Εναλλακτικές επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν οι περισσότεροι το σκέφτονται επενδύσεις σε ακίνητα, ενοικιαζόμενα ακίνητα και επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) είναι ίσως οι πρώτες επενδύσεις που έρχονται στο μυαλό. Ενώ αυτοί είναι δημοφιλείς τρόποι για να επενδύσετε - και να κερδίσετε - ακίνητα, δεν είναι σε καμία περίπτωση οι μοναδικές σας επιλογές, ούτε είναι απαραίτητα οι καλύτερες. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα τώρα που ο COVID-19 θα είναι μέρος του κόσμου μας στο άμεσο μέλλον. Ακολουθούν μερικές από τις κορυφαίες εναλλακτικές επενδύσεις σε ακίνητα που αξίζουν μια δεύτερη ματιά σήμερα.

Επενδύσεις σε ακίνητα και COVID-19

Με εκατομμύρια Αμερικανούς χωρίς δουλειά, πολλοί δυσκολεύονται να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών ή ενοικίου τους. Αυτό μπορεί να προκαλέσει προβλήματα για τους επενδυτές ενοικίασης ακινήτων που τραβάνε έσοδα από ενοίκια για να καλύψουν τις δικές τους υποθήκες. Είναι επίσης ένα πρόβλημα για τους επενδυτές REIT που βασίζονται στην απόδοση των τίτλων που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια και των ακινήτων που παράγουν εισοδήματα για μερίσματα.

Υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα για το τι θα συμβεί στις αγορές κατοικιών και ενοικιάσεων τους επόμενους μήνες. Ωστόσο, τα ακίνητα παραμένουν μια επένδυση που μπορεί να προσφέρει χαμηλότερους κινδύνους, καλύτερες αποδόσεις και μεγαλύτερη διαφοροποίηση από τη χρηματιστηριακή αγορά. Ευτυχώς, υπάρχουν πολλοί τρόποι για να επενδύσετε σε ακίνητα.

Συνεργασίες σε ακίνητα (RELP)

Σε ένα σύμπραξη ακινήτων (ονομάζεται επίσης "κοινή επιχείρηση"), δύο ή περισσότεροι επενδυτές συνδυάζουν πόρους για να εργαστούν προς έναν κοινό στόχο. Στην ιδανική περίπτωση, κάθε συνεργάτης φέρνει κάτι πολύτιμο στη συνεργασία - είτε πρόκειται για υπάρχον ακίνητο, μετρητά, τεχνογνωσία ή προσπάθεια. Ενώνοντας τις δυνάμεις τους, οι επενδυτές μπορούν να μοιράσουν συλλογικά τον κίνδυνο, να κατανείμουν δασμούς και να βελτιώσουν πιθανά αποτελέσματα.

«Στις περισσότερες συνεργασίες ο χορηγός παίζει ενεργό ρόλο και έχει τα περισσότερα δικαιώματα λήψης αποφάσεων», λέει Τομ Μπλέικ, ιδρυτής του Εύκαμπτος, μια εταιρεία ακινήτων με τεχνολογία και προσφέρει ένα μενού επιλογών για να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να επιτύχουν τους στόχους τους. "Περιορισμένοι εταίροι ή μη διαχειριστικά μέλη έχουν ελάχιστο ή καθόλου έλεγχο, αλλά μερίδιο στις ταμειακές ροές και τα κέρδη, με βάση την επένδυση και την ιδιοκτησία τους."

Αυτό μπορεί να δώσει στους επενδυτές μια πηγή παθητικό εισόδημα από ακίνητα. «Επειδή οι περισσότεροι επενδυτές συνεργασίας έχουν παθητικό ρόλο, οι επενδυτές μπορούν να επωφεληθούν από εξαιρετικές αποδόσεις προσαρμοσμένες στον κίνδυνο και λίγη δουλειά, εκτός από την αρχική δέουσα επιμέλεια και την επανεξέταση των τακτικών ενημερώσεων κατάστασης και την αναφορά από τον χορηγό », λέει Ο Μπλέικ.

