Financiamiento del propietario: pros y contras de la compra de vivienda

A hipoteca podría ser la forma más común de financiar una vivienda, pero no todos los compradores de vivienda pueden cumplir con los estrictos requisitos de préstamo. Una opcion es financiación del propietario, donde el vendedor financia la compra para el comprador. Estos son los pros y los contras del financiamiento por parte del propietario para compradores y vendedores.

¿Qué es la financiación del propietario?

Una casa es típicamente la mayor inversión individual que una persona alguna vez hace. Debido al alto precio, generalmente hay algún tipo de financiamiento involucrado, como una hipoteca. Una alternativa es el financiamiento del propietario, que ocurre cuando un comprador financia la compra directamente a través del vendedor, en lugar de hacerlo a través de un banco o prestamista hipotecario convencional.

¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?

Con financiamiento del propietario (también conocido como financiación del vendedor), el vendedor no entrega dinero al comprador como lo haría un prestamista hipotecario. En lugar de, el vendedor extiende suficiente crédito para el comprador para cubrir el precio de compra de la casa, menos el pago inicial. Luego, el comprador realiza pagos regulares hasta que el monto sea pagado en su totalidad.

El comprador firma un pagaré al vendedor que detalla los términos del préstamo, que incluyen:

• Tasa de interés
• Calendario de reembolso
• Consecuencias del incumplimiento

El propietario a veces mantiene el título a la casa hasta que el comprador cancele el préstamo.

La mayoría de los acuerdos de financiación para propietarios son a corto plazo. Un arreglo típico es amortizar el préstamo a más de 30 años (lo que mantiene bajos los pagos mensuales), con un pago global vence después de sólo cinco o 10 años. La idea es que después de cinco o 10 años, el comprador tenga suficiente capital en la vivienda o suficiente tiempo para mejorar su situación financiera para calificar para una hipoteca.

El financiamiento del propietario puede ser una buena opción para compradores y vendedores, pero existen riesgos. A continuación, presentamos los pros y los contras de la financiación por parte del propietario, ya sea que sea un comprador o un vendedor.

Pros y contras para los compradores

Para los compradores, la financiación por parte del propietario tiene una serie de ventajas y desventajas que deben considerarse antes de entrar en este tipo de acuerdos.

Ventajas para los compradores

• Cierre más rápido: No hay que esperar a que el oficial de préstamos bancarios, el asegurador y el departamento legal procesen y aprueben la solicitud.
• Cierre más económico: Sin comisiones bancarias ni costes de tasación.
• Pago inicial flexible: Sin mínimos requeridos por bancos o gobiernos.
• Alternativa para compradores que no pueden obtener financiamiento: Una buena opción para compradores que no pueden obtener una hipoteca.

Contras para los compradores

• Mayor interés: Es probable que el interés que pague sea más alto de lo que pagaría a un banco.
• Necesita la aprobación del vendedor: Incluso si un vendedor está dispuesto a financiar el propietario, es posible que no quiera ser tu prestador.
• Cláusula de vencimiento a la venta: Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, entonces su banco o prestamista puede exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad si se vende la casa (a usted). Eso es porque la mayoría de las hipotecas tienen vencimiento a la venta cláusulas, y si no se paga al prestamista, el banco puede ejecutar la ejecución hipotecaria. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor sea dueño de la casa libre y limpia o que el prestamista del vendedor esté de acuerdo con el financiamiento del propietario.
• Pagos globales: Con muchos acuerdos de financiación por parte del propietario, un gran pago global vence después de cinco o 10 años. Si no puede asegurar el financiamiento para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, más la casa.

Pros y contras para los vendedores

Por supuesto, también existen pros y contras para los vendedores en los acuerdos de financiación del propietario.

Ventajas para los vendedores

• Se puede vender "tal cual": Potencial de venta sin hacer reparaciones costosas que los prestamistas tradicionales podrían requerir.
• Una buena inversión: Potencial para ganar mejores tasas con el dinero que recaudó con la venta de su casa que con la inversión del dinero en otra parte.
• Opción de suma global: El pagaré se puede vender a un inversor, proporcionando un pago global de inmediato.
• Conservar el título: Si el comprador incumple, usted se queda con el pago inicial, el dinero que se pagó y la casa.
• Vende más rápido: Potencial de venta y cierre más rápido, ya que los compradores evitan el proceso hipotecario.

Contras para los vendedores

• Ley Dodd-Frank: Bajo la Ley de Protección al Consumidor y Reforma Dodd-Frank de Wall Street, se aplicaron nuevas reglas a la financiación de los propietarios. Es posible que los pagos globales no sean una opción y es posible que deba involucrar a un originador de préstamos hipotecarios, dependiendo del número de propiedades que el propietario-vendedor financia cada año.
• Defecto: El comprador puede dejar de realizar pagos en cualquier momento. Si esto sucede y no se van, entonces podrías terminar pasando por el juicio hipotecario proceso.
• Coste de la reparación: Si recupera la propiedad por cualquier motivo, es posible que tenga que pagar las reparaciones y el mantenimiento, dependiendo de qué tan bien el comprador se ocupó de la propiedad.

Encontrar viviendas financiadas por el propietario

Si no puede calificar para una hipoteca, es posible que se pregunte dónde puede encontrar viviendas financiadas por el propietario. A continuación, se muestran algunas opciones:

• Sitios web de anuncios inmobiliarios. La mayoría de los sitios web de agregadores de bienes raíces le permiten filtrar por palabra clave (por ejemplo, "financiamiento del propietario"). También puede hacer una búsqueda en Internet de "casas cerca de mí financiadas por el propietario" para encontrar negocios locales que conecten a compradores y vendedores.
• Agentes de Bienes Raices. Es posible que los agentes y corredores de su área conozcan las transacciones no publicadas en su área. O podrían conocer a un vendedor motivado que estaría dispuesto a ofrecer financiamiento al propietario.
• Buscar listados FSBO. Busque anuncios de venta por propietario (FSBO) en su área. Si una propiedad le interesa, comuníquese con el vendedor y pregúntele si la financiación del propietario es una opción.
• Buscar listados de alquiler. Del mismo modo, si ve una casa que le gusta y que está en alquiler, pregúntele al propietario si está interesado en venderla con financiamiento. Es posible que tenga suerte y encuentre a alguien que esté cansado de ser un propietario pero que aún busque ingresos mensuales.

La línea de fondo

Si bien no es común, la financiación del vendedor puede ser una buena opción para compradores y vendedores en las circunstancias adecuadas. Aún así, existen riesgos para ambas partes que deben sopesarse antes de firmar cualquier contrato.

Si está considerando la financiación del propietario, por lo general le conviene trabajar con una inmobiliaria abogado que pueda representarlo durante las negociaciones y revisar el contrato para asegurarse de que sus derechos son protegido.