7 βήματα για μια καυτή συμφωνία εμπορικών ακινήτων

Ρωτήστε οποιονδήποτε επαγγελματία ακινήτων για τα οφέλη της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα και πιθανότατα θα ενεργοποιήσετε έναν μονόλογο για το πώς αυτά τα ακίνητα είναι καλύτερη συμφωνία από ό, τι κατοικημένη ακίνητη περιουσία. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων λατρεύουν το επιπλέον ταμειακές ροές, το ευεργετικό οικονομίες κλίμακας, ο σχετικά ανοιχτός αγωνιστικός χώρος, η άφθονη αγορά για καλό, προσιτό διαχειριστές ακινήτωνκαι την πιθανότητα μεγαλύτερης αποπληρωμής από εμπορικά ακίνητα.

Πώς αξιολογείτε όμως τις καλύτερες ιδιότητες; Και τι διαχωρίζει τις μεγάλες προσφορές από τους χαζούς;

1. Μάθετε τι γνωρίζουν οι μυημένοι

Για να είσαι παίκτης σε εμπορικά ακίνητα, μάθε να σκέφτεσαι σαν επαγγελματίας. Για παράδειγμα, να το ξέρετε

εμπορική ιδιοκτησία αποτιμάται διαφορετικά από την κατοικία. Το εισόδημα από εμπορικά ακίνητα σχετίζεται άμεσα με τη χρησιμοποιήσιμη τετραγωνική του επιφάνεια. Αυτό δεν συμβαίνει με μεμονωμένα σπίτια. Θα δείτε επίσης μεγαλύτερη ταμειακή ροή με εμπορικά ακίνητα. Τα μαθηματικά είναι απλά: θα κερδίσετε περισσότερα έσοδα σε πολυκατοικίες, για παράδειγμα, από ό, τι σε μονοκατοικία. Να το ξέρετε επίσης μισθώσεις εμπορικών ακινήτων είναι μεγαλύτερες από ό, τι σε μονοκατοικίες. Αυτό ανοίγει το δρόμο για μεγαλύτερη ταμειακή ροή. Τέλος, εάν βρίσκεστε σε πιο αυστηρό πιστωτικό περιβάλλον, φροντίστε να χτυπήσετε με μετρητά στο χέρι. Εμπορική ιδιοκτησία δανειστές τους αρέσει να βλέπουν τουλάχιστον 30% πτώση πριν δώσουν το πράσινο φως σε δάνειο.

2. Χαρτογραφήστε ένα σχέδιο δράσης

Ο καθορισμός παραμέτρων αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα σε μια εμπορική συμφωνία ακινήτων. Για παράδειγμα, αναρωτηθείτε πόσα μπορείτε να πληρώσετε και στη συνέχεια ψωνίστε για στεγαστικά δάνεια για να έχετε μια αίσθηση του πόσο θα πληρώσετε καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής της υποθήκης. Η χρήση εργαλείων όπως οι υπολογιστές υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να αναπτύξετε καλές εκτιμήσεις για το συνολικό κόστος του σπιτιού σας.

Άλλες βασικές ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας περιλαμβάνουν: Πόσα περιμένετε να κερδίσετε από τη συμφωνία; Ποιοι είναι οι βασικοί παίκτες; Πόσοι ενοικιαστές βρίσκονται ήδη στο πλοίο και πληρώνουν ενοίκιο; Πόσο χώρο ενοικίασης χρειάζεστε για να γεμίσετε;

3. Μάθετε να αναγνωρίζετε μια καλή συμφωνία

Οι κορυφαίοι επαγγελματίες ακινήτων γνωρίζουν πολύ καλά όταν βλέπουν ένα. Ποιο είναι το μυστικό τους; Πρώτον, έχουν ένα στρατηγική εξόδου: Οι καλύτερες προσφορές είναι αυτές από τις οποίες γνωρίζετε ότι μπορείτε να φύγετε. Βοηθά να έχετε μια απότομη, μάτι γαιοκτήμονα- αναζητάτε πάντα ζημιές που απαιτούν επισκευές, ξέρετε πώς να εκτιμήσετε τον κίνδυνο και βεβαιωθείτε ότι έχετε ξεσπάσει την αριθμομηχανή για να διασφαλίσετε ότι το ακίνητο πληροί τους οικονομικούς σας στόχους.

