Detrás de la valoración de miles de millones de dólares de WeWork (RGU, BXP)

WeWork ha creado un gran revuelo entre la tecnología de punta de la ciudad de Nueva York Inauguración. La empresa de intercambio de espacio de oficina valuación subió y bajó drásticamente durante su primera década. Adam Neumann y Miguel McKelvey fundaron WeWork en 2010. Para 2017, la valoración de WeWork aumentó a $ 17 mil millones después de que SoftBank Group Corp. invirtió $ 300 millones en la firma. La empresa fue valorada en 47.000 millones de dólares a principios de 2019, y su oferta pública inicial (OPI) fue muy esperado. Sin embargo, la salida a bolsa de WeWork finalmente se retiró en medio de preocupaciones sobre la empresa quemando efectivo. Adam Neumann renunció como director ejecutivo y el valor estimado de WeWork se redujo a entre $ 8 mil millones y $ 12 mil millones en octubre de 2019.

¿Cómo genera WeWork beneficios?

Desde el primer día de operaciones, Neumann dijo que WeWork estaba flujo de caja operativo positivo. Muchas medidas de valoración utilizan el flujo de efectivo

múltiplos. WeWork genera ganancias a través de membresías de mes a mes, que van desde cientos a cientos de miles de tarifas, según el tamaño y las necesidades de la empresa. WeWork entra en el largo plazo arrendamientos con propietarios y ofrece lugares en sus espacios de oficina de moda en un margen. Además, al asociarse con tercero proveedores como Chase, WeWork ofrece servicios como atención médica y procesamiento de pagos a los miembros a precios competitivos.

WeWork también ha desarrollado una forma de utilización de la capacidad al aprovechar una atmósfera comunitaria. Interacción cara a cara entre pequeñas empresas y emprendedores ayuda a los miembros a resolver los problemas de los demás, formar equipos para proyectos y compartir información física y capital humano. Esta red de soporte no tiene costo para WeWork. De hecho, puede ser su activo más valioso.

¿Deben tener cuidado los inversores?

Cuando se les preguntó si WeWork es un "unicornio", los fundadores objetaron, diciendo que no dependían únicamente de la economía. En 2017, no estuvieron de acuerdo en que la valoración estuviera inflada. En cambio, proyectaban crecer prosperando a partir de un cambio en la humanidad, sin obstáculos ciclos de negocios o especulación. Los inversores no deben olvidar las lecciones pasadas del mercado sobre valoraciones de empresas tecnológicas.

Dado que la empresa alquila contratos de arrendamiento a largo plazo a sus miembros, corren el riesgo de verse atrapados en situaciones costosas si la demanda disminuye drásticamente. Muchos argumentan que WeWork soportaría las mismas dificultades que las empresas de oficinas compartidas HQ y Regus, que lucharon con el burbuja de puntocom. Tanto HQ como Regus solicitaron Capítulo 11 protección por quiebra. Posteriormente, Regus compró la sede.

La gerencia de WeWork dijo que mantenían un colchón en caso de una recesión. Atribuyeron esto a sus flujos de ingresos de varias ofertas de servicios complementarios.

En 2019, un pago de 1.700 millones de dólares al ex director ejecutivo Adam Neumann fue ampliamente criticado. Al mismo tiempo, el valor de la empresa había caído por debajo de los 12.000 millones de dólares y los empleados se enfrentaban a despidos. El nuevo presidente de la empresa, Marcelo Claure, insistió en que no había riesgo de quiebra.

Mercado de WeWork

Algunos desconfían de las perspectivas de WeWork en caso de un colapso tecnológico porque WeWork atrae a muchas empresas emergentes respaldadas por empresas. Si el dinero se agota, WeWork podría perder la mayoría de su base de clientes. Sin embargo, los miembros de WeWork también incluyen grandes empresas, abogados e independientes autónomos.

WeWork es líder en medio de las crecientes empresas de espacios de oficinas para consumidores en la ciudad de Nueva York, y las oficinas de WeWork continúan operando en los EE. UU. Y en todo el mundo. Neumann sugirió que WeWork competía con otros espacios de coworking y también competía con oficinas. El crecimiento de WeWork se basa en la "Generación We". Esta generación cree en el economía colaborativa y que puedan creer en lo que hacen por su trabajo.

Según una encuesta de 2019 de la Unión de autónomos, los trabajadores autónomos comprenden el 35% de la fuerza laboral de EE. UU., o 57 millones de estadounidenses.

¿En qué se diferencia WeWork?

WeWork es un retador de mercado, entrando en un mercado saturado de empresas de oficinas compartidas. Cuando Neumann y McKelvey lanzaron su idea, comenzaron como Green Desk, un espacio de oficina compartido orientado a empresas ecológicas. Sin embargo, los fundadores dijeron que vieron una oportunidad para una idea más grande, una marca más grande. Al aprovechar la comunidad, WeWork tiene como objetivo hacer más que una empresa de bienes raíces, creando una experiencia que ayude a las pequeñas empresas a prosperar y tener éxito.

Gran parte del éxito de WeWork se puede atribuir a la orientación tecnológica de la empresa. Detrás de escena, existe un sistema para elegir oficinas, mientras que un sistema de modelado 3D en vivo trabaja para diseñar los edificios para aumentar las posibilidades de interacción. Zendesk (ZEN) ejecuta la emisión de boletos y garantiza un servicio de calidad, mientras que su aplicación social conecta a los miembros virtualmente.

Los inversores también confiaban en el liderazgo de WeWork antes de la salida a bolsa cancelada y la renuncia de Neumann. La gerencia busca "las personas adecuadas" a través de un proceso de entrevistas minucioso. Se aseguran de que los empleados estén conectados con su trabajo, ofreciendo compensación de equidad a todos los empleados, incluso al personal de limpieza.

Viendo hacia adelante

Aunque la empresa puede eventualmente ir en publico, los planes para una OPI se archivaron a fines de 2019. Neumann había sugerido que una OPI no debería considerarse una salida. Sin embargo, la cancelación de la OPI provocó su propia salida. El nuevo presidente, Marcelo Claure, tiene un historial impresionante, pero enfrenta un desafío abrumador para restaurar la confianza de los inversores en WeWork.

La línea de fondo

Si bien muchos inversores potenciales podrían asustarse por las dificultades de WeWork en 2019, es útil recordar que muchas empresas exitosas encontraron problemas similares. Siempre existe el riesgo de fracasar, pero los inversores que compran cuando hay miedo en el mercado a menudo obtienen mejores resultados. Comprando Apple (AAPL) cuando estaba cerca de la quiebra o Facebook (pensión completa) varios meses después de su controvertida OPI demostraron ser inversiones exitosas. Sin embargo, la renuncia del fundador y CEO Adam Neumann probablemente indica un cambio significativo de dirección en WeWork. En última instancia, la capacidad de WeWork para ofrecer valor a sus clientes determinará su valoración en el mercado.