Fannie Mae: préstamos, HomePath y todo lo que debe saber

Fannie Mae, conocida oficialmente como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) autorizado por el Congreso para estimular la propiedad de vivienda y proporcionar liquidez al mercado hipotecario. Fue establecido en 1938 durante el Gran depresion como parte de la Nuevo acuerdo. Su propósito es ayudar a los prestatarios de ingresos bajos a moderados a obtener financiamiento para una vivienda.

Lo que hace Fannie Mae

Como un mercado secundario de hipotecas participante, Fannie Mae no origina préstamos hipotecarios. En cambio, mantiene el flujo de fondos hacia los prestamistas comprando o garantizando hipotecas emitidas por cooperativas de crédito, bancos, ahorrosy otras instituciones financieras. Es uno de los dos grandes compradores de hipotecas en el mercado secundario. El otro es su hermano Freddie Mac, o la Federal Home Loan Mortgage Corporation, que también es una GSE autorizada por el Congreso.

Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos que están garantizados por una hipoteca o un grupo de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae son luego comprados por instituciones, como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza los pagos de capital e intereses de sus MBS.

Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida, que invierte en valores respaldados por hipotecas propios y de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda, llamada deuda de agencia, para financiar su cartera retenida.

Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea liquidez para los prestamistas, lo que a su vez les permite suscribir o financiar hipotecas adicionales. En 2020, Fannie Mae proporcionó $ 1.4 billones en liquidez al mercado hipotecario, lo que ayudó a los estadounidenses de bajos ingresos a comprar, refinanciar o alquilar aproximadamente seis millones de viviendas.

Acción de Fannie Mae

Precio de las acciones de Fannie Mae

Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010 cotizaba en el Bolsa de Nueva York (BOLSA DE NUEVA YORK). Siguiendo el Gran Recesión y el impacto que tuvo en el mercado inmobiliario, Fannie Mae se vio obligada a retirar sus acciones de la cotización por no cumplir con el requisito de precio mínimo de cierre exigido por la NYSE. Fannie Mae ahora comercia en el mostrador.

En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidos por el gobierno a través de un curaduría del Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). El El Tesoro de los Estados Unidos aportó $ 191.5 mil millones para mantener ambos solventes. Ambas agencias han devuelto el dinero, y algo más.

En agosto de 2012, los términos que rigen las obligaciones de dividendos de Fannie Mae se cambiaron para que el Tesoro de los EE. UU. Reclamara las ganancias al final de cada trimestre y proporcione capital si hay un déficit. En septiembre de 2019, el Tesoro y la FHFA anunciaron que Fannie Mae y Freddie Mac podrían comenzar a mantener sus ganancias para apuntalar las reservas de capital de $ 25 mil millones y $ 20 mil millones, respectivamente. La medida es un paso hacia la transición de los dos fuera de la tutela.

Requisitos del préstamo de Fannie Mae

Para hacer negocios con Fannie Mae, un prestamista hipotecario debe cumplir con la Declaración sobre préstamos de alto riesgo emitida por el gobierno federal. La declaración aborda varios riesgos asociados con préstamos de alto riesgo, como tasas introductorias bajas seguidas de una tasa variable más alta, límites muy altos sobre cuánto puede una tasa de interés aumento, documentación de ingresos limitada o nula del prestatario, y características del producto que hacen que el préstamo sea refinanciado con frecuencia probable.

Las hipotecas que compra y garantiza Fannie Mae deben cumplir criterios estrictos. El límite, por ejemplo, para un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2021 es de $ 548,250 (en comparación con $ 510,400 en 2020) para la mayoría de las áreas y $ 822,375 (en comparación con $ 765,600 en 2020) para áreas de alto costo, incluidas Hawái y Alaska. La FHFA establece estos límites.

Para obtener un préstamo respaldado por Fannie Mae, tendrá que pasar por un prestamista aprobado. Además de evitar los préstamos de alto riesgo mencionados anteriormente, los prestamistas deben cumplir con los criterios de elegibilidad y suscripción que garantizan la calidad crediticia del financiamiento.

