Una guía rápida para ayudar a su hijo adulto a comprar una casa

En el mercado actual, los jóvenes compradores de vivienda por primera vez pueden verse enredados en una red de deudas estudiantiles, precios de las viviendas en aumento y requisitos hipotecarios estrictos. Como resultado, algo de ayuda de los padres se ha vuelto más común. Casi una cuarta parte de los compradores de vivienda de entre 22 y 30 años informaron que los obsequios en efectivo de familiares y amigos eran la fuente de sus pagos iniciales, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, con otro 5% diciendo que habían recibido préstamos.

Tener los medios para ayudar a sus hijos mayores a comprar una casa o un apartamento es una bendición y un lujo. Pero antes de firmar en la línea punteada, considere cuál es la mejor manera de hacerlo.

Maneras de ayudar a sus hijos a comprar una casa

Hay muchas formas de ayudar a un niño a comprar una casa, y una de las más comunes es simplemente comprarla directamente a su nombre y alquilarla o dársela a su hijo. Los bienes raíces son una oportunidad de inversión, y hay millennials de costa a costa que viven en apartamentos que son legalmente los pieds-à-terre de sus padres.

Hay otras posibilidades:

• Proporcionar la depósito para el hogar del niño.
• Copropiedad de la casa con su hijo. Su contribución le proporcionaría equidad en la vivienda. Cuando se vende, le devolvemos su dinero.
• Compre una propiedad de varias unidades o un lugar lo suficientemente grande para que los compañeros de cuarto puedan compensar el costo.
• Financia la compra de la casa de tu hijo y hazla oficial convirtiéndola en una hipoteca real. Un administrador hipotecario puede ayudar a estructurar adecuadamente el préstamo y sus condiciones de pago, e incluso puede generar estados de cuenta mensuales y formularios de impuestos.

Implicaciones fiscales de los obsequios en efectivo

Por razones fiscales, los padres a menudo optan por dar a sus hijos el dinero que necesitan como regalo en lugar de pagar los costos directamente. El 2021 anual impuesto sobre donaciones la exclusión es de $ 15,000 por donante para cada receptor. Si permanece bajo la exclusión anual, entonces no es necesario presentar una declaración de impuestos sobre donaciones.

Por ejemplo, usted y su cónyuge podrían dar a su hijo y al cónyuge de su hijo un total de $ 60,000 ($ 15,000 × 2 padres × 2 destinatarios). Ese es un pago inicial decente en muchas ciudades estadounidenses. Puede seguir el primer obsequio con otro obsequio de $ 60,000 ($ 15,000 × 2 padres que regalan × 2 destinatarios) el 1 de enero. 1 del próximo año, asumiendo el Servicio de ingresos internos (IRS) no cambia el monto de la exclusión anual. El total de $ 120,000 no contará como ingreso ni estará sujeto al impuesto sobre la renta federal en la declaración de impuestos de su hijo.

Sin embargo, si se otorga un obsequio que exceda el monto de exclusión fiscal anual de $ 15,000, el donante deberá presentar el Formulario 709 del IRS. Este formulario se utiliza para informar y realizar un seguimiento de las donaciones totales otorgadas, que excedieron los límites anuales en cualquier año, durante la vida del contribuyente. Reduce la vida de ese contribuyente impuesto de sucesión exclusión. El propósito es disuadir a los contribuyentes de que entreguen todo su dinero durante su vida en un intento de escapar del impuesto al patrimonio después de la muerte.

La donación, incluso cuando se informa en el Formulario 709, no está sujeta a impuestos en el año en curso si no excede el límite de donación vitalicia restante del contribuyente. A partir de 2021, la exclusión del impuesto al patrimonio es de $ 11,7 millones. Debido a que el límite de por vida es tan alto, la mayoría de los contribuyentes no tendrán que pagar impuestos sobre donaciones. Más bien, la principal preocupación es si necesitará o no informar su donación en el Formulario 709.

Tenga en cuenta que el dinero que le da como regalo a su hijo debe ser obtenido, rastreado y documentado. Para salvaguardar la transacción, utilice un profesional hipotecario que tenga experiencia en esto.

