¿Demasiada deuda para una hipoteca?
Tu relación deuda-ingresos, o DTI, es una medida importante de las finanzas personales que compara la cantidad de dinero que gana con la cantidad de dinero que debe a sus acreedores. Para la mayoría de las personas, este número entra en juego cuando se trata de alinear el financiamiento para comprar una casa, ya que se usa para determinar asequibilidad hipotecaria.
Una vez que se ha obtenido el financiamiento, pocos propietarios piensan mucho más en la relación deuda-ingresos, pero tal vez deberían hacerlo, ya que un cambio en los ingresos o la adición de una nueva deuda puede afectar la capacidad de deuda existente. Nuestra calculadora de hipoteca es una herramienta útil para ayudar a estimar los pagos mensuales. En este artículo, le mostraremos cómo se utiliza la relación DTI.
Conclusiones clave
- Una relación deuda-ingresos (DTI) compara la cantidad total de deudas y obligaciones que tiene con sus ingresos generales.
- Los prestamistas miran al DTI cuando deciden si otorgan o no crédito a un prestatario potencial y a qué tasas.
- Se considera que un buen DTI está por debajo del 36% y cualquier valor superior al 43% puede impedirle obtener un préstamo.
Cálculo de la relación deuda-ingresos
Calcular su relación deuda-ingresos es fácil. Hay dos formas principales de calcular DTI en función de las deudas y obligaciones particulares incluidas en el cálculo.
La forma menos extenuante de medir esta proporción es comparar todos los gastos de vivienda, lo que incluye su gasto hipotecario, seguro de vivienda, impuestos y cualquier otro gasto relacionado con la vivienda. Una vez que tenga el gasto total de vivienda calculado, divídalo por la cantidad de su ingreso mensual bruto.
Por ejemplo, si gana $ 2,000 por mes y tiene un gasto hipotecario de $ 400, impuestos de $ 200 y gastos de seguro de $ 150, su relación deuda-ingreso sería 37.5%.
La medida más precisa es incluir la cantidad total de dinero que gasta cada mes en el servicio de la deuda. Esto incluye todas las deudas recurrentes, como hipotecas, préstamos para automóviles, pagos de manutención infantil y pagos con tarjeta de crédito.
Al calcular esta proporción, generalmente no cuenta los gastos domésticos mensuales, como alimentos, entretenimiento y servicios públicos.
No confunda su relación deuda-ingresos con su relación deuda-límite. También conocido como tu índice de utilización del crédito, este porcentaje compara la suma de los saldos pendientes de la tarjeta de crédito de un prestatario con los límites de su tarjeta de crédito (es decir, todo su crédito total disponible). La relación DTL indica hasta qué punto está maximizando sus tarjetas de crédito, en otras palabras, mientras que el índice DTI calcula sus pagos mensuales de deuda en comparación con sus ingresos mensuales y otros ingreso. Dado que su índice DTL afecta su puntaje crediticio, los prestamistas hipotecarios también pueden considerarlo.
Bruto vs. Lngresos netos
Para propósitos de préstamos, el cálculo de deuda a ingresos siempre se basa en ingresos brutos. El ingreso bruto es un cálculo antes de impuestos. Como todos sabemos, nos gravan impuestos, por lo que no podemos quedarnos con todos nuestros ingresos brutos (en la mayoría de los casos). Debido a que no puede gastar dinero que nunca recibe, el resultado es una imagen algo agresiva de su capacidad de gasto.
Considere el ejemplo de ganancias mensuales brutas de $ 2,000 por mes. A una tasa impositiva del 15%, esos $ 2,000 por unidad se reducen a aproximadamente $ 1,708 (o menos, dependiendo de las contribuciones al plan de jubilación y otras deducciones antes de impuestos).
A pesar del uso de los ingresos brutos en el cálculo del DTI, en realidad no puede pagar sus facturas con los ingresos brutos y lngresos netos (es decir, su salario neto) siempre será menor que el número utilizado en el cálculo del DTI. En nuestro ejemplo, son casi $ 300 que se utilizaron para ayudar a determinar su capacidad de gasto, pero que en realidad no estarán disponibles para trabajar cuando llegue el momento de pagar sus facturas.
