Ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού: πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για τα HOA

Πολλές οικιστικές κοινότητες έχουν α ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) δομή για να διατηρηθεί μια καθαρή και συνεκτική ατμόσφαιρα στη γειτονιά. Επίσης, όταν αγοράζετε ένα συγκυριαρχία,αρχοντικό ή μονοκατοικία στο πλαίσιο "προγραμματισμένης ανάπτυξης" μπορεί επίσης να συναντήσετε τη δομή HOA.

Ενώ το HOA μερικές φορές θα απαλλάξει τον ιδιοκτήτη σπιτιού από κάποιες ευθύνες, μπορεί επίσης να έρθει με κάποιες υποχρεώσεις ιδιοκτήτη σπιτιού. Πριν αγοράσετε ένα σπίτι που σας κάνει μέρος ενός HOA, εδώ είναι αυτό που πρέπει να γνωρίζετε και οι ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε τόσο στον σύλλογο όσο και σε εσάς και στην οικογένειά σας.

HOA προγραμματισμένης ανάπτυξης

Η μετάβαση σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη απαιτεί συχνά να συμμετάσχετε στο HOA της κοινότητας και να πληρώσετε τα τέλη της για να καλύψετε τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων, των κοινών δομών και των εξωτερικών χώρων. Η ιδιότητα μέλους σας δεσμεύει επίσης με τις διαθήκες, τους όρους και τους περιορισμούς της ένωσης (CC & R). Αυτοί οι κανόνες θα μπορούσαν να ματαιώσουν το όνειρό σας να έχετε μια μοβ εξώπορτα, ας πούμε, ή να αφήσετε το RV σας στον δρόμο Τα ΚΕ & Κ περιλαμβάνουν συνήθως όρους σχετικά με την εμφάνιση του σπιτιού σας και τα οχήματα που μπορείτε να σταθμεύσετε έξω από αυτό.

Στατιστικά μιλώντας, οι Αμερικανοί έχουν μία στις πέντε πιθανότητες να ζήσουν σε ένα σπίτι που είναι μέρος ενός HOA, σύμφωνα με μια ανάλυση δεδομένων από εφαρμοσμένο μικροοικονομικό Γουάιατ Γ. Κλαρκ.Από τότε που καταρτίστηκε η εκτίμηση του Clarke (το 2017), τα ακίνητα με HOA έχουν αυξηθεί περαιτέρω.

Είναι η ζωή σε μια προγραμματισμένη εξέλιξη μια καλή επιλογή για εσάς; Και, αν ναι, ποια έχουν HOA που μπορεί να σας ταιριάζουν καλύτερα; Οι απαντήσεις σε αυτές τις ερωτήσεις δεν εξαρτώνται μόνο από τα οικονομικά σας αλλά από τον ενθουσιασμό σας για κοινές ανέσεις, την ανοχή κανόνες και κανονισμοί και άνεση με την αυτοδιοίκηση-αφού τα περισσότερα HOA επιβλέπονται από εθελοντές που ζουν στην ανάπτυξη.

1. Εύρος Τιμών Ευρέως

Μια μελέτη της Trulia που χρησιμοποίησε αρχεία της American Community Survey, διαπίστωσε ότι τα μηνιαία τέλη HOA ήταν κατά μέσο όρο 331 $ το μήνα το 2015. Οι μέσοι όροι κυμαίνονταν από το χαμηλό των 218 δολαρίων μηνών στο Warren, Mich., Έως το υψηλό των 571 $ στη Νέα Υόρκη. Η Trulia διαπίστωσε ότι τα τέλη ήταν γενικά υψηλότερα σε παλαιότερα κτίρια και συγκροτήματα με περισσότερες μονάδες συνολικά.

Ο αριθμός και το μέγεθος των ανέσεων της ανάπτυξης επηρεάζουν επίσης τα ποσοστά, σύμφωνα με τον Nate Martinez, κτηματομεσίτη στοRE/MAX Professionals στο Glendale, Arizz. Για παράδειγμα, μια ανάπτυξη που φυλάσσεται από μια πύλη και έχει κλαμπ και γήπεδο γκολφ είναι πιθανό να επιβάλλει υψηλότερα τέλη από αυτήν που προσφέρει ελάχιστη ασφάλεια και μόνο έναν μικρό κοινόχρηστο χώρο.