Cómo solicitar una hipoteca respaldada por Fannie Mae

Cuando haya encontrado un prestamista elegible para emitir un préstamo respaldado por Fannie Mae, se le guiará para completar una Solicitud de préstamo residencial uniforme. Deberá recopilar y proporcionar información y documentación financiera. Esto incluye un registro de empleo y sus ingresos brutos y declaraciones, como W-2 o 1099 formulario para respaldarlos. También tendrá que proporcionar un total de sus obligaciones de deuda mensuales, como los saldos de las tarjetas de crédito, los pagos del automóvil, la pensión alimenticia y la manutención de los hijos.

Generalmente, los prestamistas prefieren seguir las Regla 28/36—Es decir, un hogar no debe gastar más del 28% de sus ingresos mensuales en gastos de vivienda y no más del 36% en el servicio de la deuda (incluidas hipotecas y préstamos para automóviles). Fannie Mae aceptará un máximo relación deuda-ingresos (DTI) del 36%, aunque esto puede llegar al 45% si el prestatario cumple con los requisitos de calificación crediticia y de reserva.

Si su índice de DTI es demasiado alto, puede hacer un pago inicial mayor, lo que reducirá sus costos mensuales. Si bien un pago inicial del 20% se considera ideal, algunos prestatarios pueden realizar un pago inicial del 3%.

Los compradores de vivienda también deben cumplir con los requisitos mínimos de crédito para ser elegibles para hipotecas respaldadas por Fannie Mae. Para una casa unifamiliar que es una residencia principal, un Puntaje FICO de al menos 620 para préstamos a tasa fija y 640 para hipotecas de tasa ajustable (ARM) se requiere. Por supuesto, cuanto mejor o más alto sea su puntaje FICO, más elegible será para las tasas de interés más bajas disponibles.

Modificaciones de préstamos

Siguiendo el colapso hipotecario, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de préstamos. Las modificaciones de préstamos cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar incumplimientos, terminar en ejecución hipotecaria y, en última instancia, perder sus viviendas. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja y una extensión del plazo del préstamo, lo que reduciría los pagos mensuales. Desde septiembre de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac han completado más de 2,45 millones de modificaciones de préstamos.

Fannie Mae HomePath

Cuando surgen ejecuciones hipotecarias en hipotecas en las que Fannie Mae es propietaria / inversionista, o cuando las propiedades se adquieren a través de escrituras en lugar de ejecución hipotecaria o confiscación, Fannie Mae intenta vender las propiedades de manera oportuna para minimizar los impactos potenciales en la comunidad. HomePath.com es el sitio web de Fannie Mae donde los compradores e inversores de viviendas pueden buscar y hacer ofertas en estas propiedades, y HomeReady de Fannie Mae ofrece productos de financiación para compradores para las propiedades.

En algunos casos, puede haber financiación especial disponible. Estos incluyen asistencia para los costos de cierre, pagos iniciales del 3% y costos de mejora incluidos en el préstamo.

HomePath.com ofrece exclusivamente propiedades propiedad de Fannie Mae e incluye viviendas unifamiliares, casas adosadas y condominios. Fannie Mae utiliza profesionales inmobiliarios locales para preparar, mantener y publicar las propiedades a la venta. La mayoría de los listados tienen fotografías, descripciones de propiedades y otros detalles, incluida información sobre la escuela y el vecindario.

Fannie Mae y COVID-19

Debido al impacto financiero de la pandemia de coronavirus en curso, innumerables propietarios se encontraron en situaciones en las que no podían afrontar los pagos de la hipoteca. Para ayudar en esta situación, el Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES), aprobada en marzo de 2020, requería que los prestamistas que tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal otorguen a sus clientes afectados por la pandemia una tolerancia de hasta 180 días y posterguen los desalojos relacionados con ejecuciones hipotecarias. Como parte de esto, Fannie Mae ofreció las siguientes opciones de asistencia y alivio hipotecario para prestatarios de sus hipotecas unifamiliares que se han visto afectados financieramente por la actual emergencia:

• Posibilidad de solicitar asistencia hipotecaria comunicándose con un administrador hipotecario
• La suspensión de las ventas por ejecución hipotecaria y los desalojos estaba programada para finalizar el 31 de julio de 2021, pero la suspensión del desalojo se ha pospuesto hasta el 30 de septiembre de 2021.
• Elegibilidad para un plan de indulgencia para reducir o suspender los pagos de la hipoteca hasta por 12 meses
• Suspensión de informes de las agencias de crédito sobre pagos atrasados ​​de prestatarios en un plan de indulgencia como resultado de dificultades atribuibles a la pandemia en curso
• No incurrir en cargos por pagos atrasados ​​para los prestatarios en un plan de indulgencia
• Un requisito de que después de la indulgencia, un administrador trabajará con los prestatarios en un plan permanente para ayudar a mantener o reducir los montos de los pagos mensuales según sea necesario, incluida una modificación del préstamo.

