινήτων υπεξαίρεσε κεφάλαια HOA.

Κρατήστε υγιή οικονομικά αρχεία

Ένα HOA χρειάζεται χρήματα για να λειτουργήσει και αυτά τα χρήματα προέρχονται από τους κατοίκους της κοινότητας. Ορισμένα από τα χρήματα χρηματοδοτούν τη διοίκηση του HOA (π.χ. νομικές, λογιστικές και διαχειριστικές υπηρεσίες), αλλά τα περισσότερα χρήματα πηγαίνουν για τη συντήρηση κοινόχρηστων χώρων.

Μπορεί να πληρώσει για υπηρεσίες εξωραϊσμού, συντήρηση πισίνας, ακόμη και συλλογή σκουπιδιών. Ένα μέρος των χρημάτων ξοδεύεται κάθε μήνα και τα υπόλοιπα παραμερίζονται σε α αποθεματικό ταμείο. Μερικές φορές θα προκύψει μια σημαντική δαπάνη που δεν μπορεί να πληρωθεί από το αποθεματικό της HOA. Σε αυτή την περίπτωση, το HOA θα απαιτήσει από τους κατοίκους να πληρώσουν ένα επιπλέον τέλος που ονομάζεται ειδική αξιολόγηση.

Ένα νέο HOA θα χρειαστεί να πραγματοποιήσει ανάλυση χρηματοδότησης και να καταρτίσει προϋπολογισμό για να καθορίσει πόσα θα εισπράττει σε μηνιαίες εισφορές από τον ιδιοκτήτη (-ους) κάθε ακινήτου. Η ανάλυση βασίζεται σε ποιες δαπάνες θα πληρωθούν από τα μέλη της κοινότητας, πόσο θα κοστίσουν, πόσο θα διατεθεί στο αποθεματικό ταμείο και το ποσοστό της περιουσίας της κοινότητας που ανήκει σε κάθε κάτοικο.

Επίσης, το αποθεματικό κεφάλαιο πρέπει να διαχειρίζεται και να επενδύει για να διατηρηθεί η οικονομική κατάσταση του HOA (για παράδειγμα, η αξία του κεφαλαίου πρέπει να διατηρηθεί έναντι πληθωρισμός).

Ενημερώστε τους ιδιοκτήτες σπιτιού

Ως μέλη της κοινότητας που πληρώνουν τέλη και επηρεάζονται από τις αποφάσεις του HOA, οι κάτοικοι πρέπει να ενημερώνονται για τις δραστηριότητες του HOA και τυχόν ζητήματα που επηρεάζουν την κοινότητα.

Οι HOA πρέπει να πραγματοποιούν τακτικές συναντήσεις και να ειδοποιούν τους κατοίκους αρκετά πριν ότι όλοι έχουν την ευκαιρία να παρευρεθούν. Πρέπει επίσης να πραγματοποιήσουν εκλογές για διευθυντές και αξιωματικούς και να διασφαλίσουν ότι όλοι έχουν την ευκαιρία να ψηφίσουν. Ένα κοινοτικό ενημερωτικό δελτίο, ένα ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή/και ένας ιστότοπος μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να κρατήσετε τους ιδιοκτήτες σπιτιών σε επαφή.

Οι αξιωματικοί και οι διευθυντές του HOA πρέπει να τηρούν λεπτομερή αρχεία των δραστηριοτήτων τους, όπως πρακτικά από τις συνεδριάσεις της κοινότητας. Οι ενώσεις πρέπει να αποκαλύπτουν τακτικά σημαντικές οικονομικές πληροφορίες στα μέλη της κοινότητας. Τα μέλη πρέπει να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους να βλέπουν αρχεία HOA και να τους παρέχεται πρόσβαση κατόπιν αιτήματος.

(Για περισσότερα, δείτε: Αντιμετώπιση του πίνακα Condo σας.)