Τα τέλη μπορεί να διαφέρουν ακόμη και μέσα σε μια εξέλιξη, λόγω των διαφορών στην τετραγωνική απόσταση, τη θέση και τον προσανατολισμό, τα οποία μπορούν να επηρεάσουν πόσο συντήρηση θα απαιτήσει το ακίνητο.

Πλέον υπηρεσίες πολλαπλών καταχωρίσεων (MLS) συμπεριλάβετε τέλη HOA στον κατάλογο ακινήτων. Αυτό θα πρέπει να διασφαλίσει ότι μπορείτε να έχετε πρόσβαση στις πληροφορίες μέσω των REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com και άλλων ιστότοπων καταχώρισης, σύμφωνα με τον Martinez.

Θα πρέπει επίσης να μάθετε πόσο συχνά τα τέλη αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου και κατά πόσο. Εάν μπορείτε, λάβετε ένα τυπωμένο ιστορικό εισφορών HOA ανά έτος τα τελευταία 10 χρόνια. Ο Martinez λέει ότι τα τέλη για ένα HOA συνήθως αυξάνονται όχι περισσότερο από κάθε χρόνο. Σύμφωνα με την εμπειρία του Martinez, οι αυξήσεις του HOA αποτυπώνονται συνήθως τρία έως πέντε χρόνια νωρίτερα, χρησιμοποιώντας εκτιμήσεις για το μελλοντικό κόστος κοινής ωφέλειας, εργασίας, συντήρησης και άλλα.

Εξετάστε αυτές τις προβολές εάν είναι διαθέσιμες. Δεδομένου ότι είναι μόνο εκτιμήσεις, ο Martinez προτείνει να ελέγξετε επίσης το ποσό κατά το οποίο επιτρέπεται να αυξάνονται τα τέλη κάθε χρόνο σύμφωνα με τον κανονισμό του HOA. Σε ένα νέο συγκρότημα, αυτή η έρευνα μπορεί να βοηθήσει στον προσδιορισμό του εάν τα αρχικά τέλη HOA ήταν ελκυστικά, ακόμη και τεχνητά, υποτιμημένα προκειμένου να προσελκύσουν ιδιοκτήτες σπιτιού και ενδέχεται να αυξηθούν σημαντικά με την πάροδο του χρόνου για να καλύψουν το κενό μεταξύ των εσόδων και το κόστος.

Εναλλακτικά, μπορεί να συμβαίνει και το αντίθετο - δηλαδή, τα τέλη HOA για νέα ανάπτυξη ενδέχεται να μειωθούν ελαφρώς με την πάροδο του χρόνου καθώς περισσότερα σπίτια προστίθενται στην ανάπτυξη και περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι διαθέσιμοι για να μοιραστούν τα σταθερά του HOA δικαστικά έξοδα.

2. Αυτό που παίρνεις ποικίλλει επίσης

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι σε μια διαχειριζόμενη κοινότητα, αγοράζετε πραγματικά μια δέσμη νομικών υποχρεώσεων και δικαιώματα εκτός από τον φυσικό χώρο διαβίωσης, λέει ο John Manning, διαχειριστής μεσίτης στο RE/MAX on Market in Σιάτλ. Τα ακριβή δικαιώματα, οι υπηρεσίες και οι παροχές για τις οποίες είναι υπεύθυνος ο HOA μπορεί να κυμαίνονται τόσο πολύ όσο και τα τέλη που χρεώνονται. "Μια κλειστή κοινότητα μπορεί να έχει τη συντήρηση πύλης ως τη μόνη συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών σπιτιού ή μπορεί να υπάρχει ένα HOA με νομική εξουσία να διαχειρίζεται πολύ περισσότερα", λέει.

Κοιτάξτε τι περιλαμβάνεται (και δεν περιλαμβάνεται) που θα επηρεάσει τα οικονομικά του νοικοκυριού σας. Θα πρέπει να πληρώσετε για τη συλλογή σκουπιδιών, για παράδειγμα; Περιλαμβάνονται τα βοηθητικά προγράμματα; Ποια από όλα? Τι γίνεται με την υπηρεσία καλωδιακής ή/και διαδικτύου;

Λάβετε υπόψη ότι θα πληρώσετε για προνόμια, όπως εγκαταστάσεις αναψυχής, είτε τα χρησιμοποιείτε είτε όχι. Μάθετε τις ώρες για τις ανέσεις, όπως πισίνες και γήπεδα τένις, για να διαπιστώσετε εάν θα λειτουργούν με το πρόγραμμά σας. Εάν πιστεύετε ότι θα θέλετε να μοιραστείτε αυτές τις εγκαταστάσεις με φίλους ή οικογένεια, ελέγξτε τους κανόνες και τις χρεώσεις που αφορούν τη χρήση των επισκεπτών.

