Definición de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)

¿Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)?

Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son productos de inversión de renta fija que están respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales. CMBS puede proporcionar liquidez a inversores inmobiliarios y prestamistas comerciales por igual.

Debido a que no existen reglas para estandarizar las estructuras de CMBS, sus valoraciones pueden ser difíciles. Los valores subyacentes de CMBS pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de diferentes términos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares y bienes raíces comerciales. CMBS puede ofrecer menos riesgo de prepago que valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), ya que el plazo de las hipotecas comerciales es generalmente fijo.

Cómo funcionan los valores respaldados por hipotecas comerciales

Al igual que con las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), las CMBS tienen la forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman un único valor comercial respaldado por hipotecas actúan como garantía en caso de incumplimiento, y el principal y los intereses se transfieren a los inversores.

Los préstamos suelen estar contenidos en un fideicomiso y están muy diversificados en términos, tipos de propiedad y montos. Los préstamos subyacentes que se titulizan en CMBS incluyen préstamos para propiedades como edificios de apartamentos. y complejos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo confianza.

Por lo general, un préstamo hipotecario es lo que se considera una deuda sin recurso: cualquier deuda comercial o de consumo que esté garantizada únicamente por una garantía. En caso de incumplimiento, el prestamista no podrá embargar ningún activo del prestatario más allá de la garantía.

Debido a que los CMBS son vehículos de inversión complejos, requieren una amplia gama de participantes del mercado, incluidos inversores, un administrador primario, un administrador maestro, un administrador especial, un titular de certificado directivo, fideicomisarios, y las agencias de calificación. Cada uno de estos jugadores desempeña un papel específico para garantizar que CMBS funcione correctamente.

Tipos de CMBS

Las hipotecas que respaldan a CMBS se clasifican en tramos de acuerdo con sus niveles de riesgo crediticio, que generalmente se clasifican desde los de mayor calidad, o de mayor calidad, hasta los de menor calidad. Los tramos de mayor calidad recibirán pagos de intereses y de principal y tienen el riesgo asociado más bajo. Los tramos más bajos ofrecen tasas de interés más altas, pero los tramos que asumen un mayor riesgo también absorben la mayor parte de la pérdida potencial que puede ocurrir a medida que los tramos bajan de rango.

El tramo más bajo en una estructura de CMBS contendrá los préstamos más riesgosos, y posiblemente especulativos, de la cartera. El puesta en seguridad El proceso involucrado en el diseño de la estructura de un CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite a los bancos emitir más préstamos en total y brinda a los inversionistas un fácil acceso a bienes raíces comerciales al mismo tiempo que les brinda más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales.

Los inversores deben comprender, sin embargo, que en el caso de incumplimiento de uno o más préstamos en un CMBS, el los tramos más altos deben pagarse en su totalidad, con intereses, antes de que los tramos más bajos reciban cualquier fondos.

Crítica de CMBS

Por lo general, solo los inversionistas muy ricos invierten en CMBS porque aquí no hay muchas opciones para el inversionista promedio. Es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) que inviertan únicamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de sus carteras en CMBS.

Requisitos para CMBS

En diciembre de 2016, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y Autoridad reguladora de la industria financiera (FINRA) presentó nuevas regulaciones mitigar algunos de los riesgos de CMBS mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.