Έξοδος από Πράξεις: Γεγονότα για Μεταβιβάσεις Ακινήτων

Κάποτε η ακίνητη περιουσία μεταβιβάστηκε μέσω μιας τελετουργικής πράξης γνωστής ως «livery of seisin» στην οποία το άτομο η μεταφορά της γης πέρασε ένα κλαδί ή ένα κομμάτι χλοοτάπητα από τη γη στο άτομο που παρέλαβε την έκταση.

Ένα προφορικό ή/και γραπτό συμβόλαιο μπορεί να συνόδευε τη χειρονομία, αλλά μόνο ο τίτλος "livery of seisin" που μεταβιβάστηκε νόμιμα στην ιδιοκτησία. Φυσικά σήμερα, ο τίτλος σε ακίνητη περιουσία μεταφέρεται με α πράξη. ΕΝΑ πράξη ιδιοκτησίας είναι ένα γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη (τον παραχωρητή) σε έναν νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος).

Οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν με πολλούς τρόπους. Σε γενικές γραμμές, οι πράξεις είναι είτε επίσημες είτε ιδιωτικές. Οι επίσημες πράξεις εκτελούνται σύμφωνα με δικαστικές ή νομικές διαδικασίες, όπως π.χ. διαχειριστές«πράξεις και φορολογικές πράξεις. Οι περισσότερες συναλλαγές ακινήτων, ωστόσο, περιλαμβάνουν ιδιωτικές πράξεις.

Οι πράξεις κατηγοριοποιούνται επίσης με βάση τον τύπο εγγύησης τίτλου που παρέχεται από το παραχωρών. Γενικός εγγυητικές πράξεις παρέχουν το υψηλότερο επίπεδο προστασίας για τους αγοραστές, ενώ οι πράξεις παραίτησης συνήθως παρέχουν το λιγότερο.

Οι πράξεις παραίτησης είναι πιο συχνά για μεταβίβαση περιουσίας μεταξύ μελών της οικογένειας ή για να θεραπεύσει ένα ελάττωμα στον τίτλο, όπως μια λανθασμένη ορθογραφία ενός ονόματος. Αν και είναι σχετικά συνηθισμένα και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες έχουν εμπειρία στην αντιμετώπισή τους, χρησιμοποιούνται γενικά σε συναλλαγές όπου τα μέρη γνωρίζονται μεταξύ τους και ως εκ τούτου είναι πιο πιθανό να αποδεχτούν τους κινδύνους που σχετίζονται με την έλλειψη αγοραστή ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζει την ιδιοκτησία χωρίς να πωληθεί, δηλαδή όταν δεν εμπλέκονται χρήματα.

Επειδή οι πράξεις παραίτησης προσφέρουν τόσο περιορισμένη προστασία αγοραστών, είναι σημαντικό να καταλάβετε τι ακριβώς παίρνετε όταν αγοράζετε ακίνητο με αυτόν τον τρόπο. Ακολουθούν πέντε πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για αυτές τις συμβάσεις.

1. Αγοράζετε το μικρότερο ποσό προστασίας από οποιαδήποτε πράξη.

Ονομάζεται επίσης πράξη χωρίς εγγύηση, α παραιτηθείτε από πράξη μεταφέρει οποιοδήποτε ενδιαφέρον έχει ο παραχωρητής επί του ακινήτου, εάν υπάρχει. Ο παραχωρητής «επαναλαμβάνει, απελευθερώνει και εγκαταλείπει» το ενδιαφέρον του για το ακίνητο στον δικαιούχο. Δεν υπάρχουν εγγυήσεις ή υποσχέσεις σχετικά με την ποιότητα του τίτλου. Η πράξη θα το διευκρινίσει αυτό συμπεριλαμβάνοντας γλώσσα όπως: "Ο Παραχωρητής δεν παρέχει καμία εγγύηση, ρητή ή σιωπηρή, ως προς τον τίτλο στην περιγραφόμενη ιδιοκτησία εδώ".