Ευθυγραμμίστε τις αμοιβές - και τις προσθήκες και τις εξαιρέσεις τους - έναντι αυτών των άλλων εξελίξεων στην περιοχή, ειδικά εκείνων που είναι ήδη στη λίστα σας. "Αν θέλετε να μάθετε για τις περιοχές HOA για την περιοχή σας, ο καλύτερος πόρος θα ήταν μέσω ενός επαγγελματίας μεσίτης ακινήτων που έχει γνώσεις για τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού », λέει ο μεσίτης Manning.

3. Ενδέχεται να ισχύουν πρόσθετες χρεώσεις

Ένας HOA μπορεί να υιοθετήσει μία από τις διάφορες προσεγγίσεις για τη δημοσιονομική διαχείριση. Αυτές οι επιλογές επηρεάζουν ιδιαίτερα τον τρόπο χρηματοδότησης απροσδόκητων εξόδων και άλλα τέτοια επενδύσεις κεφαλαίου ως αντικατάσταση συστήματος HVAC.

Σύμφωνα με τον John Manning, διαχειριστή μεσίτη στο RE/MAX on Market στο Σιάτλ, «Ορισμένες ενώσεις προτιμούν ένα μεγάλο ταμειακό απόθεμα για να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις συντήρησης, νομικής ή διαχείρισης, όπως προκύπτουν. Άλλοι έχουν χαμηλότερα τέλη και βασίζονται σε ειδικές εκτιμήσεις - κεφάλαια που εισπράττονται εκτός των τελών HOA - για επισκευές και συντήρηση. "Αυτές οι εισφορές είναι παρόμοιες με τις φορολογικές εκτιμήσεις μερικές φορές επιβάλλεται από τις τοπικές κυβερνήσεις.

Δείτε πώς λειτουργεί η διαδρομή αξιολόγησης: Όταν έρχεται μια σημαντική δαπάνη, όπως η αντικατάσταση στέγης ή ασανσέρ - και τα αποθέματα του HOA δεν διαθέτουν τα χρήματα για να το πληρώσουν - η ένωση μπορεί να χρεώσει κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού μια ειδική εκτίμηση. Αυτές οι εισφορές μπορεί να φτάσουν σε χιλιάδες δολάρια.

Σύμφωνα με τον Manning, το μέγεθος του αποθεματικό θα εξαρτηθεί όχι μόνο από την προσέγγιση του HOA αλλά και από την ηλικία, την κατάσταση και τις ανέσεις του κτιρίου. Οι εξελίξεις συχνά καταρτίζουν πολυετή σχέδια για επισκευές και επενδύσεις κεφαλαίου, συμπεριλαμβανομένου του ετήσιου κόστους τους και του αναμενόμενου υπολοίπου στο αποθεματικό ταμείο τη στιγμή που θα απαιτηθούν οι δαπάνες.

Ζητήστε να δείτε αυτά τα έγγραφα, δίνοντας ιδιαίτερη προσοχή στο πόσο ευθυγραμμίζονται οι απαιτούμενες δαπάνες με το υπόλοιπο του αποθεματικού. Η επαγγελματική βοήθεια μπορεί να είναι πολύτιμη όταν ψάχνετε για αυτά τα υπολογιστικά φύλλα. Η εταιρεία του, λέει ο Manning, είναι να «ζητήσει από τους πελάτες να συζητήσουν τις οικονομικές καταστάσεις με έναν CPA [ο οποίος είναι] ειδικός στην ανάλυση των οικονομικών [των εξελίξεων] ».

Το HOA θα πρέπει να είναι σε θέση να παρέχει έναν τέτοιο κατάλογο. Ρωτήστε επίσης αν προγραμματίζονται ειδικές αξιολογήσεις στο μέλλον. Σημειώστε ότι οι οικονομίες κλίμακας ενδέχεται να σημαίνουν ειδικές αξιολογήσεις για έναν ορισμένο κεφαλαιουχική δαπάνη μπορεί να είναι μικρότερο σε HOA που έχουν πολλά μέλη και υψηλότερο σε μικρότερα HOA, όπου μια παρόμοια δαπάνη θα έχει λιγότερους ιδιοκτήτες σπιτιού για να το χρηματοδοτήσουν.

