Hipoteca sin pago inicial: cómo obtener una

Las hipotecas sin pago inicial o sin pago inicial estaban disponibles antes del colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008, cuando los valores de las viviendas aumentaban rápidamente y las pautas crediticias eran más laxas. Hoy, desafortunadamente, las hipotecas sin pago inicial de prestamistas comerciales son extremadamente raras, y las que existen son solo disponible para personas seleccionadas que puedan documentar un ingreso adecuado, a menudo, junto con puntajes de crédito mínimos de 720; muchos prestamistas privados requieren puntajes crediticios aún más altos.

Afortunadamente, existen varios programas públicos sin pago inicial para los que algunos aspirantes a propietarios pueden calificar. Este artículo enumera algunas de estas opciones de préstamos menos conocidas y algunas alternativas si no es elegible para cualquiera de ellas.

Préstamos VA

Las familias de militares y los veteranos pueden calificar para un préstamo VA (Asuntos de Veteranos), que ofrece financiamiento al 100%. Disponible desde la Segunda Guerra Mundial, este programa de seguros garantiza préstamos hasta un cierto límite, generalmente $ 424,100. Estos préstamos no solo renuncian al depósito requisito, pero el seguro hipotecario de 2,15 puntos se puede incluir en el préstamo. Las calificaciones de los préstamos varían de prestamista a prestamista, pero generalmente requieren una relación deuda-ingresos de alrededor del 41%. Los solicitantes de préstamos de VA primero deben obtener un Certificado de elegibilidad (COE) de un centro de elegibilidad de VA, demostrando su servicio militar.

Préstamos para viviendas de desarrollo rural del USDA

Los compradores potenciales que viven en regiones del país específicamente designadas pueden calificar para un préstamo para viviendas de desarrollo rural del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA). Aunque están destinados a los residentes de áreas remotas, algunos residentes que viven más cerca de los centros de las ciudades también pueden ser elegibles para este programa. (Compruebe el Página de elegibilidad del USDA para áreas designadas.)

Además de cumplir con los requisitos de elegibilidad de ubicación, los solicitantes de préstamos del USDA deben estar por debajo de ciertos ingresos umbrales, ya que estos programas están dirigidos a hogares de ingresos bajos y moderados que luchan por ahorrar para pagos. Los puntajes de crédito mínimos requeridos oscilan entre 600 y 640, y las tarifas de garantía del préstamo por adelantado del 3.5% del préstamo Se requieren montos, sin embargo, los prestatarios pueden incluir esos cargos en el saldo del préstamo, evitando así la necesidad de efectivo en clausura.

Préstamos federales de la Marina

Navy Federal Credit Union, la más grande del país en activos y membresía, ofrece financiamiento al 100% a los miembros calificados que compran viviendas principales. La elegibilidad está restringida al personal militar, los empleados del Departamento de Defensa de EE. UU. Y sus familiares. Este programa zero-down es similar al de VA, pero cuenta con tarifas de financiación más bajas del 1,75%.

¿Cuándo son las hipotecas sin pago inicial una mala idea?

Poner dinero cero tiene sus inconvenientes. Si financia el 100% de la compra de una vivienda, no tiene capital en la propiedad, es decir, no es dueño de nada directamente, como lo haría si hubiera hecho un pago inicial. En consecuencia, los prestamistas pueden etiquetarlo como un prestatario de alto riesgo y solicitarle que obtenga un seguro hipotecario privado (PMI) antes de firmar el préstamo. Este seguro, que protege a la compañía hipotecaria en caso de incumplimiento del préstamo, normalmente cuesta entre el 0,5% y el 1% del monto total del préstamo, sobre una base anual. Y a diferencia de los pagos de la hipoteca en sí, este gasto puede no ser deducible de impuestos.

Finalmente, las hipotecas con pago inicial cero a menudo tienen tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales, ya que los prestamistas generalmente reservan los mejores términos para los prestatarios que pueden pagar en efectivo por adelantado. Por ejemplo, a mediados de 2019, Republic Bank, con sede en Louisville, Kentucky, ofrecía una hipoteca sin pago inicial sin PMI y una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a siete años, que tenía una tasa de interés inicial de 4.729%. Esta tasa era casi un punto porcentual más alta que las tarifas anunciadas por Wells Fargo en ese momento. El pago mensual del préstamo de Republic Bank habría sido de 533 dólares por cada 100.000 dólares prestados, por primera vez. siete años, después de los cuales la tasa de interés se ajusta una vez al año, con base en la tasa LIBOR más un margen de 2.75%.

Alternativas a las hipotecas sin pago inicial

Si no califica para uno de los programas de préstamos con pago inicial cero, existen alternativas. Tal como:

Préstamos locales

Casi todos los estados, condados y municipios estadounidenses ofrecen algún tipo de programa de incentivos para compradores de vivienda, que proporciona asistencia con el pago inicial, asistencia con los costos de cierre, préstamos hipotecarios con tasas de interés bajas o una combinación de encima. Muchos están restringidos a compradores que cumplen con ciertos niveles de ingresos, y algunos están restringidos a compradores de vivienda por primera vez. Además, algunos programas están dirigidos a grupos de profesionales, como profesores, personal médico o socorristas de emergencia. Si bien no todos estos programas pueden eliminar la necesidad de pagos iniciales, algunos ofrecen subvenciones o préstamos sin intereses que cubren una parte o la totalidad del pago inicial.

Programas de la FHA

Estos préstamos requieren un pago inicial del 3,5%. Sin embargo, las pautas de la FHA permiten que los pagos iniciales se financien con obsequios económicos de familiares, novias, organizaciones sin ánimo de lucrou otras fuentes. La FHA también ofrece el préstamo Good Neighbor Next Door a maestros, oficiales de policía y otros empleados públicos, quienes pueden comprar una casa con solo $ 100 de anticipo; no es un financiamiento del 100%, pero está muy cerca.

Hipotecas a cuestas

Esta estrategia implica obtener dos préstamos: uno por el 80% del precio de compra de la vivienda y el otro por la mayor cantidad posible del resto. Antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, una división del 80% / 20% era bastante común. En el clima más difícil de hoy, el máximo podría ser un plan del 80% -15% -5%, donde usted financia el 80% con una hipoteca primaria, el 15% con una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria, y hace un pago inicial del 5%.

Espere y ahorre

Posponer el sueño de ser propietario de una vivienda hasta que pueda realizar el pago inicial estándar es una opción viable. Además, el momento de comprar puede llegar antes de lo que cree, especialmente si ya tiene algunos ahorros guardados. Por ejemplo, se pueden retirar hasta $ 10,000 de una IRA para gastos de comprador de vivienda por primera vez, incluidos los pagos iniciales, sin incurrir en el típico 10% anticipado. penalización por retiro.

La línea de fondo

Atrás quedaron los días en los que prácticamente cualquier persona podía obtener una hipoteca fácil con un pago inicial mínimo o nulo. Pero existen programas públicos y algunos prestamistas privados que pueden ayudar. Pero si estos no funcionan para usted, el financiamiento con un pago inicial podría no serlo. Curiosamente, las tasas de interés hipotecarias se encuentran actualmente en mínimos históricos. En consecuencia, algunos expertos financieros creen que ahora es un momento ideal para fijar esas tasas, antes de que comiencen a subir.