Cómo afectan las tasas de interés al mercado de la vivienda

Los préstamos hipotecarios vienen en dos formas principales: tasa fija y tasa ajustable, con algunas combinaciones híbridas y múltiples derivados de cada una. Un conocimiento básico de las tasas de interés y las influencias económicas que determinan el curso futuro de las tasas de interés puede ayudarlo a tomar decisiones hipotecarias financieramente sólidas. Tales decisiones incluyen tomar la elección entre una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o decidir si refinanciar con una hipoteca de tasa ajustable.

¿Cómo se determinan las tasas de interés?

La tasa de interés es la cantidad que un prestamista cobra además del principal a un prestatario por el uso de activos. La tasa de interés que cobran los bancos está determinada por una serie de factores, como el estado de la economía. El banco central de un país establece la tasa de interés, que cada banco utiliza para determinar el ABR rango que ofrecen.

Cuando el banco central fija las tasas de interés en un nivel alto, el costo de la deuda aumenta. Cuando el costo de la deuda es alto, desalienta a las personas a pedir prestado y frena la demanda de los consumidores. Además, las tasas de interés tienden a subir con la inflación.

La línea de producción hipotecaria

La industria hipotecaria tiene tres partes o negocios principales: el originador de la hipoteca, el agregador y el inversor.

El originador de la hipoteca es el prestamista. Los prestamistas vienen en varias formas, desde cooperativas de crédito y bancos hasta agentes hipotecarios. Los originadores de hipotecas introducen y comercializan préstamos a los consumidores. Venden préstamos. Compiten entre sí en función de las tasas de interés, las tarifas y los niveles de servicio que ofrecen. Las tasas de interés y las tarifas que cobran determinan sus márgenes de ganancia. La mayoría de los originadores de hipotecas no hacen una “cartera” de préstamos (lo que significa que no retienen el activo del préstamo). En cambio, venden la hipoteca en el mercado hipotecario secundario. Las tasas de interés que cobran a los consumidores están determinadas por sus márgenes de ganancia y el precio al que pueden vender la hipoteca en el mercado secundario de hipotecas.

El agregador compra hipotecas recién originadas de otras instituciones. Forman parte del mercado secundario de hipotecas. La mayoría de los agregadores también son originadores de hipotecas. Los agregadores agrupan muchas hipotecas similares para formar valores respaldados por hipotecas (MBS), un proceso conocido como titulización. Un valor respaldado por hipoteca es un bono respaldado por un grupo subyacente de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas se venden a inversores. El precio al que se pueden vender los valores respaldados por hipotecas a los inversores determina el precio que los agregadores pagarán por los nuevos hipotecas originadas por otros prestamistas y las tasas de interés que ofrecen a los consumidores para sus propias originaciones hipotecarias.

Hay muchos inversores en valores respaldados por hipotecas: fondos de pensiones, fondos mutuos, bancos, fondos de cobertura, gobiernos extranjeros, compañías de seguros y Freddie Mac y Fannie Mae (patrocinados por el gobierno empresas). A medida que los inversores intentan maximizar los rendimientos, con frecuencia realizan análisis de valor relativo entre valores respaldados por hipotecas y otras inversiones de renta fija, como los bonos corporativos. Como ocurre con todos los valores financieros, la demanda de los inversores por valores respaldados por hipotecas determina el precio que pagarán por estos valores.

Impacto de los inversores en las tasas hipotecarias

En gran medida, los inversores en valores respaldados por hipotecas determinan las tasas hipotecarias ofrecido a los consumidores. Como se explicó anteriormente, la línea de producción hipotecaria termina en forma de valor respaldado por hipoteca comprado por un inversor. El mercado libre determina los precios de compensación del mercado que los inversores pagarán por los valores respaldados por hipotecas. Estos precios se remontan a la industria hipotecaria para determinar las tasas de interés que se le ofrecerán cuando compre su casa.

Hipotecas de tasa de interés fija

La tasa de interés de una hipoteca de tasa fija se fija durante la vigencia de la hipoteca. Sin embargo, en promedio, las hipotecas de tasa fija a 30 años tienen una vida útil más corta, debido a que los clientes mudan o refinancian sus hipotecas. La regla general solía ser que los propietarios permanecían en sus hogares un promedio de siete años, una cifra que aumentó a 13 años en 2018. Sin embargo, casi la mitad de los compradores de vivienda (45%) dijeron que esperaban quedarse en su casa durante 16 años o más, según un informe de 2020 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Los precios de los valores respaldados por hipotecas están altamente correlacionados con los precios de los bonos del Tesoro de EE. UU. Esto significa que el precio de los valores respaldados por hipotecas respaldados por hipotecas a 30 años se moverá con el precio de la Bono del Tesoro de EE. UU. A cinco años o bono del Tesoro de EE. UU. A 10 años basado en un principal financiero conocido como duración. En la práctica, la duración de una hipoteca a 30 años se acerca más a la nota a cinco años, pero el mercado tiende a utilizar el bono a 10 años como referencia. Esto también significa que la tasa de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años que se ofrecen a los consumidores debería subir o bajar con el rendimiento del bono del Tesoro de los EE. UU. A 10 años. El rendimiento de un bono es función de su tasa de cupón y precio.