Πως να ξεκινήσεις

Οι συμπράξεις ακινήτων λαμβάνουν πολλές μορφές, συμπεριλαμβανομένων crowdfunding εκστρατείες, γραπτές συμφωνίες μεταξύ φίλων, εταιρίες περιορισμένης ευθύνης (LLP), εταιρείες περιορισμένης ευθύνης (LLC), και κοινοπραξία (JV) συμφωνίες. Ανάλογα με τη ρύθμιση, κάθε εταίρος (ή κατηγορία εταίρων) μπορεί να λάβει διαφορετική προτεραιότητα και μερίδιο των ταμειακών ροών επενδύσεων. Οι επιλογές που διατίθενται στους επενδυτές καθοδηγούνται από τις ευκαιρίες που προσφέρει ο χορηγός και τις προτιμήσεις κινδύνου και ανταμοιβής του επενδυτή.

Για να ξεκινήσετε, μπορείτε να συνεργαστείτε με έναν αξιόπιστο φίλο ή επιχειρηματικό συνεργάτη ή με τρίτο μέρος. Ευέλικτοι, για παράδειγμα, συνεργάζονται με ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να ανακαινίσουν ή να αναδιαμορφώσουν για να αυξήσουν την αξία και τις ταμειακές ροές. Σύμφωνα με τον ιστότοπό του, "Φέρτε εσείς το ακίνητο και εμείς φέρνουμε τα χρήματα, τα σχέδια, τους μηχανικούς, τα κατασκευαστικά συνεργεία, τους διαχειριστές έργων και τους σχεδιαστές", οπότε δεν χρειάζεται.

Με οποιαδήποτε συνεργασία είναι απαραίτητο να αναζητήσετε νομική συμβουλή όταν χρειάζεται, βεβαιωθείτε ότι εμπιστεύεστε τον χορηγό και βεβαιωθείτε ότι οι στόχοι σας ευθυγραμμίζονται με το επιχειρηματικό σχέδιο του χορηγού.

Επένδυση αντίκτυπου

Επενδύσεις αντίκτυπου στοχεύουν στην παραγωγή καλών οικονομικών αποδόσεων παράλληλα με θετικές, μετρήσιμες κοινωνικές και περιβαλλοντικές επιπτώσεις. Σύμφωνα με το Παγκόσμιο Δίκτυο Επενδύσεων Επιπτώσεων, η αγορά επενδύσεων με αντίκτυπο παρέχει κεφάλαια για την αντιμετώπιση των προκλήσεων σε διάφορους τομείς, συμπεριλαμβανομένων βιώσιμη γεωργία, ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, διατήρηση και προσιτές και προσιτές βασικές υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένης της εκπαίδευσης, της υγειονομικής περίθαλψης και της στέγασης.

Οι επενδύσεις σε αντίκτυπο σε ακίνητα-ένα υποσύνολο του τομέα των επενδύσεων με αντίκτυπο-εστιάζουν σε διάφορους τομείς, συμπεριλαμβανομένων:

• Green Real Estate—Αυτή η στρατηγική εφαρμόζει περιβαλλοντικά βιώσιμες πρακτικές για να ξεπεράσει τα τρέχοντα κτιριακά πρότυπα όσον αφορά την ενεργειακή και υδατική απόδοση, τα μειωμένα απόβλητα και την ασφαλή στέγαση.
• Προσιτή στέγαση -Αυτή η περιοχή επικεντρώνεται στην παροχή αποθεμάτων κατοικιών σε υποαξιωμένους πληθυσμούς.
• Βιώσιμη Κοινότητα -Ο στόχος είναι ο σχεδιασμός και η κατασκευή έργων που λειτουργούν ως θεμέλια για την ανάπτυξη της κοινότητας.

Οι ακίνητες περιουσίες αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό ποσοστό των συνολικών αναφερόμενων επενδυτικών περιουσιακών στοιχείων υπό διαχείριση-έως και 10% έως 15% ή 27 έως 40 δισεκατομμύρια δολάρια, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις.