4. Τέλη και έγκριση υποθήκης σας

Όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα ακίνητο σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη, φυσικά θα συνυπολογίσετε τον αντίκτυπο των εισφορών HOA στα συνολικά σας οικονομικά. Έτσι, επίσης, θα υποψήφιοι στεγαστικοί δανειστές.

Όπως κάνουν με τους φόρους ιδιοκτησίας (οι οποίοι, παρεμπιπτόντως, δεν περιλαμβάνονται στα τέλη HOA το πολύ ), οι τράπεζες θα λάβουν υπόψη τις μηνιαίες αμοιβές HOA όταν αποφασίζουν πόσο μεγάλη υποθήκη θα είστε ικανός να αντέξει οικονομικά. Ως αποτέλεσμα, μπορείτε να παλέψετε με ενοχλητικές αντισταθμίσεις, όπως αποφασίζετε μεταξύ των ακινήτων. Τα υψηλότερα τέλη HOA θα μπορούσαν να σας αφήσουν ένα μικρότερο εγκεκριμένο ποσό για να δαπανήσετε στο σπίτι σας σε σύγκριση με την επιλογή μιας εναλλακτικής ιδιοκτησίας με χαμηλά ή καθόλου τέλη.

Είναι ενδιαφέρον ότι η παρουσία τελών δεν μειώνει απαραίτητα την αξία ενός ακινήτου. αν μη τι άλλο, υπάρχουν ενδείξεις για το αντίθετο αποτέλεσμα. Η έρευνα του μικροοικονομολόγου Clarke διαπίστωσε ότι, μετά την ισοφάριση για το μέγεθος και την τοποθεσία του σπιτιού, ακίνητα που ήταν μέρος ενός HOA πωλήθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 4% περισσότερο από εκείνα που δεν ήταν σε ένα σχέση.Το ασφάλιστρο είναι υψηλότερο, διαπίστωσε, όταν το σπίτι και η ανάπτυξη είναι νέα. μειώνεται με την ηλικία.

Ο υποψήφιος δανειστής σας μπορεί να παρέχει το ποσό πληρωμής υποθήκης και θα πρέπει να έχετε ήδη τους αριθμούς φόρου ιδιοκτησίας και τέλους HOA. Εάν μόλις ξεκινάτε την αναζήτηση στο σπίτι σας - και δεν έχετε ακόμη σχέσεις με κανέναν δανειστή - χρησιμοποιήστε έναν διαδικτυακό υπολογιστή υποθηκών για εκτιμήστε την πιθανή πληρωμή υποθήκης για το κεφάλαιο που αναζητάτε και εισαγάγετε άλλες σχετικές πληροφορίες, συμπεριλαμβανομένων των προγραμματισμένων σας προκαταβολή.

Και πάλι, κάθε δανειστής με τον οποίο μιλάτε μπορεί να το προσφέρει αυτό. Εναλλακτικά, πολλοί υπολογιστές υποθηκών στο διαδίκτυο, συμπεριλαμβανομένου αυτού που συνδέσαμε παραπάνω, σας επιτρέπουν επίσης να ζητήσετε προσφορές από στεγαστικούς δανειστές για τα επιτόκια και τα μέγιστα εγκεκριμένα ποσά.

5. Οι Διαθήκες μετράνε

Δεδομένου ότι οι κανόνες και οι κανονισμοί οποιουδήποτε συγκεκριμένου HOA μπορεί να είναι μοναδικοί, μην βασίζεστε σε μεταχειρισμένες πληροφορίες ή προηγούμενη εμπειρία σε άλλες εξελίξεις για να μάθετε τι είναι οι κανόνες και οι διαθήκες ενός HOA. Και σκεφτείτε καλά αν θα μπορέσετε να ζήσετε μαζί τους.

Εάν δεν μπορείτε να βρείτε τα CC & Rs online, στον ιστότοπο του HOA, ζητήστε από τον κτηματομεσίτη σας να σας τα αποκτήσει ή να τα αποκτήσει μέσω απευθείας επικοινωνίας με το HOA. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει αν το έγγραφο είναι ενημερωμένο προτού προχωρήσετε πολύ στη διαδικασία αγοράς.