Las expectativas económicas determinan el precio y el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. El peor enemigo de un bono es la inflación, que erosiona el valor de los pagos futuros de bonos, tanto los pagos de cupones como el reembolso del principal. Por lo tanto, cuando la inflación es alta o se espera que aumente, los precios de los bonos caen, lo que significa que sus rendimientos aumentan; existe una relación inversa entre el precio de un bono y su rendimiento.

El papel de la Fed

La Reserva Federal juega un papel importante en las expectativas de inflación. Esto se debe a que la percepción del mercado de bonos de qué tan bien la Reserva Federal está controlando la inflación a través del La administración de las tasas de interés a corto plazo determina las tasas de interés a más largo plazo, como el rendimiento del Tesoro de EE. UU. Bono de 10 años. En otras palabras, la Reserva Federal establece las tasas de interés actuales a corto plazo, que el mercado interpreta para determinar las tasas de interés a largo plazo, como el rendimiento del bono del Tesoro de EE. UU. A 10 años.

Recuerde, las tasas de interés de las hipotecas a 30 años están altamente correlacionadas con el rendimiento del bono del Tesoro de los EE. UU. A 10 años. Si está tratando de pronosticar lo que harán las tasas de interés hipotecarias de tasa fija a 30 años en el futuro, observe y comprenda el rendimiento en el bono del Tesoro de los EE. UU. a 10 años (o el pagaré a cinco años) y siga lo que dice el mercado sobre la reserva monetaria de la Reserva Federal. política.

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable puede cambiar mensualmente, cada seis meses, anualmente o con menos frecuencia, según los términos de la hipoteca. La tasa de interés consta de un valor de índice más un margen. Esto se conoce como tasa de interés totalmente indexada. Por lo general, se redondea a un octavo de punto porcentual. El valor del índice es variable, mientras que el margen es fijo durante la vigencia de la hipoteca. Por ejemplo, si el valor actual del índice es 6,83% y el margen es 3%, redondear al octavo de punto porcentual más cercano haría que la tasa de interés totalmente indexada sea 9,83%. Si el índice cayera al 6,1%, la tasa de interés totalmente indexada sería del 9,1%.

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable está vinculada a un índice. Hay varios índices hipotecarios diferentes que se utilizan para diferentes hipotecas de tasa ajustable, cada uno de los cuales se construye utilizar las tasas de interés de un tipo de garantía financiera negociada activamente, un tipo de préstamo bancario o un tipo de banco depositar. Todos los diferentes índices hipotecarios están ampliamente correlacionados entre sí. En otras palabras, se mueven en la misma dirección, hacia arriba o hacia abajo, a medida que cambian las condiciones económicas.

La mayoría de los índices hipotecarios se consideran índices a corto plazo. "Corto plazo" o "plazo" se refiere al plazo de los valores, préstamos o depósitos utilizados para construir el índice. Por lo general, cualquier valor, préstamo o depósito que tenga un plazo de un año o menos se considera a corto plazo. La mayoría de las tasas de interés a corto plazo, incluidas las que se utilizan para construir índices hipotecarios, están estrechamente correlacionadas con una tasa de interés conocida como Tasa de fondos federales.

Pronóstico de cambios

Si está tratando de pronosticar cambios en las tasas de interés en hipotecas de tasa ajustable, observe la forma de la curva de rendimiento. La curva de rendimiento representa los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. Con vencimientos de tres meses a 30 años.

Cuando la forma de la curva es plana o con pendiente descendente, significa que el mercado espera que la Reserva Federal mantenga estables las tasas de interés a corto plazo o las mueva a la baja. Cuando la forma de la curva tiene pendiente positiva, el mercado espera que la Reserva Federal suba las tasas de interés a corto plazo.

La inclinación de la curva en cualquier dirección es una indicación de cuánto espera el mercado que la Reserva Federal suba o baje las tasas de interés a corto plazo. El precio de los futuros de los fondos de la Fed también es una indicación de las expectativas del mercado para las tasas de interés futuras a corto plazo.

La línea de fondo

La comprensión de lo que influye en las tasas hipotecarias de tasa fija y ajustable actuales y futuras puede ayudarlo a tomar decisiones hipotecarias financieramente sólidas. Por ejemplo, puede informar su decisión sobre la elección de una hipoteca de tasa ajustable en lugar de una hipoteca de tasa fija y ayudarlo a decidir cuándo tiene sentido refinanciar con una hipoteca de tasa ajustable.

No crea todo lo que oye en la televisión. No siempre es "un buen momento para refinanciar su hipoteca de tasa ajustable antes de que la tasa de interés aumente aún más". Las tasas de interés podrían subir más en el futuro, o podrían bajar. Descubra lo que dice la curva de rendimiento.