Πράξη Διαδικασιών Διακανονισμού Ακινήτων (RESPA) Ορισμός

Τι είναι ο νόμος περί διαδικασιών διακανονισμού ακινήτων (RESPA);

Ο νόμος για τις διαδικασίες διακανονισμού ακινήτων (RESPA) θεσπίστηκε από το Κογκρέσο το 1975 για να παρέχει στους αγοραστές κατοικιών και τους πωλητές πλήρεις αποκαλύψεις του κόστους διακανονισμού. Το RESPA εισήχθη επίσης για να εξαλείψει τις καταχρηστικές πρακτικές στη διαδικασία διακανονισμού ακινήτων, να απαγορεύσει τις μίζες και να περιορίσει τη χρήση λογαριασμών μεσεγγύησης. Το RESPA είναι ένα ομοσπονδιακό καταστατικό που τώρα ρυθμίζεται από το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτή (CFPB).

Κατανόηση του νόμου περί διαδικασιών διακανονισμού ακινήτων (RESPA)

Αρχικά εγκρίθηκε από το Κογκρέσο το 1974, το RESPA τέθηκε σε ισχύ στις 20 Ιουνίου 1975. Το RESPA έχει επηρεαστεί με την πάροδο των ετών από διάφορες αλλαγές και τροποποιήσεις. Η εκτέλεση εμπίπτει αρχικά στη δικαιοδοσία του Τμήμα Στέγασης & Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD). Μετά το 2011, αυτές οι αρμοδιότητες αναλήφθηκαν από την CFPB λόγω της νομοθεσίας μεταρρύθμισης και προστασίας των καταναλωτών της Dodd-Frank Wall Street.

Από την ίδρυσή του, το RESPA έχει ρυθμίσει τα στεγαστικά δάνεια που συνδέονται με μία έως τέσσερις οικογενειακές κατοικίες. Ο στόχος του RESPA είναι να εκπαιδεύσει τους δανειολήπτες σχετικά με το κόστος διακανονισμού τους και να εξαλείψει τις πρακτικές μίζας και τα τέλη παραπομπής που μπορούν να αυξήσουν το κόστος απόκτησης υποθήκης. Οι τύποι δανείων που καλύπτονται από το RESPA περιλαμβάνουν την πλειοψηφία των δανείων αγοράς, υποθέσεις, αναχρηματοδοτήσεις, δάνεια βελτίωσης ακινήτων και πιστωτικές γραμμές.

Το RESPA απαιτεί από τους δανειστές, μεσίτες στεγαστικών δανείων ή υπηρέτες στεγαστικών δανείων να γνωστοποιούν στους δανειολήπτες οποιαδήποτε πληροφορία σχετικά με τη συναλλαγή με ακίνητη περιουσία. Η αποκάλυψη πληροφοριών πρέπει να περιλαμβάνει υπηρεσίες διακανονισμού, σχετικούς νόμους για την προστασία των καταναλωτών και κάθε άλλη πληροφορία που σχετίζεται με το κόστος της διαδικασίας διακανονισμού ακινήτων. Οι επιχειρηματικές σχέσεις μεταξύ κλειστών παρόχων υπηρεσιών και άλλων μερών που συνδέονται με τη διαδικασία διακανονισμού θα πρέπει επίσης να γνωστοποιούνται στον οφειλέτη.

Το RESPA απαγορεύει συγκεκριμένες πρακτικές, όπως μίζες, παραπομπές και μη δεδουλευμένα τέλη. Ρυθμίζει επίσης τη χρήση λογαριασμών μεσεγγύησης - όπως η απαγόρευση στους υπηρέτες δανείων να απαιτούν υπερβολικά μεγάλους λογαριασμούς μεσεγγύησης - και περιορίζει τους πωλητές από την εντολή ασφαλιστικών εταιρειών τίτλου.

Διαδικασίες επιβολής για παραβάσεις RESPA

Ο ενάγων έχει στη διάθεσή του έως ένα έτος για να ασκήσει αγωγή για την εκτέλεση παραβιάσεων όταν συνέβησαν μίζες ή άλλη ακατάλληλη συμπεριφορά κατά τη διαδικασία διακανονισμού.

Εάν ο δανειολήπτης έχει παράπονο κατά του εξυπηρετητή δανείου του, υπάρχουν συγκεκριμένα βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν πριν κατατεθεί οποιαδήποτε αγωγή. Ο δανειολήπτης πρέπει να επικοινωνήσει εγγράφως με τον εξυπηρετητή του δανείου του, αναφέροντας λεπτομερώς τη φύση της έκδοσής του. Ο τεχνικός πρέπει να απαντήσει γραπτώς στην καταγγελία του δανειολήπτη εντός 20 εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της καταγγελίας. Ο διακομιστής έχει στη διάθεσή του 60 εργάσιμες ημέρες για να διορθώσει το ζήτημα ή να αιτιολογήσει την εγκυρότητα της τρέχουσας κατάστασης του λογαριασμού. Οι δανειολήπτες θα πρέπει να συνεχίσουν να πραγματοποιούν τις απαιτούμενες πληρωμές έως ότου επιλυθεί το ζήτημα.

Ο ενάγων έχει στη διάθεσή του έως και τρία έτη για να ασκήσει αγωγή για συγκεκριμένες ατασθαλίες εναντίον του υπηρέτη του δανείου του. Οποιαδήποτε από αυτές τις αγωγές μπορεί να ασκηθεί σε οποιοδήποτε ομοσπονδιακό περιφερειακό δικαστήριο εάν το δικαστήριο είναι είτε στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο είτε εάν βρίσκεται στην περιοχή όπου συνέβη η παράβαση του RESPA.