Πως να ξεκινήσεις

Οι επενδυτές που επηρεάζουν τη χρηματοδότηση διαφόρων έργων-όπως κτίρια με βιώσιμη διαπίστευση, κτίρια κοινότητας και προσιτή στέγαση-επενδύοντας σε συγκεκριμένα κεφάλαια έργων. Για να ξεκινήσετε, βρείτε μια εταιρεία ή επενδυτικό ταμείο που εστιάζει σε μια περιοχή επιπτώσεων που σας ενδιαφέρει ενώ προσφέρει μια αποδεκτή δυνητική απόδοση. Μπορείτε να βρείτε αυτές τις ευκαιρίες μέσω του δικτύου σας, παρακολουθώντας συνεδριάσεις ενώσεων τοπικών επενδυτών ή κάνοντας μια αναζήτηση στο Διαδίκτυο, ας πούμε, για «προσιτό ταμείο αντίκτυπου στέγασης».

Για παράδειγμα, Verbhouse είναι μια εναλλακτική πλατφόρμα χρηματοδότησης κατοικίας που συνδυάζει ενοικίαση και ιδιοκτησία μέσω επιλογής μίσθωσης-αγοράς σε Κάντε την ιδιοκτησία σπιτιού προσιτή και προσιτή για βασικούς εργαζόμενους σε κοινότητες υψηλού κόστους (σκεφτείτε San Φραγκίσκο). Η πλατφόρμα επένδυσης επιπτώσεων επιτρέπει σε ιδρύματα όπως πανεπιστήμια και συστήματα υγείας να δημιουργηθούν επενδυτικά ταμεία για να προσφέρουν στους καθηγητές και το προσωπικό έναν προσιτό τρόπο πρόσβασης στην ιδιοκτησία σπιτιού στις κοινότητες που βρίσκονται σερβίρισμα.

"Οι επενδυτές που έχουν αντίκτυπο έχουν την ευκαιρία να παράγουν κοινωνικά, περιβαλλοντικά και οικονομικά αποτελέσματα που διαφορετικά δεν θα ήταν δυνατά", λέει Marjorie Scholtz, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Verbhouse. «Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές με αντίκτυπο μπορούν να διαδραματίσουν ζωτικό ρόλο στην προώθηση λύσεων σε πραγματικό κόσμο».

Σκληρά δάνεια χρημάτων

Όταν ένας επενδυτής θέλει να ανακαινίσει ένα ακίνητο, ενδέχεται να λάβουν δάνειο σκληρού χρήματος (ονομάζεται επίσης "δάνειο γέφυρας"). Αυτά τα βραχυπρόθεσμα δάνεια εκδίδονται από ιδιώτες επενδυτές ή εταιρείες αντί για τράπεζες. Ο δανειστής χρησιμοποιεί συνήθως την "αξία μετά την επισκευή" (ARV) του ακινήτου - όχι μόνο την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη - για να καθορίσει εάν θα εκδώσει δάνειο. Ως δάνειο βάσει περιουσιακών στοιχείων, το ακίνητο χρησιμεύει ως εξασφάλιση.

Τα δάνεια σκληρού χρήματος μπορούν να είναι μια καλή επιλογή για επενδυτές που θέλουν παθητικό εισόδημα με λίγο μεγαλύτερη απόδοση από άλλα παθητικά περιουσιακά στοιχεία, όπως ομόλογα ή μετοχές μερισμάτων. Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε το ιστορικό και την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη-και την ικανότητά τους να αντιμετωπίζουν καταιγίδες, όπως αυτή που βρισκόμαστε τώρα με τον COVID-19.

Πως να ξεκινήσεις

Υπάρχουν πολλά περισσότερα για τον ιδιωτικό δανεισμό χρημάτων από την απλή παράδοση μετρητών. Για παράδειγμα, πρέπει να πάρετε τίτλος ασφάλισης, που προστατεύει το δικό σας επίσχεση θέση δανειστή και παρέχει προστασία έναντι πλαστογραφίας. Θα πρέπει επίσης να ελέγξετε την πίστωση του δανειολήπτη, να επικυρώσετε την πίστωση του δανειολήπτη ασφάλεια περιουσίας, και πάντα να παίρνετε έναν δικηγόρο για να σας βοηθήσει με την τεκμηρίωση.

