4 βασικοί παράγοντες που οδηγούν την αγορά ακινήτων

Τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό μέρος του πλούτου των περισσότερων ανθρώπων, και αυτό ισχύει ιδιαίτερα για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Σύμφωνα με την Έρευνα των Καταναλωτικών Χρηματοδοτήσεων από την Federal Reserve, το 64,9% των αμερικανικών οικογενειών κατείχαν τη δική τους κύρια κατοικία το 2019. Το μέγεθος και η κλίμακα της αγοράς ακινήτων την καθιστούν ελκυστικό και προσοδοφόρο τομέα για πολλούς επενδυτές. Αυτό το άρθρο θα εξετάσει μερικούς από τους κύριους παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων και την ποικιλία των διαθέσιμων επενδύσεων.

δημογραφικά στοιχεία

δημογραφικά στοιχεία είναι τα δεδομένα που περιγράφουν τη σύνθεση ενός πληθυσμού, όπως η ηλικία, η φυλή, το φύλο, το εισόδημα, τα μεταναστευτικά πρότυπα και η αύξηση του πληθυσμού. Αυτά τα στατιστικά στοιχεία είναι ένας συχνά παραβλεπόμενος αλλά σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τον τρόπο τιμολόγησης των ακινήτων και τους τύπους ακινήτων που ζητούνται. Σημαντικές αλλαγές στη δημογραφική κατάσταση ενός έθνους μπορούν να έχουν μεγάλο αντίκτυπο στις τάσεις των ακινήτων για αρκετές δεκαετίες.

Για παράδειγμα, το baby boomers που γεννήθηκαν μεταξύ 1945 και 1964 είναι ένα παράδειγμα δημογραφικής τάσης με τη δυνατότητα να επηρεάσει σημαντικά την αγορά ακινήτων. Η μετάβαση αυτών των baby boomers στη συνταξιοδότηση είναι μια από τις πιο ενδιαφέρουσες γενιές του τελευταίου αιώνα, και η αποχώρηση αυτών των baby boomers, που ξεκίνησε το 2010, είναι σίγουρο ότι θα παρατηρηθεί στην αγορά για δεκαετίες Έλα.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι αυτού του είδους η δημογραφική μετατόπιση μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων, αλλά για έναν επενδυτή, ορισμένα βασικά Οι ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε είναι: i) Πώς αυτό θα επηρεάσει τη ζήτηση για δεύτερες κατοικίες σε δημοφιλείς περιοχές διακοπών καθώς ξεκινούν περισσότεροι άνθρωποι να συνταξιοδοτηθούν? Ii ii) Πώς θα επηρεάσει αυτό τη ζήτηση για μεγαλύτερα σπίτια εάν τα εισοδήματα είναι μικρότερα και τα παιδιά έχουν μετακομίσει; Αυτά και άλλα ερωτήματα μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές να περιορίσουν τον τύπο και τη θέση των πιθανώς επιθυμητών επενδύσεων σε ακίνητα πολύ πριν ξεκινήσει η τάση.

Επιτόκια

Επιτόκια έχουν επίσης σημαντικό αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι με υποθήκη, είναι ευεργετικό να ερευνήσετε τα επιτόκια χρησιμοποιώντας έναν υπολογιστή υποθηκών. Οι αλλαγές στα επιτόκια μπορούν να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα ενός ατόμου να αγοράσει ένα ακίνητο κατοικίας. Αυτό συμβαίνει επειδή τα χαμηλότερα επιτόκια μειώνονται, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος απόκτησης α υποθήκη για να αγοράσει ένα σπίτι θα είναι, το οποίο δημιουργεί υψηλότερη ζήτηση για ακίνητα, γεγονός που ωθεί και πάλι τις τιμές.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, αυξάνεται το κόστος απόκτησης υποθήκης, μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, όταν εξετάζουμε τον αντίκτυπο των επιτοκίων σε μια επένδυση σε ίδια κεφάλαια, όπως α επενδυτική εμπιστοσύνη ακινήτων (REIT), αντί για ακίνητα κατοικίας, η σχέση μπορεί να θεωρηθεί παρόμοια με τη σχέση ενός ομολόγου με τα επιτόκια. Όταν τα επιτόκια μειώνονται, η αξία ενός ομολόγου αυξάνεται επειδή είναι κουπόνι το επιτόκιο γίνεται πιο επιθυμητό και όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η αξία των ομολόγων μειώνεται. Ομοίως, όταν το επιτόκιο μειώνεται στην αγορά, οι υψηλές αποδόσεις των ΑΕΕΕ γίνονται πιο ελκυστικές και η αξία τους ανεβαίνει. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η απόδοση ενός REIT γίνεται λιγότερο ελκυστική και ωθεί την αξία τους προς τα κάτω.

Η οικονομία

Ένας άλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία των ακινήτων είναι η συνολική υγεία της οικονομίας. Αυτό μετριέται γενικά με το οικονομικούς δείκτες Όπως ΑΕΠ, στοιχεία απασχόλησης, μεταποιητική δραστηριότητα, τιμές αγαθών κ.λπ. Σε γενικές γραμμές, όταν η οικονομία είναι υποτονική, το ίδιο συμβαίνει και με τα ακίνητα.