No olvide que, si se encuentra en un nivel de ingresos más alto, el porcentaje de su ingreso neto perdido por impuestos será aún mayor. Independientemente de su categoría impositiva, es casi seguro que se beneficiará mejor con un enfoque más conservador para el cálculo de la relación deuda-ingresos. Para cualquier otra cosa que no sea la elegibilidad para un préstamo, considere basar sus cálculos en los ingresos netos en lugar de los ingresos brutos. El uso del número neto proporciona una imagen mucho más realista de su verdadera capacidad para gastar y asumir deudas.
Números buenos y malos
Su relación deuda-ingresos le dice mucho sobre el estado de su salud financiera. Los números más bajos son indicativos de un mejor escenario porque, en general, menos deuda se considera algo bueno. Después de todo, si no tiene deudas que pagar, tendrá más dinero para otras cosas. Desde vacaciones exóticas hasta ahorros para la jubilación, la mayoría de la gente puede pensar en un millón de formas de gastar unos dólares adicionales. Desafortunadamente, una alta relación deuda-ingresos a menudo significa que no quedan muchos dólares adicionales al final del mes.
Entonces, ¿cuál es una buena relación deuda-ingresos? Los prestamistas tradicionales generalmente prefieren una proporción del 36%, con no más del 28% de esa deuda dedicada al servicio de la hipoteca de su casa. Una proporción de deuda a ingresos de 37% a 43% a menudo se considera un límite superior, aunque algunos prestamistas especializados permitirán proporciones en ese rango o más. Fannie Mae, en algunos casos, respaldará préstamos otorgados a prestatarios con DTI de hasta el 50%, por ejemplo, si cumplen con ciertos requisitos de calificación crediticia y reserva de efectivo.
Tenga en cuenta que si dichos prestamistas están dispuestos a otorgarle el préstamo, eso no significa que deba tomarlo. Tenga en cuenta que un número cada vez mayor de personas se encuentra en el rango del 41% al 49%, una zona donde los problemas financieros son inminentes. Casi todos los expertos coinciden en que una relación deuda-ingresos superior al 50% es una vida peligrosa. Para muchas personas, la mejor proporción es lo más cercana al 0% como sea posible, un número que representa una vida libre de deudas. Si bien todos tenemos facturas que pagar y la mayoría de nosotros tenemos al menos alguna deuda recurrente, a menos que sus ingresos fuente es ilimitada y está garantizada, una relación deuda-ingresos más baja es casi siempre mejor que una mayor proporción.
¿Quiere reducir, es decir, mejorar, su relación deuda-ingresos? Básicamente, hay dos formas:
- Reduzca su deuda recurrente mensual
- Aumente su ingreso bruto mensual
Es más fácil decirlo que hacerlo, sin duda. Por supuesto, también puede probar una combinación de los dos.
Monitorear su relación deuda-ingresos es una excelente manera de controlar sus gastos y su poder adquisitivo. Independientemente de si gana $ 25,000 al año, $ 100,000 al año o $ 1 millón al año, su relación deuda-ingresos proporciona una instantánea de sus hábitos de gasto. Es posible tener un ingreso pequeño pero, gracias a los buenos hábitos de gasto, tener una relación deuda-ingresos baja. También es posible tener altos ingresos pero malos hábitos de gasto, lo que resulta en una alta relación deuda-ingresos.
Al final, no es cuánto gana sino cuánto gasta lo que marca la diferencia.
La línea de fondo
Tenga en cuenta que cuanto más agregue en deudas, ya sea a través de la vivienda o deudas recurrentes, mayor será su proporción. Cuanto mayor sea su proporción, más probabilidades tendrá de estar en peligro financiero. Para asegurarse de que está en el camino hacia la libertad financiera, puede calcular esta proporción cada trimestre para mantener sus finanzas en la dirección correcta.
Si su relación deuda-ingresos no muestra el cuadro de salud económica que preferiría ver, deberá tomar medidas para mejorarlo. Para saber cómo moverse en la dirección correcta, lea más sobre cómo poner sus finanzas en orden y pasos para generar riqueza.