Για να ξεκινήσετε ως δανειστής σκληρών χρημάτων:

1. Αποφασίστε πόσα χρήματα μπορείτε να δανείσετε και από πού θα προέλθουν αυτά τα χρήματα.
2. Βρείτε μια επενδυτική ευκαιρία μέσω δικτύωσης και παρακολούθησης συναντήσεων στις τοπικές σας επενδυτικές ενώσεις (είναι καλύτερο να ξεκινήσετε με άτομα που γνωρίζετε και εμπιστεύεστε).
3. Πραγματοποιήστε τη δέουσα επιμέλειά σας στον δανειολήπτη και σκεφτείτε να πληρώσετε για ένα πιστωτική έκθεση και έλεγχο ιστορικού.
4. Καθορίστε τους όρους του δανείου, συμπεριλαμβανομένου του επιτοκίου, του τύπου των τόκων, του χρόνου αποπληρωμής, του κόστους κλεισίματος και εάν υπάρχει πληρωμή με μπαλόνι.
5. Συμπληρώστε την τεκμηρίωση με τη βοήθεια ενός αρμόδιου δικηγόρου.
6. Ξεκινήστε να συλλέγετε και να διατηρείτε σχολαστικά αρχεία.

Επενδύστε στον εαυτό σας

Μια άλλη επιλογή που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι να επενδύσετε στον εαυτό σας μαθαίνοντας μια νέα δεξιότητα ή παίρνοντας μια νέα άδεια ή πιστοποίηση που μπορεί να ενισχύσει τις άλλες σας δραστηριότητες σε ακίνητα. Για παράδειγμα, πολλοί επενδυτές ακινήτων παίρνουν άδεια ακινήτων, όχι απαραίτητα επειδή θέλουν να εργαστούν ως κτηματομεσίτης, αλλά να επωφεληθούν από οφέλη όπως:

• Πρόσβαση στο MLS -Με πρόσβαση σε α υπηρεσία πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS), μπορείτε να βρείτε την επόμενη συμφωνία σας χωρίς να χρειάζεται να βασίζεστε σε πράκτορες, συναδέλφους ή φίλους.
• Επιπλέον έσοδα -Ως πράκτορας, μπορείτε να κερδίσετε μια προμήθεια για τις προσφορές ακινήτων σας. Ανάλογα με τον αριθμό των συναλλαγών που εκτελείτε κάθε χρόνο, αυτά τα χρήματα θα μπορούσαν να αθροιστούν.
• Δικτύωση -Η απόκτηση της άδειάς σας για ακίνητα είναι ένας εύκολος τρόπος για να δημιουργήσετε το δίκτυό σας και το να έχετε ένα εκτεταμένο δίκτυο μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε και να κλείσετε περισσότερες προσφορές ακινήτων.
• Περισσότερος έλεγχος -Εάν εκπροσωπείτε τον εαυτό σας σε μια συναλλαγή, έχετε περισσότερο έλεγχο στις διαπραγματεύσεις.
• Εκπαίδευση και πόροι -Τουλάχιστον, η απόκτηση άδειας ακινήτων θα μπορούσε να ξεκινήσει την κατανόησή σας για τη βιομηχανία και να σας βοηθήσει να μάθετε τη γλώσσα.

Δεν υπάρχει ομοσπονδιακή άδεια ακινήτων, οπότε ο χρόνος και τα χρήματα που χρειάζονται για να λάβετε την άδειά σας θα εξαρτηθούν από τις απαιτήσεις αδειοδότησης της πολιτείας σας. Μπορείτε γενικά να αναμένετε να περάσετε τρεις έως έξι μήνες για να λάβετε την άδειά σας και μπορεί να κοστίσει περίπου $ 1.000 για να παρακολουθήσετε το μάθημα προ -αδειοδότησης και να συμμετάσχετε στις εξετάσεις.

Η κατώτατη γραμμή

Αυτοί είναι μόνο μερικοί από τους πολλούς εναλλακτικούς τρόπους για να επενδύσετε σε ακίνητα χωρίς να αξιοποιήσετε τις συνήθεις διαδρομές αγοράς REITs ή να γίνετε ιδιοκτήτης. Φυσικά, είναι απαραίτητο να κάνετε την εργασία σας και να ερευνήσετε τις επιλογές σας πριν θέσετε τα χρήματα σε κίνδυνο. Είναι επίσης καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο και φοροτεχνικό λογιστή για να αποφύγετε τυχόν νομικές και φορολογικές εκπλήξεις με την εναλλακτική επένδυσή σας σε ακίνητη περιουσία.