Una guía sobre seguros hipotecarios privados (PMI)

Es un mito que debe depositar el 20% del precio de compra de una casa para obtener una hipoteca. Los prestamistas ofrecen numerosos programas de préstamos con requisitos de pago inicial más bajos para adaptarse a una variedad de presupuestos y necesidades de los compradores. Sin embargo, si sigue esta ruta, espere pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este gasto adicional puede aumentar el costo de sus pagos hipotecarios mensuales y, en general, encarece su préstamo. Sin embargo, es casi inevitable si no tiene un 20% o más de pago inicial ahorrado.

¿Qué es PMI?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que los compradores generalmente deben pagar por un préstamo convencional cuando realizan un pago inicial que es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. Muchos prestamistas ofrecen programas de pago inicial bajo, lo que le permite depositar tan solo un 3%. El costo de esa flexibilidad es el PMI, que protege la inversión del prestamista en caso de que no pague su hipoteca, lo que se conoce como incumplimiento. En otras palabras, PMI asegura al prestamista, no a usted.

PMI ayuda a los prestamistas a recuperar una mayor parte de su dinero en caso de incumplimiento. La razón por la que los prestamistas requieren la cobertura para pagos iniciales por debajo del 20% del precio de compra es porque usted posee una participación menor en su casa. Los hipotecarios le están prestando más dinero por adelantado y, por lo tanto, pueden perder más si incumple en los primeros años de propiedad. Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda, o los préstamos de la FHA, también requieren un seguro hipotecario, pero las pautas son diferentes a las de los préstamos convencionales (lo cubriremos más adelante).

El costo del PMI

En general, pagará entre $ 40 y $ 80 por mes por cada $ 100,000 prestados, según Freddie Mac, una empresa patrocinada por el gobierno que compra y vende hipotecas sobre la hipoteca secundaria mercado. Tenga en cuenta que esta cantidad puede variar según su puntaje crediticio y su relación préstamo-valor: la cantidad que pidió prestada en su hipoteca en comparación con el valor de la vivienda.

En años anteriores, se le permitía deducir el costo del PMI de sus impuestos federales. Para 2017 y en el futuro, el Congreso decidió no renovar esa disposición, por lo que ya no puede deducir los pagos de PMI en sus impuestos anuales. (En realidad, luego restauraron la deducción solo para 2017. Luego, debido a la pandemia de COVID-19, se extendió para 2020 y se hizo retroactivo para los años fiscales 2018 a 2019.)

Pagando por PMI

Tiene dos opciones para pagar el PMI: una prima única por adelantado que se paga al cierre o primas mensuales. En muchos casos, los prestamistas transfieren el PMI a su pago hipotecario mensual como una prima mensual. Cuando reciba la estimación de su préstamo y los documentos de divulgación de cierre, el monto de su PMI se detallará en la sección Pagos proyectados en la primera página de cada documento.

Otra opción es pagar el PMI como uno de sus costos de cierre. En los formularios de declaración de cierre y estimación del préstamo, encontrará esta prima en la página 2, sección B. Sin embargo, el inconveniente de esta opción es que probablemente no se le reembolsará esta cantidad si se muda o refinancia su hipoteca. En algunos casos, es posible que pague primas tanto por adelantado como mensuales.

Cancelación de la cobertura de PMI

La buena noticia es que no pagará el PMI durante toda la duración de un préstamo convencional.

La Ley federal de protección de propietarios de viviendas elimina el PMI de una de estas tres formas:

• cancelación de PMI iniciada por el prestatario
• terminación automática de PMI
• terminación final de PMI

Puede solicitar la cancelación del PMI una vez que su relación préstamo-valor, el monto del saldo de su préstamo dividido por el valor de mercado: cae por debajo del 80% del valor de tasación original de la casa (o antes, si el valor de su casa se aprecia antes luego). Los prestamistas enumeran esta fecha programada en el formulario de divulgación del PMI, que probablemente recibió como parte de sus documentos de cierre.

