Historia de las hipotecas inversas

hipotecas inversas son cualquier cosa menos aburridos. Este tipo de préstamo, que permite a los propietarios de viviendas de mayor edad aprovechar sus equidad de la vivienda mientras aún vivía y era dueño de la casa, fue elaborado en 1961 en un pequeño banco local en Portland, Me. Este tipo de préstamo recibió respaldo del gobierno en la década de 1980 y desde entonces ha sido constantemente modificado como nuevos problemas y necesidades surgir. Estos son algunos de los principales hitos que han hecho de las hipotecas inversas lo que son hoy.

1961: Primera hipoteca inversa ayuda a una viuda a mantener su casa

Según los informes, la primera hipoteca inversa se emitió en 1961 a la viuda de un entrenador de fútbol. Según la leyenda, Nelson Haynes, empleado de Deering Savings & Loan, un pequeño banco en Portland, Me., estaba buscando formas de ayudar a la esposa del entrenador de fútbol de su escuela secundaria a quedarse en su casa después de que su esposo murió. Su solución creativa fue la hipoteca inversa.

El avance de Haynes comenzó a generar atención y apoyo de personas como el profesor de UCLA Yung Ping Chen, Jack Guttentag de Wharton School, y Ken Scholen, quien trabajó con la Junta sobre el Envejecimiento de Wisconsin y escribió tres libros sobre el Asunto. La idea de un producto que permitiera a los propietarios de viviendas de edad avanzada aprovechar su capital y conservar sus viviendas tocó una fibra sensible y, en la próxima década, los bancos privados comenzaron a ofrecer sus propias hipotecas inversas.

Década de 1980: las hipotecas inversas obtienen el respaldo del gobierno

El siguiente gran desarrollo se produjo en la década de 1980. A principios de esa década, el Senado aprobó una propuesta del Senador John Heinz (R-Pa.) para obtener hipotecas inversas aseguradas por el Administración Federal de Vivienda (FHA).

Después de cierta resistencia inicial por parte de los Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), un programa piloto para ofrecer hipotecas inversas aseguradas por el gobierno, ahora denominado “Hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés)”, se lanzó en 1987 con la bendición del Congreso. El presidente Ronald Reagan promulgó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario en 1988, lo que marcó el establecimiento de la hipoteca inversa moderna.

Década de 1990: el programa HECM se vuelve permanente

En 1994, el Congreso ordenó a los prestamistas que revelaran los costos anuales totales de los préstamos al comienzo del proceso de solicitud para aumentar la transparencia y facilitar a los prestatarios comparar precios y comprar alrededor. Luego, cuatro años más tarde, el programa HECM se hizo permanente con la Ley de Asignaciones de HUD.

Otros desarrollos notables de esta década incluyen la llegada de de Fannie Mae propia hipoteca inversa, denominada "HomeKeeper", y un cambio en 1996 que permitió residencias con hasta cuatro unidades para calificar para una hipoteca inversa siempre que el prestatario ocupe una unidad como su principal residencia.

Década de 2000: aumento de la demanda y la Gran Recesión

Con el cambio de milenio, HUD aumentó tarifas de originación para atraer más prestamistas al mercado y se asoció con el Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP) para mejorar las políticas de consejería después de que se supo que un número creciente de prestatarios estaba luchando para mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad y los pagos de seguros. También se estableció un límite de préstamo nacional único para reemplazar los límites de préstamo de los condados individuales, y se autorizó el refinanciamiento de HECM existentes.

Las hipotecas inversas se estaban volviendo populares y se estaban convirtiendo en una solución cada vez más viable para los propietarios de viviendas de edad avanzada con problemas de liquidez. Sin embargo, el HECM no satisfizo a todos, lo que provocó la llegada de préstamos alternativos respaldados por privados conocidos como "hipotecas jumbo" o "hipotecas jumbo".hipotecas inversas propietarias”, que fueron específicamente diseñado para personas que no cumplieron con los criterios de préstamo de HUD o que requirieron un pago mayor.

Entonces laGran Recesión sucedió. Después de 2008, las hipotecas inversas propietarias desaparecieron por un tiempo, mientras que las HECM más comunes se volvieron muy demandadas y sujetas a reglas más estrictas.

Las tarifas de originación eran limitadas, venta cruzada estaba prohibido, y los consejeros debían obtener las calificaciones adecuadas y ser independientes de los prestamistas. Otros cambios incluyeron el cambio del seguro HECM del Fondo General de Seguros al Fondo de Seguro Hipotecario Mutuo (MMIF), y la llegada del programa HECM for Buy, que permite a los prestatarios comprar una vivienda sin pagar cuotas mensuales de hipoteca.

Década de 2010: más reglas, protecciones y concesiones nuevas

La década de 2010 tuvo un comienzo frenético. En respuesta al aumento ejecuciones hipotecarias, HUD redujo los límites de capital (la cantidad de dinero que se puede pedir prestada), aumentó primas de seguros hipotecarios (MIP), y rebajó el piso de la tasa de interés del 5,5% al ​​5%. El HECM Saver se introdujo en 2010 y ofrece a los propietarios mayores la opción de pedir prestado un porcentaje menor del valor de su vivienda. HECM Saver prometía MIP iniciales y costos de cierre más bajos, pero nunca se hizo popular entre el público y se suspendió en 2013.

Los siguientes grandes cambios se produjeron en 2013 con la Ley de Estabilización de Hipotecas Inversas. Esta ley limitó la cantidad a la que pueden acceder los prestatarios en el primer año; introdujo la esperanza de vida reservada (LESA), un depósito dar cuenta de aquellos cuyo riesgo de incumplimiento del préstamo era mayor; facilitó que los cónyuges no prestatarios continuaran viviendo en la casa después de que el prestatario se fuera; e hizo obligatorio que todos los prestatarios se sometieran a una evaluación financiera antes de ser aprobados para un préstamo, con las dos últimas disposiciones a partir de 2014.

En la segunda mitad de la década se recortaron nuevamente los límites de capital, se recortaron los MIP, el préstamo HECM se elevó el límite por primera vez en casi 10 años, se ordenó a los prestamistas que proporcionaran un segundo propiedad evaluación en casos de valoraciones infladas sospechosas, y la FHA facilitó que los propietarios que residen en condominios de una sola unidad no aprobados califiquen para un HECM.

Década de 2020: COVID e inflación

Hasta ahora, la década de 2020 ha estado dominada por dos temas principales: COVID-19 e inflación. Por debajo la Ley CARES, a los prestatarios de hipotecas inversas afectados por la pandemia se les concedió más tiempo para poner sus asuntos en orden y pagar lo que deben. Luego, no mucho después, la inflación desenfrenada de los precios de las propiedades hizo que el límite de préstamo nacional HECM aumentara de $822,375 a $970,800.

La línea de fondo

El mercado de hipotecas inversas está en constante cambio. Las reglas y los criterios de elegibilidad tienden a cambiar con bastante frecuencia, lo que les da a estos productos una rica historia y los estadounidenses mayores dispuesto a hacer uso de ellos mucho a considerar.