Θα μπορούσατε να διαπιστώσετε ότι είστε περιορισμένοι με περισσότερους τρόπους από ό, τι υποθέτετε. Εκτός από το χρώμα της πόρτας και τα παρόμοια, τα CC & R μπορεί να περιορίσουν τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να μεγαλώσει το γρασίδι σας, αν μπορείτε να φυτέψετε ή να αφαιρέσετε δέντρα, σε ποια είδη οχημάτων μπορείτε να σταθμεύσετε στο δρόμο ή στο δρόμο σας (οι απαγορεύσεις στάθμευσης οχημάτων δεν είναι ασυνήθιστες, για παράδειγμα), πόσο ψηλοί φράχτες μπορεί να είναι και ποια είδη επικαλύψεων μπορείτε να χρησιμοποιήσετε σε παράθυρα με θέα στο δρόμο.

Εάν η φιλική προς το περιβάλλον ζωή αποτελεί προσωπική προτεραιότητα, ελέγξτε τις πράσινες διατάξεις του HOA, ξεκινώντας από το τι μπορείτε να φυτέψετε στο σπίτι σας και πώς μπορεί να διατηρηθεί αυτή η βλάστηση.

Για παράδειγμα, ορισμένα HOA δεν επιτρέπουν την ξεροσκάλυψη, μια φιλική προς το περιβάλλον μορφή εξωραϊσμού για ξηρά κλίματα και μπορεί να περιορίσει το μέγεθος και τη σύνθεση οποιουδήποτε κήπου φυτεύετε. Οι κανόνες μπορεί επίσης να υπαγορεύουν τη χρήση συγκεκριμένων λιπασμάτων, φυτοφαρμάκων ή συστημάτων ψεκασμού για τη διατήρηση της αυλής και την απαγόρευση των σωρών κομποστοποίησης και ηλιακών συλλεκτών.

Ελέγξτε για οποιαδήποτε γλώσσα μπορεί να σας εμποδίσει ή ακόμη και να περιπλέξετε την ενοικίαση της ιδιοκτησίας σας. Αυτό που θεωρείται συνηθισμένο μπορεί να εξαρτάται από τη δικαιοδοσία. «Στην περιοχή του Σιάτλ, είναι σύνηθες να υπάρχουν απαγορεύσεις για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις [διακοπών]. Οι HOA έχουν συμφέρον να περιορίσουν το ποσοστό των μη ιδιοκτητούμενων μεριδίων, καθώς οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορεί να είναι απρόθυμοι να δανείσουν σε κτίρια που έχουν υψηλή πληρότητα ενοικίασης », λέει ο Manning.

6. Τη διαχείριση των συγκρούσεων

Όπως σε κάθε κοινότητα, οι διαφωνίες προκύπτουν μέσα σε μια προγραμματισμένη εξέλιξη, μερικές φορές για ορισμένους κατοίκους που σκύβουν ή παραβιάζουν τους κανόνες. Πριν αγοράσετε, εξερευνήστε πώς καθορίζονται και εφαρμόζονται κανόνες και ποιες κυρώσεις επιβάλλονται στους παραβάτες κανόνων.

Οι κυρώσεις μπορεί να είναι αυστηρές. Σε ορισμένα HOA, τα αποτελέσματα μπορεί να περιλαμβάνουν πρόστιμο ή μήνυση ή τοποθέτηση του HOA a επίσχεση στο σπίτι σας Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο αν το HOA μπορεί κατάσχω στο ακίνητό σας για μη πληρωμή τελών HOA ή μη πληρωμής προστίμων που προκύπτουν από παραβάσεις CC & R.

Ρωτήστε για τη διαδικασία επίλυσης τυχόν διενέξεων, καθώς και για το πώς το HOA διαχειρίζεται προσθήκες ή τροποποιήσεις των κανόνων.

Ζητήστε μια λίστα ή άλλη λογιστική σύγκρουσης και παραβιάσεων κανόνων που η ένωση έπρεπε να επιλύσει. Εάν αυτές οι πληροφορίες δεν περιέχουν λεπτομερείς αγωγές, ρωτήστε σχετικά. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει για τυχόν προηγούμενες, παρούσες ή εκκρεμείς αγωγές στις οποίες εμπλέκεται η HOA. Επίσης, ελέγξτε το αποτέλεσμα οποιωνδήποτε τέτοιων περιπτώσεων.