Ωστόσο, η κυκλικότητα της οικονομίας μπορεί να έχει διαφορετικές επιπτώσεις σε διαφορετικούς τύπους ακινήτων. Για παράδειγμα, εάν ένα REIT έχει μεγαλύτερο ποσοστό των επενδύσεών του σε ξενοδοχεία, συνήθως θα επηρεαζόταν περισσότερο από μια οικονομική ύφεση από ένα REIT που είχε επενδύσει σε κτίρια γραφείων. Τα ξενοδοχεία είναι μια μορφή ιδιοκτησίας που είναι πολύ ευαίσθητη στην οικονομική δραστηριότητα λόγω του τύπου της μίσθωση δομή που είναι εγγενής στην επιχείρηση. Η ενοικίαση δωματίου ξενοδοχείου μπορεί να θεωρηθεί ως μια μορφή βραχυπρόθεσμης μίσθωσης που μπορεί να αποφευχθεί εύκολα από τους πελάτες του ξενοδοχείου σε περίπτωση που η οικονομία δεν πάει καλά. Από την άλλη πλευρά, οι ενοικιαστές γραφείων έχουν γενικά μακροπρόθεσμες μισθώσεις που δεν μπορούν να αλλάξουν εν μέσω οικονομικής ύφεσης. Έτσι, παρόλο που πρέπει να γνωρίζετε το μέρος του κύκλου που βρίσκεται η οικονομία, θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε την ευαισθησία των ακινήτων στην οικονομικό κύκλο.

Κυβερνητικές πολιτικές/επιδοτήσεις

Η νομοθεσία είναι επίσης ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να έχει σημαντικό αντίκτυπο στη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Πιστώσεις φόρου, κρατήσεις, και επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους με τους οποίους η κυβέρνηση μπορεί να αυξήσει προσωρινά τη ζήτηση για ακίνητα για όσο διάστημα υπάρχουν. Η γνώση των τρεχουσών κυβερνητικών κινήτρων μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε αλλαγές στην προσφορά απαιτούν και εντοπίζουν δυνητικά ψευδείς τάσεις.

Για παράδειγμα, το 2009, η κυβέρνηση των ΗΠΑ εισήγαγε ένα φόρος αγοραστής πρώτης κατοικίας πίστωση στους ιδιοκτήτες σπιτιών σε μια προσπάθεια να ξεκινήσουν γρήγορα τις πωλήσεις κατοικιών σε ένα υποτονική οικονομία (μόνο όσοι αγόρασαν σπίτια μεταξύ 2008-2010 ήταν επιλέξιμοι). Σύμφωνα με το κυβερνητικό γραφείο λογοδοσίας, 2,3 εκατομμύρια άνθρωποι εκμεταλλεύτηκαν το φορολογικό κίνητρο. Αυτή ήταν μια αρκετά σημαντική αύξηση, αν και προσωρινή, και χωρίς να γνωρίζουμε ότι η αύξηση ήταν αποτέλεσμα της φορολογικό κίνητρο, ίσως καταλήξατε στο συμπέρασμα ότι η ζήτηση για κατοικία αυξάνεται με βάση άλλα παράγοντες.

Ποια είναι η καλύτερη επένδυση;

Το μέγεθος και η κλίμακα της αγοράς ακινήτων την καθιστούν ελκυστική και προσοδοφόρα αγορά για πολλούς επενδυτές. Οι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν άμεσα σε φυσικά ακίνητα ή να επιλέξουν να επενδύσουν έμμεσα μέσω διαχειριζόμενων κεφαλαίων. Η επένδυση απευθείας σε ακίνητα περιλαμβάνει την αγορά κατοικίας ή εμπορική ιδιοκτησία να χρησιμοποιηθεί ως ακίνητο που παράγει εισοδήματα ή για μεταπώληση σε μελλοντικό χρόνο. Οι έμμεσοι τρόποι επένδυσης στην αγορά ακινήτων περιλαμβάνουν την επένδυση σε επενδυτικά καταπιστεύματα ακίνητης περιουσίας (REITs), κεφάλαια ανταλλαγής ακινήτων (ETF), ανακατεμένα κεφάλαια ακινήτων (CREF) και ταμεία υποδομής. Λόγω της υψηλότερης διαθέσιμης ρευστότητας στην αγορά, του χαμηλότερου κόστους συναλλαγής και των χαμηλότερων κεφαλαιακών απαιτήσεων, οι μέσοι επενδυτές προτιμούν να επενδύουν έμμεσα σε ακίνητα.

Η κατώτατη γραμμή

Αυτό το άρθρο εισήγαγε μερικούς από τους παράγοντες υψηλότερου επιπέδου που παίζουν σημαντικό ρόλο στη μετακίνηση της αγοράς ακινήτων, αλλά υπάρχουν και πιο πολύπλοκα κομμάτια που παίζουν ρόλο. Και παρόλο που μερικοί από αυτούς τους προαναφερθέντες παράγοντες προτείνουν μια σαφή σχέση μεταξύ του παράγοντα και της αγοράς, στην πράξη, τα αποτελέσματα μπορεί να είναι πολύ διαφορετικά. Ωστόσο, η κατανόηση των βασικών παραγόντων που οδηγούν την αγορά ακινήτων είναι απαραίτητη για την πραγματοποίηση μιας ολοκληρωμένης αξιολόγησης μιας πιθανής επένδυσης.