Antes de firmar una hipoteca

Algunos prestamistas requieren que todas las partes del título estén en el contrato hipotecario. Incluso si la intención es que el niño maneje los pagos mensuales de la hipoteca, los padres también son financieramente responsables de la deuda. Sin embargo, si los padres no están en la hipoteca, entonces no pueden aprovechar la deducción de impuestos por intereses hipotecarios.

Incluso un préstamo sin intereses de un padre a un hijo podría generar responsabilidad fiscal de la matriz. El IRS asume que usted gana intereses incluso si no lo hace, y ese es un ingreso sujeto a impuestos. Los préstamos parentales se suman a la carga de la deuda del niño y podrían perjudicar la posibilidad del niño de calificar para financiamiento por derecho propio. En el lado positivo, un préstamo debidamente registrado le permite al niño maximizar las deducciones en el momento de la declaración de impuestos.

Incluso si los padres proporcionan un pago inicial, el niño aún tendrá que calificar para la hipoteca, y eso incluye tener reservas de efectivo a la mano, un trabajo estable y un ingreso estable.

Los prestamistas permiten obsequios en efectivo

Dicho esto, los prestamistas hipotecarios generalmente permiten que el pago inicial de una vivienda principal se componga total o parcialmente con regalos en efectivo siempre que se cumplan otros requisitos. La hipoteca Home Possible de Freddie Mac, por ejemplo, permite que todo el 3% del pago inicial provenga de regalos.

Ahorros potenciales de impuestos para los padres

Los padres que compran una casa y permiten que sus hijos vivan en ella podrían recibir importantes deducciones fiscales. Los impuestos a la propiedad, los intereses hipotecarios, las reparaciones, el mantenimiento y las mejoras estructurales son generalmente deducibles en una segunda vivienda.

Sin embargo, mientras que un propietario puede deducir hasta $ 25,000 en pérdidas cada año, los padres enfrentan reglas diferentes cuando alquilan a miembros de la familia. Si el niño no paga alquiler, entonces se considera uso personal de la propiedad y no se permiten deducciones relacionadas con el alquiler. Sin embargo, si el niño tiene compañeros de habitación que pagan el alquiler, entonces el padre puede tomar las deducciones relacionadas con el alquiler y permitir que el niño viva allí sin pagar el alquiler.

Complicaciones fiscales

Tenga en cuenta que la deducción de los intereses hipotecarios solo puede realizarla una persona que paga la hipoteca. y es propietario (o es propietario conjunto) de la vivienda. Si el padre tiene el título de propiedad pero el hijo hace el pago de la hipoteca cada mes, ninguno de los dos califica para la deducción de intereses. Si el niño posee algún porcentaje de la casa, entonces puede deducir la parte de los intereses que realmente paga.

Sin embargo, tenga en cuenta que dividir los intereses con su hijo para reclamar la deducción de intereses hipotecarios complica su declaración de impuestos. En el caso de varios propietarios que no están casados ​​y son responsables solidarios de la hipoteca, es común que solo la primera persona que figura en el préstamo reciba el Formulario 1098 del IRS del prestamista hipotecario. El padre y el hijo copropietarios pueden dividir los intereses de la deducción de impuestos sobre los intereses hipotecarios, pero la división debe basarse en lo que realmente pagó cada propietario durante el año.

Tanto el padre como el hijo deben adjuntar una declaración complementaria a sus declaraciones de impuestos que explique la división del interés hipotecario y la desviación de lo que se informó al IRS en el Formulario 1098. La persona que no recibió el Formulario 1098 también deberá documentar el nombre y la dirección del contribuyente que sí recibió el interés total informado a su nombre en el Formulario 1098. No es necesario que el registro de pago detallado acompañe a la declaración de impuestos, pero la información debe mantenerse en caso de una auditoría.