4. Εξοικειωθείτε με τις βασικές μετρήσεις εμπορικών ακινήτων

Το κοινό κλειδί μετρήσεις που χρησιμοποιούνται κατά την εκτίμηση ακινήτων περιλαμβάνουν:

• Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI): Το NOI ενός εμπορικού ακινήτου υπολογίζεται με την εκτίμηση του ακαθάριστου ακαθάριστου ακινήτου του πρώτου έτους λειτουργικά έσοδα και στη συνέχεια αφαιρώντας το έξοδα λειτουργίας για τον πρώτο χρόνο. Θέλετε να έχετε θετικό NOI.
• Ποσοστό ανώτατου ορίου: Το ποσοστό "ανώτατο όριο" ενός ακινήτου-ή κεφαλαιοποίηση-χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων που παράγουν εισόδημα. Για παράδειγμα, ένα συγκρότημα διαμερισμάτων πέντε ή περισσότερων μονάδων, εμπορικά κτίρια γραφείων και μικρότερα εμπορικά κέντρα είναι όλοι καλοί υποψήφιοι για τον καθορισμό του ανώτατου επιτοκίου. Τα ποσοστά ανώτατου ορίου χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση του καθαρή παρούσα αξία μελλοντικών κερδών ή ταμειακών ροών · η διαδικασία λέγεται επίσης κεφαλαιοποίηση των κερδών.
• Μετρητά σε μετρητά: Οι επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα που βασίζονται στη χρηματοδότηση για την αγορά των ακινήτων τους συχνά τηρούν τον τύπο της εξαργύρωσης μετρητών για να συγκρίνουν την απόδοση του πρώτου έτους των ανταγωνιστικών ακινήτων. Με μετρητά λαμβάνεται το γεγονός ότι ο εν λόγω επενδυτής δεν απαιτεί 100% μετρητά για να αγοράσει το ακίνητο υπόψη, αλλά επίσης Λόγω του γεγονότος ότι ο επενδυτής δεν θα κρατήσει όλο το ΝΟΙ επειδή πρέπει να χρησιμοποιήσει μέρος του για να κάνει υποθήκη πληρωμές. Για να αποκαλύψουν μετρητά, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να καθορίσουν το ποσό που απαιτείται για να επενδύσουν για να αγοράσουν το ακίνητο ή την αρχική τους επένδυση.

5. Αναζητήστε πωλητές με κίνητρο

Όπως κάθε επιχείρηση, έτσι και οι πελάτες οδηγούν ακίνητα. Η δουλειά σας είναι να τα βρείτε - συγκεκριμένα εκείνοι που είναι έτοιμοι και πρόθυμοι να πουλήσουν παρακάτω αγοραία αξία. Το γεγονός είναι ότι τίποτα δεν συμβαίνει ή δεν έχει σημασία σε ακίνητα μέχρι να βρείτε μια συμφωνία, η οποία συνήθως συνοδεύεται από ένα κίνητρο πωλητής. Αυτός είναι κάποιος με πιεστικό λόγο να πουλά κάτω από την αγοραία αξία. Εάν ο πωλητής σας δεν έχει κίνητρο, δεν θα είναι τόσο πρόθυμος να διαπραγματευτεί.

6. Ανακαλύψτε την Καλή Τέχνη της Γειτονιάς "Farming"

Ένας εξαιρετικός τρόπος αξιολόγησης α εμπορική ιδιοκτησία είναι να μελετήσετε τη γειτονιά στην οποία βρίσκεστε πηγαίνοντας ανοιχτά σπίτια, μιλώντας με άλλους ιδιοκτήτες γειτονιάς και αναζητώντας κενές θέσεις.

7. Χρησιμοποιήστε μια προσέγγιση "Τριών επιπέδων" για την αξιολόγηση ιδιοτήτων

Να είστε προσαρμοστικοί όταν αναζητάτε μεγάλες προσφορές. Χρησιμοποιήστε το Διαδίκτυο, διαβάστε τις ταξινομημένες αγγελίες και προσλάβετε σκυλιά πουλιών για να σας βρω τα καλύτερα ακίνητα. Τα σκυλιά πουλιών ακίνητης περιουσίας μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε πολύτιμους επενδυτικούς οδηγούς σε αντάλλαγμα για μια αμοιβή παραπομπής.

Η κατώτατη γραμμή

Σε γενικές γραμμές, η εύρεση και η αξιολόγηση των εμπορικών ακινήτων δεν αφορά μόνο τη γεωργική γειτονιά, την απόκτηση μεγάλης τιμής ή την αποστολή σημάτων καπνού για να σας φέρουν πωλητές. Στην καρδιά της ανάληψης δράσης βρίσκεται η βασική ανθρώπινη επικοινωνία. Είναι περίπου οικοδόμηση σχέσεων και επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να νιώθουν άνετα να μιλάνε για τις καλές προσφορές - και να συνεργάζονται μαζί σας.