15 años vs. Hipoteca a 30 años: ¿Cuál es la diferencia?

15 años vs. Hipoteca a 30 años: descripción general

Puede estar disponible una asombrosa variedad de hipotecas, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en la práctica, solo hay una. Los 30 años hipoteca de tasa fija es prácticamente un arquetipo estadounidense, el pastel de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que han tomado generaciones de estadounidenses para adquirir una vivienda por primera vez.

Pero muchos de esos compradores podrían haber estado mejor atendidos si hubieran optado por una hipoteca de tasa fija a 15 años.

Los préstamos son estructuralmente similares; la principal diferencia es el plazo. Si bien una hipoteca a 30 años puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles, una hipoteca a 15 años generalmente cuesta menos a largo plazo.

Cómo impactan los términos hipotecarios en el costo

A hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a plazo, uno garantizado por bienes raíces. Para un préstamo a plazo, el prestatario paga intereses calculados anualmente contra el saldo pendiente del préstamo. Ambos tasa de interés y el pago mensual es fijo.

Debido a que el pago mensual es fijo, la parte que pagará intereses y la parte que se pagará principal cambian con el tiempo. Al principio, debido a que el saldo del préstamo es tan alto, la mayor parte del pago son intereses. Pero a medida que el saldo se reduce, la participación en los intereses del pago disminuye y la participación en el capital aumenta.

Un préstamo a corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca a 15 años parezca menos asequible. Pero el plazo más corto abarata el préstamo en varios frentes. De hecho, durante la vigencia total de un préstamo, una hipoteca a 30 años terminará costando más del doble que la opción a 15 años.

Hipoteca a 30 años

En una hipoteca a 30 años, por supuesto, ese saldo se reduce mucho más lentamente; de ​​hecho, el comprador de vivienda está pidiendo prestada la misma cantidad de dinero durante más del doble de tiempo. De hecho, es más del doble en lugar de solo el doble porque, para una hipoteca a 30 años, el saldo del capital no disminuye tan rápido como lo hace para un préstamo a 15 años.

Cuanto mayor sea el tipo de interés, mayor será la brecha entre las dos hipotecas. Cuando la tasa de interés es del 4%, por ejemplo, el prestatario paga casi 2,2 veces más intereses por pedir prestado la misma cantidad de capital durante 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.

La principal ventaja de una hipoteca a 30 años es el pago mensual relativamente bajo. E incluso si la asequibilidad no es un problema, existen otras ventajas:

• El pago más bajo puede permitir a un prestatario comprar más casa de la que podría pagar con un Préstamo a 15 años, ya que el mismo pago mensual permitiría al prestatario obtener un préstamo mayor a 30 años.
• El pago más bajo permite al prestatario acumular ahorros.
• El pago más bajo libera fondos para otros objetivos.

Hipoteca a 15 años

Los consumidores pagan menos en una hipoteca a 15 años, desde un cuarto de un por ciento hasta un porcentaje completo (o punto) menos, y durante las décadas que realmente pueden sumar.

Las agencias respaldadas por el gobierno que respaldan la mayoría de las hipotecas, como Fannie Mae y Freddie Mac, imponen tarifas adicionales, llamadas ajustes de precios a nivel de préstamo, que encarecen las hipotecas a 30 años.

Por lo general, estas tarifas se aplican a los prestatarios con menores puntajes de crédito, pagos iniciales más pequeños o ambos. El Administración Federal de Vivienda también cobra primas de seguro hipotecario más altas a los prestatarios a 30 años.

“Algunos de los ajustes de precios a nivel de préstamos que existen a 30 años no existen a 15 años”, dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas de Norcom Mortgage en Avon, Connecticut. La mayoría de las personas, según Morin, transfieren estos costos a su hipoteca como parte de una tasa más alta, en lugar de pagarlos directamente.