Para cancelar el PMI, deberá:

• Haga su solicitud por escrito.
• Esté al día con sus pagos hipotecarios mensuales.
• Tener un historial de pagos positivo (no más de un pago con 30 días de retraso en un período de 12 meses o sin más de un pago que se retrasó 60 días en un período de 24 meses, según Fannie Mae y Freddie Mac).
• Verifique que no tenga gravámenes menores (como una segunda hipoteca).

Terminación automática de PMI

Otra forma de terminar con el PMI se conoce como terminación automática del PMI, que comienza en la fecha esperada en que el saldo restante de su hipoteca alcanza el 78% del LTV. Por ley, los prestamistas deben cancelar el PMI automáticamente antes de esta fecha. Aquí también se aplican las mismas condiciones para la cancelación del PMI iniciada por el prestatario (historial de pagos a tiempo y sin gravámenes). Si ha tenido pagos atrasados, su prestamista no cancelará el PMI hasta que sus pagos estén al día.

Terminación final de PMI

Finalmente, hay algo llamado la terminación final del PMI. Esto es cuando un prestamista debe finalizar automáticamente el PMI el mes después de que el plazo de su préstamo alcance su punto medio en un programa de pago, incluso si no ha alcanzado el 78% de LTV.

Por ejemplo, si tiene un préstamo fijo a 30 años, el punto medio sería después de los 15 años. Nuevamente, debe estar al día con sus pagos para calificar. Este tipo de cancelación de PMI generalmente se aplica a préstamos con características especiales, como pagos globales, un período de solo interés o indulgencia de capital.

Valor de la vivienda y PMI

Su elegibilidad para cancelar el PMI también está influenciada por si el valor de su casa se ha apreciado o depreciado con el tiempo. Si aumenta, puede cancelar el PMI antes de lo esperado; si disminuye, esperará más de lo esperado para cancelar el PMI.

Antes de cancelar el PMI, un prestamista determinará el valor de mercado actual de su casa mediante una Opinión de precio del corredor (realizada por un agente de bienes raíces que valora su casa según el valor de casas comparables en su vecindario), una certificación de valor u otro tipo de tasación de la propiedad.

Si el valor de su casa ha caído debido a una recesión del mercado, es probable que su prestamista rechace su solicitud de cancelación de PMI a menos que El valor de su casa se basa en una nueva tasación y usted paga el saldo restante del préstamo hasta el 80% de LTV de la nueva tasación. valor.

Por otro lado, el valor de su casa podría aumentar más rápido de lo anticipado, ya sea debido a las condiciones del mercado o porque la ha remodelado, lo que significa que podría alcanzar el umbral de LTV del 80% antes de tiempo. En ese caso, puede solicitar la cancelación del PMI con anticipación y su prestamista ordenará una tasación para confirmar el valor actual de la vivienda. (Nota: usted es responsable de pagar la tasación de la propiedad, que puede costar entre $ 300 y $ 400. Esta cantidad puede variar según el tamaño y la ubicación de la casa).

Préstamos convencionales sin PMI

Algunos prestamistas ofrecen sus propios productos de préstamos convencionales sin el PMI requerido; sin embargo, tienden a cobrar tasas de interés más altas para protegerse si usted no paga su préstamo. A largo plazo, eso puede ser más o menos costoso que pagar el PMI, dependiendo de cuánto tiempo permanezca en su casa o cuánto tiempo mantenga la misma hipoteca.

Aquí es donde puede ayudar la comparación de precios de una hipoteca. Mire las tasas de interés que se ofrecen para los préstamos que no son PMI en comparación con los que tienen PMI. Calcule la diferencia entre los dos para ver cuánto más pagará por un préstamo sin PMI. ¿Es esa cantidad menor que los pagos de PMI que realizará hasta que alcance el índice de LTV del 80% para la cancelación? Recuerde, el valor de la vivienda podría subir o bajar, lo que afectaría la cantidad de tiempo que podría pagar el PMI.