Creación de capital e inversión a largo plazo

Ayudar con los pagos de la hipoteca puede tener más sentido financiero que darle a un niño una asignación mensual para vivienda o pagar el alquiler mensual. El pago de una hipoteca aumenta el valor de la vivienda y las viviendas se convierten en activos, por lo general activos que se revalorizan.

Solo tenga en cuenta que es mejor considerar los bienes raíces residenciales como una inversión a largo plazo. Como regla general, la mayoría de los compradores deben conservar una casa durante tres a cinco años solo para cubrir los gastos.

Si los padres optan por hacer un préstamo a bajo interés para el hijo, se convierte en efecto en la hipoteca prestador, luego disfrutarán de un poco de ingresos de los pagos mensuales. Incluso un préstamo a bajo interés puede superar el rendimiento de muchas inversiones conservadoras.

Los altos costos de las segundas residencias

Las casas compradas por los padres como segundas residencias o como inversiones a menudo requieren pagos iniciales mayores, ya que no calificar para las generosas hipotecas dirigidas a los principiantes, como la Administración Federal de Vivienda (FHA), respaldada préstamos.

“La diferencia entre una hipoteca [de vivienda] primaria y una hipoteca de vivienda de inversión es significativa”, señala Linda Robinson, agente de bienes raíces y oficial de préstamos de Cabrillo Mortgage en San Diego. “Hay que depositar al menos entre un 20% y un 30% en propiedades de inversión, y las tasas [de interés] también son un poco más altas. Si los niños son dignos de crédito, los padres pueden estar mejor siendo cofirmantes y donantes de regalos que siendo los que están en el préstamo ".

Peligros de la firma conjunta

Si un padre co-signos para una hipoteca y el niño se atrasa en los pagos, entonces los padres calificación crediticia está herido tanto como el del niño. Como cofirmante, el padre es responsable en última instancia de la deuda.

Finalmente, un padre que co-firma o da dinero a un hijo casado que luego se divorcia podría obtener enredado en una desordenada división de activos, y podría perder parte o la totalidad de la inversión en el ex-cónyuge.

Navegando el costo emocional

Los enredos económicos en las familias pueden causar estrés y conflictos. Los hermanos fuera del intercambio pueden sentirse celosos o resentidos. Los donantes de regalos pueden sentirse frustrados por lo que perciben como un mal uso del regalo, pero no pueden hacer nada al respecto. Los receptores de obsequios pueden sentirse frustrados por las condiciones vinculadas a un obsequio en forma de expectativas y reglas.

Algunos padres no pueden hacer cumplir las consecuencias cuando el niño no cumple con su parte del trato. Los arreglos financieros entre los miembros de la familia a menudo pueden dar lugar a malentendidos confusos y ser difíciles o imposibles de hacer cumplir.

Las recompensas de ayudar

Las ventajas de comprar una casa para un niño o proporcionar ayuda económica para adquirirlo son muchos. Puede brindarle al niño los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda y ayudarlo a construir un buen historial crediticio.

La compra puede ser una movida inteligente desde el punto de vista financiero, si los activos de los padres son lo suficientemente considerables como para generar impuestos sobre la herencia o impuestos a la herencia. Disminuir el patrimonio ahora, a través de múltiples donaciones anuales estratégicas hasta la exclusión del impuesto sobre donaciones anuales, podría disminuir la carga fiscal en el futuro.

Además, la propiedad es una inversión que, en última instancia, podría ayudar a los padres a cubrir los gastos o generar ganancias, y los gastos a lo largo del camino son deducibles de impuestos.

No te arriesgues

Los padres nunca deben comprarle una casa a un niño si eso significa comprometer su capacidad para pagar sus propias facturas, cumplir con los pagos de su propia hipoteca o mantener su nivel de vida durante la jubilación. Por lo general, es una mala idea pedir prestado contra fondos de jubilación o una residencia principal o diezmar por completo una cuenta de ahorros.

Las consecuencias emocionales son más difíciles de medir que las financieras. No importa cómo decida abordarlo (obsequio, préstamo, copropiedad), escríbalo. Esto puede ser un acto de amor, pero debe tratarse como un acuerdo comercial.