Definición de hipoteca con tasa ajustable de opción (ARM de opción)

¿Qué es una hipoteca con opción de tasa ajustable (Option ARM)?

Una hipoteca con opción de tasa ajustable (opción ARM) es un tipo de BRAZOhipoteca donde el prestatario tiene varias opciones sobre qué tipo de pago se realiza al prestamista. Además de tener la opción de realizar pagos de intereses y principal equivalentes a los que se realizan en las hipotecas convencionales, las ARM de opción también tienen opciones de pago alternativas en las que el deudor hipotecario puede realizar pagos significativamente más pequeños haciendo pagos de intereses o pagos mínimos pagos.

Una opción ARM también se conoce como BRAZO de pago flexible.

Comprensión de los ARM de opciones

Dado que muchas ARM de opciones ofrecen una tasa de interés baja, muchos deudores hipotecarios sin saberlo refinanciar su hipoteca actual con la esperanza de hacer pagos más bajos. Desafortunadamente, una vez que caducan estas tarifas teaser a corto plazo, el tipos de interés se devuelven a los similares a las hipotecas convencionales.

Además, para aquellos hipotecarios desafortunados que eligieron tomar el opción ARM pagos mínimos, descubrirán que el principal adeudado de su hipoteca ha aumentado. Esto se debe a que el valor de pagos mínimos no cubrió por completo los intereses de la hipoteca. El interés descubierto se agregaría luego al capital de la hipoteca.

Los ARM de opción eran populares antes de crisis de las hipotecas subprime de 2007-2008, cuando los precios de las viviendas subieron rápidamente. Las hipotecas tenían una tasa de interés teaser introductoria muy baja, típicamente del 1 por ciento, lo que llevó a muchas personas a asumir que podían pagar una vivienda más de lo que sus ingresos podrían sugerir. Pero la tasa de teaser fue solo por un mes. Luego, la tasa de interés se restableció a un índice como el Índice de costo de ahorro de Wells (COSI) más un margen, lo que a menudo resulta en un "shock de pago". Desde las regulaciones de 2014, las opciones ARM han sido menos populares.

Formas en que se pagan las ARM de opción

En un escenario común, el prestamista puede permitir que el prestatario con una opción ARM decida cada mes qué tipo de pago desea realizar. Estas opciones pueden incluir hacer un pago mínimo, hacer un pago de intereses solamente, hacer un pago totalmente amortizado en una hipoteca a 15 años o hacer un pago amortizado en una hipoteca a 30 años.

Si bien las opciones disponibles con una opción ARM permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría cargar fácilmente con más deuda a largo plazo de la que tenía al principio. Al igual que con otras hipotecas de tasa ajustable, existe la posibilidad de que las tasas de interés cambien drásticamente y rápidamente según el mercado.

Una opción ARM puede resultar atractiva para los hogares donde los ingresos pueden fluctuar, como con profesiones que operan a comisión, por contrato o como autónomos. Si no ven tanto trabajo en su camino, optan por pagar el mínimo de una hipoteca. Aunque esto puede permitirles tener más dinero en la mano, la cantidad mínima puede aumentar anualmente. Además, el pago mínimo podría reformularse a intervalos de cinco o diez años a un pago totalmente amortizable.

Los prestatarios pueden pasar por alto estas advertencias, lo que puede dejarlos sin preparación para los posibles costos crecientes y el aumento del saldo del capital. Si el prestatario continúa haciendo solo el pago mínimo y el saldo impago crece hasta superar el valor original de la hipoteca, digamos 110% o más, entonces la hipoteca podría restablecerse automáticamente.

Los ARM con opción se han citado como contribuyentes a la crisis de la vivienda que se desarrolló después de que los prestatarios buscaran ese tipo de financiamiento para viviendas que no podían pagar. En esos casos, los prestatarios pagaron solo el monto mínimo adeudado cada mes con una opción ARM, y finalmente se vieron incapaces de pagar sus viviendas o la hipoteca aumentó mientras el valor de venta de la vivienda cayó.