7. Η φήμη του HOA

Δεδομένου ότι η ένωση χρησιμεύει ουσιαστικά ως μια υπερ-τοπική κυβέρνηση για την κοινότητα, αξίζει να εξετάσουμε ποιος τη διοικεί και πόσο καλά λειτουργούν αυτοί οι άνθρωποι μαζί.

Είναι πολύ σύνηθες φαινόμενο οι HOA να εποπτεύονται από κατοίκους της κοινότητας που κατέχουν τις θέσεις τους ως εθελοντές και εκλέγονται από τα μέλη του συλλόγου. Ωστόσο, ορισμένες ενώσεις διαχειρίζονται εξ ολοκλήρου επαγγελματικά. Εάν μια ιδιωτική εταιρεία διαχειρίζεται το HOA, διερευνήστε τη φήμη του πριν αγοράσετε. Εάν το HOA έχει μερικούς υπαλλήλους ή εταιρείες στις οποίες αναθέτει εργασίες, ρωτήστε για αυτές τις οντότητες και τη δουλειά που κάνουν.

Μιλήστε αν μπορείτε με μερικούς από τους σημερινούς ιδιοκτήτες του κτιρίου - προτιμότεροι που δεν βρίσκονται στον πίνακα HOA και έχουν ζήσει στο κτίριο για αρκετά χρόνια. Πόσο συλλογικά λειτουργεί ο πίνακας; Οι διαφορές απόψεων αντιμετωπίζονται συνήθως πολιτικά και εποικοδομητικά; Να είστε σε εγρήγορση για ενδείξεις συχνών, ακόμη και αιώνιων, δραμάτων. Όπως και με άλλα κυβερνητικά όργανα, τα HOA μπορούν να παρεμποδιστούν από εγωισμό, παιχνίδια εξουσίας και ασήμαντες πολιτικές.

Προγραμματίστε χρόνο για να μιλήσετε με τον πρόεδρο της HOA, για να έχετε μια αίσθηση για το αν θέλετε αυτό το άτομο να παίρνει αποφάσεις για λογαριασμό σας σχετικά με την εξέλιξη. Ρωτήστε επίσης τον πρόεδρο σχετικά με το ενδιαφέρον μεταξύ των κατοίκων για να υπηρετήσουν στο διοικητικό συμβούλιο: Υπάρχει μεγάλο κίνητρο για κάτι τέτοιο ή σχετική αδιαφορία; Αυτή η συζήτηση μπορεί επίσης να σας παρακινήσει (ή όχι) να υπηρετήσετε μόνοι σας στο διοικητικό συμβούλιο μια μέρα, μια κίνηση που θα απαιτούσε την εκλογή και την παραχώρηση κάποιου ελεύθερου χρόνου για τις νέες σας ευθύνες.

8. Συμμόρφωση με το HOA

Μην βασίζεστε στην κατάλληλη ειδοποίηση για τυχόν παρατεταμένα ζητήματα μεταξύ του συλλόγου και του τρέχοντος ιδιοκτήτη ενός σπιτιού που σας ενδιαφέρει. Η μη έγκαιρη ερώτηση για αυτά τα προβλήματα θα μπορούσε να οδηγήσει σε κληρονομιά τους όταν κατακτήσετε την ιδιοκτησία.

Ορισμένα πιθανά ζητήματα μπορεί να είναι προφανή, όπως νεκρά ή κατάφυτα τοπία ή απολέπιση χρώματος. Αντιστρόφως, ο ιδιοκτήτης έχει κάνει εξωτερικές βελτιώσεις ή άλλες αλλαγές στην ιδιοκτησία χωρίς να λάβει έγκριση HOA; Εάν αυτές οι αλλαγές δεν είναι σύμφωνες με τους κανόνες, τι μπορεί να συμβεί σε εσάς εάν είστε ιδιοκτήτης του ακινήτου; Μπορεί να είστε σε θέση να αναγκάσετε τον ιδιοκτήτη να διορθώσει τα προβλήματα στο πλαίσιο της συμφωνίας πώλησης ή να παράσχει μετρητά στο κλείσιμο.