Imagine, entonces, un préstamo de $ 300 000, disponible al 4% durante 30 años o al 3,25% durante 15 años. El efecto combinado del más rápido amortización y la tasa de interés más baja significa que pedir prestado el dinero por solo 15 años costaría $ 79,441, en comparación con $ 215,609 en 30 años, o casi dos tercios menos.

Por supuesto, hay una trampa. El precio por ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho más alto: el pago del El préstamo hipotético a 15 años es $ 2,108, $ 676 (o aproximadamente un 38%) más que el pago mensual del préstamo a 30 años. ($1,432).

Para algunos expertos, poder pagar el pago más alto incluye tener un fondo de emergencia escondido. Lo que les gusta a muchos planificadores financieros de la hipoteca a 15 años es que es efectivamente "ahorro forzoso" en forma de capital en un activo que normalmente se aprecia (aunque, al igual que las acciones, las viviendas suben y bajan de valor).

Consideraciones Especiales

Hay algunos casos en los que un prestatario puede tener un incentivo para invertir el dinero extra gastado cada mes en una hipoteca a 15 años en otro lugar, como en un 529 cuenta para la matrícula universitaria o en un impuesto diferido Plan 401 (k), especialmente si el empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con las tasas hipotecarias tan bajas, un inversionista inteligente y disciplinado podría optar por el préstamo a 30 años y colocar la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.

Usando el ejemplo anterior, si el pago mensual de un préstamo a 15 años era de $ 2,108 y el pago mensual del préstamo a 30 años era de $ 1,432, un prestatario podría invertir esa diferencia de $ 676 en otra parte. El cálculo del reverso del sobre es cuánto (o si) el retorno de la inversión externa, menos el Ganancias de capital impuesto adeudado, excede la tasa de interés de la hipoteca después de contabilizar la deducción de intereses hipotecarios. Para alguien en el tramo impositivo del 24%, la deducción podría reducir la tasa de interés hipotecaria efectiva de, por ejemplo, 4% a 3%.

En términos generales, el prestatario sale adelante si los rendimientos de la inversión después de impuestos son más altos que el costo de la hipoteca menos la deducción de intereses.

Esta táctica, sin embargo, exige una propensión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, Texas, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.

“Actualmente no hay inversiones de renta fija eso produciría un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione ”, dice Shah. Es posible que ese riesgo no siempre dé sus frutos si coincide con el tipo de caídas bruscas del mercado de valores que se produjeron durante la pandemia de COVID-19. También requiere la disciplina para invertir sistemáticamente el equivalente a esos diferenciales mensuales y el tiempo para concentrarse en las inversiones, que, agrega, carece la mayoría de la gente.

Una opción de lo mejor de ambos mundos

La mayoría de los prestatarios evidentemente también carecen, o al menos creen que carecen, de los medios para hacer los pagos más elevados que requiere una hipoteca a 15 años. Pero existe una solución simple para capturar gran parte de los ahorros de la hipoteca más corta: simplemente realice los pagos más grandes de un cronograma de 15 años en su hipoteca a 30 años, asumiendo que la hipoteca no tiene penalización por pago anticipado.

Un prestatario tiene derecho a dirigir los pagos adicionales al principal y, si los pagos son consistentes, la hipoteca se cancelará en 15 años. Si los tiempos se ponen apretados, el prestatario siempre puede volver a los pagos normales más bajos del calendario de 30 años. Sin embargo, un prestatario que acelere los pagos también tendrá sus intereses sujetos a la tasa relativamente más alta a 30 años. cuando es posible que hayan estado mejor pagando la hipoteca en 15 años de todos modos a la tasa más baja ofrecida en el período más corto préstamo.

La línea de fondo

La decisión entre una hipoteca a 30 o 15 años afectará sus finanzas durante las próximas décadas, así que asegúrese de hacer los números antes de decidir cuál es mejor. Si su objetivo es liquidar la hipoteca antes y puede pagar pagos mensuales más altos, un préstamo a 15 años podría ser una mejor opción. El pago mensual más bajo de un préstamo a 30 años, por otro lado, puede permitirle comprar más casa o liberar fondos para otras metas financieras.