Requisitos de anticipo

Poner el 20% del precio de compra de una vivienda elimina el PMI, que es el camino ideal a seguir si se lo puede permitir. Además de ahorrar regularmente para el pago inicial, considere comprar una casa menos costosa.

Un presupuesto de búsqueda de vivienda más conservador reducirá la cantidad necesaria para hacer un pago inicial del 20%.

Hipotecas a cuestas y PMI

Algunos prestamistas recomiendan utilizar una segunda hipoteca "a cuestas" para evitar el PMI. Esto puede ayudar a reducir los costos hipotecarios iniciales en lugar de pagar el PMI. Funciona así: obtiene una primera hipoteca por la mayor parte del precio de compra de la vivienda (menos el monto del pago inicial). Luego, obtiene una segunda hipoteca mucho más pequeña por el resto del precio de compra de la vivienda, menos la primera hipoteca y los montos del pago inicial. Como resultado, usted evitar PMI y tener pagos combinados menores que el costo de la primera hipoteca con PMI.

Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente conlleva una tasa de interés más alta que una primera hipoteca. La única forma de deshacerse de una segunda hipoteca es liquidar el préstamo por completo o refinanciarlo (junto con con la primera hipoteca) en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando el LTV alcanza el 80% (para evitar PMI). Sin embargo, estos préstamos pueden ser costosos, especialmente si las tasas de interés aumentan desde el momento en que obtiene el préstamo inicial y cuando refinancia ambos préstamos en una sola hipoteca. No olvide que tendrá que pagar los costos de cierre nuevamente para refinanciar ambos préstamos en un solo préstamo.

Prima de seguro hipotecario de la FHA

Si no puede calificar para un producto de préstamo convencional, podría considerar un préstamo de la FHA. Al igual que algunos productos de préstamos convencionales, los préstamos de la FHA tienen una opción de pago inicial bajo (tan solo un 3,5% de anticipo) y requisitos de crédito más relajados.

Los prestamistas requieren un seguro hipotecario para todos los préstamos de la FHA, que se pagan en dos partes: una prima de seguro hipotecario por adelantado, o UFMIP, y una prima de seguro hipotecario anual o MIP anual. Ambos costos se enumeran en la primera página de la estimación de su préstamo y la divulgación de cierre.

La prima de seguro inicial

La prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) es el 1,75% del monto del préstamo. Puede pagarlo por adelantado al cierre o puede incorporarse a su hipoteca. Si opta por incluir UFMIP en su hipoteca, sus pagos mensuales serán más altos y los costos totales de su préstamo aumentarán.

La prima anual

Además del UFMIP, pagará un MIP anual, que se divide en cuotas mensuales iguales y se suma a los pagos de su hipoteca. Según el plazo y el tamaño de su préstamo, pagará entre el 0,45% y el 1,05% del monto del préstamo.

Cancelar FHA MIP

Si realiza un pago inicial del 10% o más, el MIP anual se puede cancelar después de los primeros 11 años de su préstamo. Sin embargo, a diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA con un pago inicial inferior al 10% requieren que pague un MIP anual durante la vigencia del préstamo. Si cae en el último campo, la única forma de eliminar los pagos de MIP es refinanciar en un préstamo convencional, una vez que su índice LTV sea lo suficientemente bajo como para calificar para una hipoteca convencional sin PMI.

La línea de fondo

Si no tiene mucho dinero en efectivo ahorrado para el pago inicial, pagar el PMI es una compensación que tendrá que hacer para pedir prestado más dinero. No estás solo si eliges este camino. En estos días, la mayoría de los compradores de vivienda bajo pago por debajo del 20%. En 2017, el pago inicial promedio de una casa fue del 10%, según una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Cuando solicite hipotecas, observe detenidamente las estimaciones de préstamos para comparar cuánto pagará por un préstamo con PMI. Un préstamo que puede que no requiera un PMI pero que viene con un mayor tasa de interés. Con pocas excepciones, el PMI es difícil de evitar si necesita un préstamo con un pago inicial bajo, pero hay una luz al final del túnel: no pagará el PMI durante la vigencia del préstamo.