Κριτικές στον νόμο περί διαδικασιών διακανονισμού ακινήτων (RESPA)

Οι επικριτές του RESPA λένε ότι ορισμένες από τις καταχρηστικές πρακτικές που έχει σχεδιαστεί για να εξαλείψει ο Νόμος εξακολουθούν να συμβαίνουν, συμπεριλαμβανομένων των μίζες. Ένα παράδειγμα αυτού είναι οι δανειστές που παρέχουν δεσμευμένη ασφάλιση στις ασφαλιστικές εταιρείες τίτλου με τις οποίες συνεργάζονται. (Μια δεσμευμένη ασφαλιστική εταιρεία είναι θυγατρική εξ ολοκλήρου μεγαλύτερης εταιρείας που έχει αναλάβει τη σύνταξη ασφαλιστηρίων συμβολαίων για τη μητρική και επίσης δεν ασφαλίζει καμία άλλη εταιρεία.)

Οι επικριτές λένε ότι αυτός είναι ουσιαστικά ένας μηχανισμός ανάκαμψης, επειδή οι πελάτες συνήθως επιλέγουν να χρησιμοποιούν τους παρόχους υπηρεσιών που ήδη σχετίζονται με τους δανειστή ή κτηματομεσίτη (αν και οι πελάτες καλούνται να υπογράψουν έγγραφα που δηλώνουν ελεύθερα να επιλέξουν όποιον πάροχο υπηρεσιών θέλουν προς το).

Λόγω αυτών των επικρίσεων, έχουν γίνει πολλές προσπάθειες να γίνουν αλλαγές στο RESPA. Μία πρόταση περιλαμβάνει την κατάργηση της δυνατότητας για τους πελάτες να επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν οποιονδήποτε πάροχο υπηρεσιών για κάθε υπηρεσία. Αντί αυτού θα ήταν ένα σύστημα όπου οι υπηρεσίες είναι ομαδοποιημένες, αλλά ο κτηματομεσίτης ή ο δανειστής είναι υπεύθυνος για την άμεση πληρωμή όλων των άλλων δαπανών. Το πλεονέκτημα αυτού του συστήματος είναι ότι οι δανειστές (που έχουν πάντα περισσότερη αγοραστική δύναμη) θα αναγκαστούν να αναζητήσουν τις χαμηλότερες τιμές για όλες τις υπηρεσίες διακανονισμού ακινήτων.

Συχνές ερωτήσεις για το RESPA

Ποιον προστατεύει το RESPA;

Το RESPA αποσκοπεί στην προστασία των καταναλωτών που επιδιώκουν να γίνουν επιλέξιμοι για στεγαστικό δάνειο. Ωστόσο, το RESPA δεν προστατεύει τύπους δανείων. Τα δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα για επαγγελματικούς ή γεωργικούς σκοπούς δεν καλύπτονται από το RESPA.

Ποιες πληροφορίες απαιτεί το RESPA για αποκάλυψη;

Το RESPA απαιτεί από τους δανειολήπτες να λαμβάνουν διάφορες γνωστοποιήσεις σε διαφορετικές χρονικές στιγμές. Πρώτον, ο δανειστής ή ο μεσίτης υποθηκών πρέπει να σας δώσει μια εκτίμηση των συνολικών χρεώσεων υπηρεσιών διακανονισμού που πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε. (Αυτή η εκτίμηση είναι μια εκτίμηση καλής πίστης. Ωστόσο, το πραγματικό κόστος μπορεί να διαφέρει.) Ο δανειστής ή ο μεσίτης υποθηκών πρέπει επίσης να παράσχει γραπτή αποκάλυψη όταν υποβάλλετε αίτηση για δάνειο ή εντός τις επόμενες τρεις εργάσιμες ημέρες εάν αναμένουν ότι κάποιος άλλος θα εισπράξει τις πληρωμές υποθηκών σας (αναφέρεται επίσης ως εξυπηρέτηση α δάνειο).

Εάν είναι απαραίτητο, ο δανειστής ή ο μεσίτης στεγαστικών δανείων σας πρέπει να παράσχει γνωστοποίηση συνδεδεμένης επιχείρησης. Αυτή η αποκάλυψη υποδεικνύει ότι ο δανειστής, ο μεσίτης ακινήτων ή άλλοι συμμετέχοντες στον διακανονισμό σας σας παρέπεμψαν σε μια θυγατρική για μια υπηρεσία διακανονισμού. (Μια θυγατρική είναι μια επιχείρηση που ελέγχεται από έναν κοινό εταιρικό γονέα.) Μια εργάσιμη ημέρα πριν από την εξόφληση του δανείου σας, έχετε το δικαίωμα να ελέγξετε τη Δήλωση Διακανονισμού HUD-1. Ένας διακανονισμός HUD-1 περιλαμβάνει έναν αναλυτικό κατάλογο όλων των χρεώσεων και πιστώσεων στον αγοραστή και στον πωλητή σε συναλλαγή υποθήκης καταναλωτικής πίστης.

Γιατί πέρασε το RESPA;

Το RESPA εγκρίθηκε ως μέρος μιας προσπάθειας περιορισμού της χρήσης λογαριασμών μεσεγγύησης και απαγόρευσης καταχρηστικών πρακτικών στη βιομηχανία ακινήτων, όπως μίζες και τέλη παραπομπής.