Επιβολή κανόνων

Οι HOA είναι κοινότητες που βασίζονται σε κανόνες, επομένως από καιρό σε καιρό, πρέπει να επιβάλλουν κανόνες που παραβιάζουν τα μέλη της κοινότητας. Οι HOA πρέπει επίσης να χειρίζονται καταγγελίες από τους κατοίκους σχετικά με τους υπάρχοντες κανόνες που δεν τους αρέσουν ή κανόνες που πιστεύουν ότι πρέπει να προστεθούν για να λύσουν ένα τρέχον πρόβλημα.

Οι HOA πρέπει να επιβάλλουν τους κανόνες γρήγορα και με συνέπεια. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αρνούνται να συμμορφωθούν πρέπει να επιβληθούν πρόστιμα. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αρνείται να συμμορφωθεί, το HOA μπορεί να χρειαστεί να στείλει τον λογαριασμό σε συλλογές ή να μηνύσει τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Οι HOA πρέπει να αποφεύγουν την επιλεκτική επιβολή - με άλλα λόγια, δεν πρέπει να παίζουν αγαπημένα με τους ηγέτες του HOA ή τους κατοίκους της κοινότητας με τους οποίους είναι φίλοι. Η μεροληπτική συμπεριφορά μπορεί να οδηγήσει σε αγωγή.

Η πρόσληψη μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης μπορεί να μειώσει το βάρος στους αξιωματικούς και τους διευθυντές ενός HOA και να εξαλείψει μια πιθανή πηγή σύγκρουσης μεταξύ των ηγετών του HOA και άλλων μελών της κοινότητας. Η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να αναλάβει μεγάλο μέρος της διοικητικής εργασίας και να αντιμετωπίσει δυσάρεστες δυσκολίες όπως η επιβολή κανόνων και η είσπραξη τελών. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιήσει την τεχνογνωσία του σε διαχείριση ακινήτων για την εξασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της κοινότητας και την αποφυγή λαθών που μπορεί να κάνουν άπειροι αξιωματικοί και διευθυντές. Ωστόσο, η επαγγελματική διαχείριση κοστίζει χρήματα, πράγμα που σημαίνει ότι τα μηνιαία τέλη HOA των ιδιοκτητών σπιτιού θα είναι υψηλότερα.

Το χειρότερο σενάριο για την επιβολή κανόνων περιλαμβάνει αποκλεισμός στην ιδιοκτησία ενός ιδιοκτήτη σπιτιού για μη καταβολή τελών ή ειδικών εκτιμήσεων. Αυτό το ακραίο μέτρο μπορεί να δημιουργήσει μια αμφιλεγόμενη κατάσταση μεταξύ του ιδιοκτήτη του σπιτιού και του HOA. Οι κατασχέσεις μειώνουν επίσης τις αξίες των ακινήτων, κάτι που δεν είναι καλό για τους άλλους κατοίκους της γειτονιάς.

Συλλογές Κοινότητας Φιλοξενίας

Τα HOA μπορεί να αφορούν αποκλειστικά τις επιχειρήσεις, αλλά δεν χρειάζεται να είναι. Μια περιστασιακή διασκεδαστική δραστηριότητα επιτρέπει στα μέλη του HOA να γνωριστούν μεταξύ τους σε φιλική, κοινωνική βάση, όχι μόνο στο δυνητικά εχθρικό περιβάλλον μιας συνάντησης HOA. Εάν οι γείτονες γνωρίζουν ο ένας τον άλλον προσωπικά, η κοινότητα μπορεί να είναι ένα πιο ευχάριστο μέρος για να ζουν και οι συγκρούσεις μπορούν να επιλυθούν ευκολότερα.

Η κατώτατη γραμμή

Ο σχηματισμός και η διαχείριση μιας ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού είναι ένα τεράστιο έργο με σημαντικές ευθύνες και σημαντικές επιπτώσεις. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε ένα HOA, καταλάβετε τι έχετε να κάνετε πριν αγοράσετε.

(Για περαιτέρω ανάγνωση, δείτε: 9 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού.)