Prórroga de la moratoria

A fines de junio de 2021, el presidente Biden anunció que se tomarían acciones adicionales para evitar ejecuciones hipotecarias. Su administración extendió la moratoria de ejecución hipotecaria hasta el último día de julio, y extendieron la inscripción de indulgencia. hasta el 30 de septiembre de 2021, para ciertos prestatarios cuyas hipotecas están en manos de las tres agencias federales que respaldan hipotecas.

Además, la FHFA también implementó estándares de préstamos y tasación más flexibles para préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac para hacer Asegurarse de que los compradores de vivienda puedan cerrar sus préstamos durante la pandemia y de que todas las partes involucradas puedan mantener el distanciamiento social durante todo el período. proceso. Estos estándares ahora permiten:

• Tasaciones alternativas en préstamos de compra y refinanciamiento (realización de tasaciones en línea y desde el vehículo en lugar de en el sitio)
• Métodos alternativos para documentar los ingresos y verificar el empleo antes del cierre del préstamo (por ejemplo, verificación de empleo por correo electrónico)
• Ampliando el uso de Poder legal para ayudar con el cierre de préstamos (por ejemplo, firmas electrónicas)

Las flexibilidades con respecto a la documentación de ingresos y el poder legal expiraron el 30 de abril de 2021, pero la flexibilidad de las tasaciones alternativas se extendió hasta el 31 de mayo de 2021. Si bien algunas de las protecciones iniciales bajo la Ley CARES han expirado, el presidente Joe Biden extendió una moratoria de ejecución hipotecaria para hipotecas garantizadas por el gobierno federal hasta el 31 de julio de 2021.

Programa RefiNow de Fannie Mae

A partir del 5 de junio de 2021, Fannie Mae ofrecerá a los titulares de hipotecas de bajos ingresos una nueva opción de refinanciamiento a través de un programa llamado RefiNow, destinado a reducir sus pagos mensuales y las tasas de interés. Para ser elegible, los propietarios deben tener ingresos iguales o inferiores al 80% del ingreso medio del área (AMI).

Este programa está destinado a ayudar a más propietarios a refinanciar al eliminar algunas de las barreras del proceso de refinanciamiento tradicional, mejorar la asequibilidad y promover la propiedad de vivienda sostenible. “Los prestatarios de ingresos más bajos suelen refinanciar a un ritmo más lento que los prestatarios de ingresos más altos, oportunidad de ahorrar en costos de vivienda ”, dice Malloy Evans, vicepresidente senior y director de riesgo crediticio de viviendas unifamiliares, Fannie Mae.

Si los propietarios no están seguros de si Fannie Mae es propietaria de su hipoteca, pueden visitar Herramienta de búsqueda de préstamos de Fannie Mae. El programa RefiNow ofrece varios beneficios para los propietarios de viviendas. Primero, requiere una reducción en la tasa de interés del propietario en un mínimo de 50 puntos básicos y un ahorro de al menos $ 50 en el pago mensual de la hipoteca del propietario. En segundo lugar, Fannie Mae proporcionará un crédito de $ 500 al prestamista en el momento de la compra del préstamo si Se obtuvo una tasación para la transacción, y este crédito debe pasar del prestamista al dueño de casa.

Para calificar para RefiNow, un propietario debe cumplir con estos requisitos:

• Estar en posesión de una hipoteca respaldada por Fannie Mae garantizada por una residencia principal de una unidad.
• Tener un ingreso actual igual o inferior al 80% del AMI (no el ingreso al momento de originar el préstamo original).
• Nunca se perdió un pago de la hipoteca en los últimos seis meses y no más de un pago de la hipoteca en los últimos 12 meses.
• Estar en posesión de una hipoteca con una relación préstamo-valor de hasta 97%, una relación deuda-ingresos de 65% o menos y un puntaje FICO mínimo de 620.