Definición de hipoteca de tasa ajustable (ARM)

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un tipo de hipoteca en la que la tasa de interés aplicada sobre el saldo pendiente varía a lo largo de la vida del préstamo. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés inicial es fija por un período de tiempo. Después de eso, la tasa de interés se restablece periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales. Los ARM también se denominan hipotecas a tipo variable o hipotecas flotantes. La tasa de interés para los ARM se restablece en función de un índice de referencia o índice, más un margen adicional llamado Margen ARM.

Comprensión de una hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Normalmente, un ARM se expresa como dos números. En la mayoría de los casos, el primer número indica la cantidad de tiempo que se aplica la tasa fija al préstamo.

Por ejemplo, un ARM de 2/28 presenta una tasa fija durante dos años seguida de una tasa flotante durante los 28 años restantes. En contraste, un ARM 5/1 cuenta con una tasa fija durante cinco años, seguida de una tasa variable que se ajusta cada año (como lo indica el número uno). De manera similar, un ARM 5/5 comienza con una tasa fija durante cinco años y luego se ajusta cada cinco años.

Índices vs. Márgenes

Al cierre del período de tasa fija, las tasas de interés ARM aumentan o disminuyen según un índice más un margen establecido. En la mayoría de los casos, las hipotecas están vinculadas a uno de tres índices: el rendimiento al vencimiento de las letras del Tesoro a un año, el índice de costo de fondos del distrito 11 o la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).

Aunque la tasa de índice puede cambiar, el margen permanece igual. Por ejemplo, si el índice es del 5% y el margen es del 2%, la tasa de interés de la hipoteca se ajusta al 7%. Sin embargo, si el índice es de solo 2% la próxima vez que se ajusta la tasa de interés, la tasa cae al 4%, con base en el margen del 2% del préstamo.

BRAZO vs. Hipoteca de interés fijo

A diferencia de las hipotecas de tasa ajustable, tradicionales o hipotecas a tipo fijo tienen la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo, que puede ser de 10, 20, 30 o más años. Por lo general, tienen tasas de interés más altas al principio que las ARM, lo que puede hacer que las ARM sean más atractivas y asequibles, al menos a corto plazo. Sin embargo, los préstamos de tasa fija brindan la seguridad de que la tasa del prestatario nunca se disparará hasta un punto en el que los pagos del préstamo puedan volverse inmanejables.

Con una hipoteca de tasa fija, los pagos mensuales siguen siendo los mismos, aunque los montos que van a pagar intereses o capital cambiarán con el tiempo, de acuerdo con el préstamo. plan de amortización.

Si las tasas de interés bajan en general, los propietarios con hipotecas de tasa fija pueden refinanciar, cancelando su préstamo anterior con uno a una tasa nueva y más baja.

¿Es una hipoteca de tasa ajustable adecuada para usted?

Un ARM puede ser una opción financiera inteligente si planea mantener el préstamo por un período de tiempo limitado y podrá manejar cualquier aumento de tasas mientras tanto.

En muchos casos, los ARM vienen con límites de tarifas que limitan cuánto puede aumentar la tarifa en un momento dado o en total. Los topes de tasas periódicas limitan cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año al siguiente, mientras que límites de tasa de por vida establecer límites sobre cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo.

Tenga en cuenta que algunas ARM tienen límites de pago que limitan cuánto puede aumentar el pago mensual de la hipoteca, en términos de dólares. Eso puede llevar a un problema llamado amortización negativa si sus pagos mensuales no son suficientes para cubrir la tasa de interés que está cambiando su prestamista. Con la amortización negativa, la cantidad que adeuda puede seguir aumentando, incluso si realiza los pagos mensuales requeridos.