Σε καταστάσεις όπου ο παραχωρητής βάσει πράξης αποποίησης δεν έχει αρ ενδιαφέρον στο ακίνητο, ο δικαιούχος δεν αποκτά τίποτα δυνάμει της πράξης παραίτησης και δεν αποκτά κανένα δικαίωμα εγγύησης έναντι του παραχωρητή.

2. Αποδεχτείτε μόνο μια πράξη παραίτησης από χορηγούς που γνωρίζετε και εμπιστεύεστε.

Επειδή οι πράξεις παραίτησης δεν εγγυώνται την ποιότητα του τίτλου του παραχωρητή, είναι οι καλύτερες για συναλλαγές χαμηλού κινδύνου μεταξύ ατόμων που γνωρίζονται μεταξύ τους και συνήθως δεν συνεπάγονται ανταλλαγή χρήματα. Επομένως, οι πράξεις παραίτησης χρησιμοποιούνται συνήθως για τη μεταβίβαση περιουσίας εντός μιας οικογένειας, όπως από γονέα σε γονέα ενήλικο παιδί, μεταξύ αδελφών ή όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου παντρεύεται και θέλει να προσθέσει τον σύζυγό του στον τίτλο.

Τα παντρεμένα ζευγάρια που έχουν μαζί ένα σπίτι και αργότερα χωρίζουν χρησιμοποιούν επίσης διαπραγματεύσεις. Όταν το ένα μέρος αποκτά το σπίτι σε συμβιβασμό διαζυγίου, το άλλο μπορεί να εκτελέσει πράξη παραίτησης για να εξαλείψει το ενδιαφέρον του για το ακίνητο (και να συμμορφωθεί με την απόφαση του δικαστηρίου).

3. Μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την εκκαθάριση ενός ελαττώματος τίτλου.

Μια πράξη παραίτησης χρησιμοποιείται συχνά για τη θεραπεία ενός ελάττωμα (ένα "σύννεφο στον τίτλο") στην καταγεγραμμένη ιστορία ενός τίτλου ακινήτων. Οι ατέλειες του τίτλου περιλαμβάνουν στοιχεία όπως προβλήματα με τη διατύπωση (για παράδειγμα, σε έγγραφο που δεν συμμορφώνεται κρατικά πρότυπα), υπογραφή που λείπει (όπως αυτή του συζύγου) ή αδυναμία σωστής καταγραφής ακινήτων έγγραφα. Για παράδειγμα, εάν το όνομα ενός δικαιούχου είναι ανορθόγραφα σε μια εγγύηση που έχει τοποθετηθεί στο δημόσιο αρχείο, μια πράξη παραίτησης με τη σωστή ορθογραφία μπορεί να εκτελεστεί στον δικαιούχο για να τελειοποιήσει τον τίτλο.

Ως άλλο παράδειγμα, υποθέστε α αναζήτηση τίτλου αποκαλύπτει ότι ο σύζυγος ενός προηγούμενου παραχωρητή μπορεί να έχει συμφέρον στην ιδιοκτησία επειδή δεν εκτέλεσε σωστά μια προηγούμενη πράξη στην αλυσίδα του τίτλου. Σε αυτήν την κατάσταση, ο σύζυγος του προηγούμενου παραχωρητή μπορεί να κληθεί να εκτελέσει μια πράξη παραίτησης από τον σημερινό ιδιοκτήτη, "αποχωρώντας" από οποιοδήποτε συμφέρον μπορεί να έχει στην ιδιοκτησία.

4. Είναι τόσο αποτελεσματικά όσο μια εγγύηση για τη μεταβίβαση του τίτλου, αλλά μόνο εάν ο τίτλος είναι καλός.

