Definición del modelo de valoración automatizado (AVM)

¿Qué es un modelo de valoración automatizado (AVM)?

Un modelo de valoración automatizado (AVM) es un término para un servicio que utiliza métodos matemáticos o estadísticos. Modelado combinado con bases de datos de propiedades y transacciones existentes para calcular bienes raíces. valores. La mayoría de los modelos de valoración automatizados comparan los valores de propiedades similares en el mismo momento.

Muchos tasadores, e incluso mundo financiero instituciones, utilice estos AVM para valorar propiedades residenciales. Los AVM listos para el consumidor también existen en sitios de listados de propiedades como Zillow y Trulia.

¿Cómo funcionan los modelos de valoración automatizados (AVM)?

Los informes del modelo de valoración automatizado (AVM) están impulsados ​​por la tecnología, incluidos los algoritmos patentados, y los prestamistas y agentes pueden obtenerlos en segundos. Por lo general, contienen tanto un hedónico modelo (un tipo de estadística análisis de regresión) y un índice de ventas repetidas, que se ponderan y analizan para generar la estimación de precios. Los AVM generalmente incluyen el valor del tasador de impuestos, toda la información pertinente sobre la propiedad en cuestión, como su historial de ventas, y un análisis de las ventas de propiedades similares.

También se utilizan para respaldar la suscripción de hipotecas y préstamos con garantía hipotecaria, decisiones de refinanciamiento y ayuda en la mitigación de pérdidas y el riesgo crediticio actividades de gestión, como la comercialización de participaciones inmobiliarias en inversiones institucionales carteras. Si bien inicialmente los AVM se utilizaron para valorar los bienes raíces residenciales, su uso se ha expandido a otros tipos, incluidos los bienes raíces comerciales.

(AVM) ofrecen sus servicios a una variedad de clientes, incluidos agentes inmobiliarios y corredores, prestamistas hipotecarios y las principales instituciones financieras. Los principales proveedores de AVM incluyen CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue y Equifax. El público puede utilizarlos a través de sitios gratuitos de bienes raíces para el consumidor.

Pros y contras de los modelos de valoración automatizados (AVM) en el sector inmobiliario

A pesar de su uso generalizado hoy en día, los AVM generan cierto debate, especialmente sobre cómo se comparan con las evaluaciones tradicionales en persona.

Ventajas de las AVM

Las ventajas de utilizar AVM sobre las evaluaciones físicas son similares a las de cualquier sistema automatizado sobre el esfuerzo humano. Básicamente, ahorran tiempo, dinero y esfuerzo. Pueden hacer numerosos cálculos y comparaciones en segundos, y no necesitan conducir físicamente para ver una propiedad o propiedades similares ("comps" siendo un factor clave a la hora de tasar y fijar el precio de una propiedad inmobiliaria en particular).

Todo esto reduce el costo de valorar una propiedad o múltiples propiedades. Los AVM son particularmente útiles para evaluar el valor de una cartera inmobiliaria completa. Una vez configurados, los AVM se pueden operar con poco gasto.

Además de ser más baratos y rápidos, los algoritmos no están sujetos a errores humanos ni a actos ilícitos. Como autómatas objetivos, eliminan el sesgo y la subjetividad de la ecuación. Por lo tanto, hay menos riesgo de fraude o fijación de precios deliberada, aunque, por supuesto, los programas de computadora pueden ser pirateados o manipulados.

Desventajas de las AVM

Para que un AVM funcione bien, necesita datos de alta calidad en cantidad suficiente para ser representativo. Ahí es donde radica su vulnerabilidad.

El inconveniente más citado contra las MAV es que, al determinar el valor, no tienen (ni pueden) tener en cuenta la condición real de la propiedad. Simplemente asumen un estado promedio, que puede o no ser exacto. No pueden notar detalles o variaciones en la condición.

Los MAV son excelentes para las comparaciones, pero ¿y si hay escasez de bienes raíces comparables o datos transaccionales registrados? Por esta razón, las propiedades recién construidas son especialmente difíciles de valorar y los AVM, al ser bastante literales, tienden a carecer de la imaginación para idear algo que sirva como composiciones. Y debido a que un AVM funciona en base a factores conocidos (el registro histórico), pierde elementos intangibles que pueden aumentar o disminuir una estimación.

Finalmente, un AVM solo puede funcionar con los datos que se le proporcionan, y siempre existe el peligro de que los datos se ingresen incorrectamente. Es posible que la información que tiene tampoco esté actualizada, lo que hace que los AVM no sean confiables en los mercados inmobiliarios que cambian rápidamente.

La línea de fondo

Los principales proveedores de modelos de valoración automatizados promocionan su precisión, cobertura integral y ahorro de tiempo. Los AVM se ocupan de los promedios. Por tanto, son especialmente eficaces cuando el stock inmobiliario es muy genérico. En regiones con una gama más amplia de tipos y estilos, pueden ser menos precisos y útiles.

Si bien su uso está creciendo, las MAV no han suplantado las estimaciones de valoración humana, sobre todo porque la mayoría Los prestamistas hipotecarios requieren una tasación personalizada de una propiedad que debe realizar un tasador certificado, en persona. Debido a las preocupaciones sobre su precisión, algunos participantes de la industria sugieren ver los resultados de múltiples MAV como una forma de obtener una imagen más completa y aumentar la confianza en sus informes.