9. Ασφαλιστικές Ευθύνες

Όσον αφορά την ιδιοκτησία ακινήτων, οι ασφαλιστικές προβλέψεις στο πλαίσιο μιας προγραμματισμένης ανάπτυξης μπορούν επίσης να διαιρεθούν, με το HOA να καλύπτει ορισμένους κινδύνους ή περιοχές και ο ιδιοκτήτης σπιτιού υπεύθυνος για τους άλλους.

Αυτά συχνά επιβάλλονται από το νόμο του κράτους. Στη Φλόριντα, για παράδειγμα, ένα συγκρότημα κατοικιών HOA πρέπει να ασφαλίσει όλη την κοινή ιδιοκτησία, η οποία περιλαμβάνει κάθε μέρος του κτιρίου μέχρι το ημιτελές γυψοσανίδα μιας μονάδας. Εν τω μεταξύ, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι υπεύθυνος για την ασφάλιση όλης της προσωπικής περιουσίας στη μονάδα του, συμπεριλαμβανομένων συσκευών, δαπέδων, ντουλαπιών, περιποιήσεων παραθύρων και τα παρόμοια.

Ελέγξτε τη νομοθεσία για την κατάσταση στην οποία ζείτε για τον ακριβή διαχωρισμό των απαιτήσεων. Επιβεβαιώστε το HOA για την ιδιότητα που θεωρείτε ότι πληροί αυτές τις απαιτήσεις.

Ασφάλιση καταστροφής είναι ιδιαίτερα σημαντικό εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα ή ένα αρχοντικό σε μια περιοχή επιρρεπή σε μεγάλες φυσικές καταστροφές, όπως πλημμύρες, σεισμούς, χιονοθύελλες, πυρκαγιές, ανεμοστρόβιλους ή τυφώνες. «Στο Βορειοδυτικό Ειρηνικό, η ασφάλιση σεισμού είναι πολύ συχνή [στις προγραμματισμένες εξελίξεις], αν και δεν απαιτείται», λέει ο Manning.

Ελέγξτε εάν το HOA παρέχει πρόσθετη κάλυψη ως προνόμιο για την κατοχή εντός της ανάπτυξης. "Η προχωρημένη σκέψη HOA μπορεί να κάνει ένα κτίριο διαμερισμάτων πιο ελκυστικό" με αυτόν τον τρόπο, λέει ο Manning. Μπορούν να προσθέσουν «σεισμό και άλλους τύπους ασφάλισης κινδύνου, [οι οποίοι] θα αντικατοπτρίζονται στα τέλη HOA του ιδιοκτήτη σπιτιού». Θα πρέπει, φυσικά, επιβεβαιώστε εάν αυτή η πρόσθετη κάλυψη επεκτείνεται επίσης στις περιοχές που είναι νομική ευθύνη του ιδιοκτήτη σπιτιού ή μόνο σε εκείνες που υπάγονται στο HOA όρια.

Η κατώτατη γραμμή

Το να ζείτε σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη - και να διέπεται εν μέρει από τους κανόνες ενός HOA - μπορεί να είναι μια μικτή ευλογία. Προσφέρει την προοπτική ανταλλαγής κάποιου ελέγχου στο σπίτι σας για τις μειωμένες ευθύνες της συντήρησής του και προς όφελος της απόλαυσης κοινών ανέσεων και ασφάλειας. Μπορεί, ωστόσο, να ανταλλάξει τη διαφορετική εμφάνιση μιας τυπικής γειτονιάς με μια πιο ομοιόμορφη εμφάνιση, αν και ένα με μικρότερες πιθανότητες να γίνουν γούστο διακόσμησης ενός γείτονα ή ατημέλητες συνήθειες συντήρησης εσείς.

Το πόσο καλά αγκαλιάζετε αυτές τις αντισταθμίσεις θα συμβάλει στο πόσο ευτυχισμένοι θα είστε σε ένα συγκρότημα κατοικιών ή σε άλλα «προγραμματισμένα» Σπίτι." Εάν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μια αγορά, φροντίστε να επισκεφθείτε επαγγελματίες, συμπεριλαμβανομένου ενός κτηματομεσίτη, που είναι εξοικειωμένος με τις προγραμματισμένες εξελίξεις και HOA καθώς υπάρχουν αρκετές ασυνήθιστες πτυχές σε σύγκριση με την αγορά μονοκατοικίας.