Μια πράξη παραίτησης μπορεί να μεταδώσει τον τίτλο εξίσου αποτελεσματικά με την εγγύηση, εάν ο παραχωρητής έχει έναν καλό τίτλο κατά την παράδοση της πράξης. Ωστόσο, η έλλειψη εγγυήσεων καθιστά την πράξη παραίτησης λιγότερο ελκυστική από την πλευρά του δικαιούχου. Εάν ο τίτλος περιέχει ένα ελάττωμα, για παράδειγμα, ο δικαιούχος δεν έχει νομική προσφυγή κατά του χορηγού βάσει της πράξης. Συχνά χρησιμοποιείται μια πράξη παραίτησης εάν ο παραχωρητής δεν είναι σίγουρος για την κατάσταση του τίτλου (αν περιέχει τυχόν ελαττώματα) ή εάν ο παραχωρητής δεν θέλει καμία ευθύνη βάσει των συμβάσεων του τίτλου.

5. Μια πράξη παραίτησης επηρεάζει την ιδιοκτησία και το όνομα στην πράξη, όχι την υποθήκη.

Εξαιτίας αυτού, οι πράξεις παραίτησης συνήθως δεν χρησιμοποιούνται σε καταστάσεις όπου το εμπλεκόμενο ακίνητο έχει εκκρεμότητα υποθήκη. Άλλωστε, θα ήταν δύσκολο για πολλούς χορηγούς να εξοφλήσουν υποθήκη χωρίς έσοδα από την πώληση του ακινήτου.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ωστόσο, οι πράξεις παραίτησης χρησιμοποιούνται όταν ο παραχωρητής έχει υποθήκη. Σε αυτήν την περίπτωση, ο παραχωρητής παραμένει υπεύθυνος για την υποθήκη ακόμη και μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας μέσω της εκτέλεσης μιας πράξης αποποίησης. Οι πράξεις παραίτησης μεταφέρουν τίτλο, αλλά δεν επηρεάζουν υποθήκες.

Αυτή η κατάσταση μπορεί να γίνει χειρότερη εάν η υποθήκη περιέχει αρήτρα λόγω πώλησης, κοινή διάταξη που ορίζει ότι ολόκληρο το δάνειο καθίσταται απαιτητό μόλις μεταβιβαστεί ο τίτλος (όχι απλώς αν το ακίνητο «πωληθεί» με ανταλλαγή χρημάτων, όπως φαίνεται να υπονοεί το όνομα «οφειλόμενο προς πώληση»).

Εάν ο παραχωρητής παραιτηθεί από το ακίνητο με την πεποίθηση ότι ο δικαιούχος θα κάνει την υποθήκη ο χορηγός δεν έχει καμία προσφυγή εάν ο δικαιούχος σταματήσει να πληρώνει ή πουλήσει το ακίνητο σε άλλον κόμμα. Για να μετριάσει τα πιθανά οικονομικά και νομικά προβλήματα, ο δικαιούχος μπορεί να αναλάβει την υποθήκη με τον δανειστή (με την έγκριση του δανειστή) ή να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο και να εξοφλήσει το αρχικό δάνειο. Για να προσθέσετε προστασία στον παραχωρητή, μπορεί να συναφθεί μια νομικά εκτελέσιμη συμφωνία για την τεκμηρίωση των όρων πληρωμής.

Η κατώτατη γραμμή

Η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτήτη γίνεται με πράξη. Ορισμένα βασικά στοιχεία πρέπει να περιέχονται στην πράξη για να είναι νόμιμα λειτουργική. Διαφορετικές πράξεις παρέχουν διάφορα επίπεδα προστασίας στον δικαιούχο και η μορφή της πράξης καθορίζει τις υποχρεώσεις του χορηγού.

Μια πράξη παραίτησης προσφέρει το μικρότερο επίπεδο προστασίας για τους αγοραστές και γενικά χρησιμοποιείται για μεταφορές τίτλων μεταξύ μελών της οικογένειας ή για την εξάλειψη ελαττωμάτων στον τίτλο. Εάν το ακίνητο συνοδεύεται από αυτό που είναι γνωστό ως "πράξη ειδικού σκοπού"-που θα μπορούσε να είναι μια διορθωτική πράξη, μια πράξη δώρου ή πράξη απελευθέρωσης- συνήθως δεν προσφέρει περισσότερη προστασία από μια πράξη παραίτησης. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων: Οι πράξεις είναι σημαντικά νομικά έγγραφα που επηρεάζουν τα συμφέροντα και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας.