5 tipos de hipotecas riesgosas que debe evitar

Una de las lecciones más importantes que el mundo aprendió de la accidente de 1987 y el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008 es que todos debemos proceder con cautela al pedir dinero prestado para comprar o refinanciar una casa. El tipo de hipoteca que elija puede significar la diferencia entre ser dueño de su casa un día en el futuro o encontrarse en medio de una juicio hipotecario o incluso bancarrota justo en la mitad del plazo de su préstamo.

¿Hay alguna forma de evitar caer en este último? Sin duda, puede hacerlo eligiendo el préstamo hipotecario adecuado, uno que no sea demasiado riesgoso para usted. En este artículo, analizamos los tipos de hipotecas que las personas suelen tener problemas para mantenerse al día y explicamos por qué son una mala idea cuando se asignan al prestatario equivocado.

¿Qué hace que una hipoteca sea riesgosa?

Muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son intrínsecamente riesgosos principalmente debido a lo que sucedió durante la crisis de la vivienda. Pero la mayoría de los expertos en hipotecas le dirán que eso no es necesariamente cierto. De hecho, algunas de las hipotecas disponibles en el mercado no eran especialmente riesgosos para los consumidores adecuados. Una hipoteca de riesgo es en realidad un producto de préstamo que no se corresponde con la capacidad del prestatario para pagarlo.

Durante la recesión de 2008, ciertos tipos de hipotecas se emparejaron con los prestatarios equivocados, y prestamistas los estaban tambaleando con la perspectiva de refinanciamiento. Esto puede haber sido cierto cuando los precios de las viviendas estaban subiendo. Pero no es el caso cuando los valores bajan. Con sus tasas de interés cambiantes, las ARM son un producto hipotecario particularmente riesgoso para los prestatarios con situaciones financieras menos que ideales.

Cualquier tipo de hipoteca puede ser una mala idea para el prestatarios de alto riesgo y prestatarios principales y no son inmunes a los problemas si no entienden los ARM. De hecho, los prestatarios que no están económicamente adecuado para ellos puede incluso encontrar algunas hipotecas de tasa fija problemáticas como vemos en el primer tipo de hipoteca de riesgo debajo.

Hipotecas de tasa fija a 40 años

Prestatarios con hipotecas a tipo fijo puede tener una tasa baja de ejecución hipotecaria, pero eso no significa que estas hipotecas sean siempre una buena idea. Eso es porque terminas pagando más a largo plazo. ¿Cómo funciona? Es sencillo. Cuanto más largo sea el período de préstamo, más intereses terminará pagando.

Aquí hay una situación hipotética para demostrar. Digamos que quiere comprar una casa de $ 200,000 con un 10% depósito. La cantidad que necesitará pedir prestada es de $ 180,000 ($ 200,000 menos $ 20,000). Un bronceado tasa de interés del 5%, aquí están los pagos mensuales y el monto total que pagará por la vivienda en varios términos si mantiene el préstamo durante toda su vida:

Término	Tasa de interés	Mensualidad	Costo de por vida (incluido el pago inicial)	Principal (incluido el pago inicial)	Interés total pagado
15 años	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 años	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 años	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 años	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Entonces, si no refinancia y mantiene el préstamo como está, pagará $ 236,617.86 solo en intereses al final del período de 40 años. Esta es, por supuesto, una comparación muy simple. La tasa de interés probablemente será más baja para el préstamo a 15 años y la más alta para el préstamo a 40 años. Aquí hay una comparación más realista usando tasas de interés basadas en el plazo del préstamo:

Término	Tasa de interés	Mensualidad	Costo de por vida (incluido el pago inicial)	Principal(incluido el pago inicial)	Interés total pagado
15 años	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 años	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 años	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 años	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Como puede ver en el segundo gráfico, la hipoteca a 40 años tiene un interés 0.6% más alto, lo que reduce su factura mensual en solo $ 23, de $ 988 a $ 965. Sin embargo, le costará $ 107,570.82 adicionales durante la vigencia del préstamo. La mayoría de la gente no puede darse el lujo de tirar esa cantidad de dinero.

Obtener una hipoteca a 40 años aumenta el riesgo de no tener suficiente para Jubilación o no poder pagar la educación universitaria de sus hijos, y mucho menos cualquier otro escenario. En el mejor de los casos, está renunciando a $ 107,570.82 que podría haber gastado en vacaciones, electrónica, cenas agradables y otros gastos. ¿Quién quiere hacer eso?

Hipotecas de tasa ajustable (ARM)

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa de interés fija por un período inicial corto que va desde seis meses hasta 10 años. Esta tasa de interés inicial, llamado a tasa de teaser, es a menudo más baja que la tasa de interés de un préstamo fijo a 15 o 30 años. Después del plazo inicial, la tasa se ajusta periódicamente. Esto puede ser una vez al año, una vez cada seis meses o incluso una vez al mes.

Los préstamos con una tasa fija más corta que sus plazos son propensos a riesgo de tipo de interés. Esto significa que si las tasas de interés suben, sus pagos mensuales se vuelven más costosos con un ARM. En algunos casos, ese es un gasto que no puede pagar.

Este grado de imprevisibilidad que acompaña a los ARM es un problema para muchas personas, especialmente para las renta fija o que no esperan que sus ingresos aumenten. Los ARM se vuelven aún más riesgosos con hipotecas jumbo porque cuanto mayor sea su capital, más afectará su pago mensual un cambio en la tasa de interés.

Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas de interés ajustables no solo aumentan. También pueden disminuir, lo que puede disminuir su pago mensual. Por lo tanto, los ARM pueden ser una buena opción si espera que las tasas de interés bajen en el futuro. Por supuesto, no se puede predecir el futuro.

Hipotecas de solo interés

Si sacas un hipoteca solo con intereses, puede reducir el pago del saldo del capital a una fecha posterior, lo que significa que solo es responsable de pagar los intereses de la hipoteca por el primero de cinco a 10 años, esto le permite pagar un pago hipotecario mensual más bajo durante este tiempo.

Si tiene una fuente de ingresos irregular o sabe que sus ingresos verán un aumento significativo en el futuro, una hipoteca con intereses solamente puede ser una buena idea para usted. O tal vez eres un inversionista de bienes raíces quien quiere reducir tu costos de mantenimiento y solo sea propietario de la casa por un corto período de tiempo.

Por supuesto, hay una desventaja. La tasa de interés de una hipoteca de interés único tiende a ser más alta que la tasa que pagaría en una hipoteca convencional de tasa fija porque las personas defecto en estos préstamos con más frecuencia.

Por qué es posible que no desee una hipoteca solo con intereses

Si no es financieramente sofisticado, estas hipotecas pueden ser extremadamente riesgosas por una o más de las siguientes razones:

• No puede pagar los pagos mensuales significativamente más altos cuando finaliza el período de solo interés. Seguirás pagando intereses, pero también pagarás el principal durante un período más corto de lo que lo haría con un préstamo a tasa fija.
• No puede refinanciar porque tiene poco o nada equidad de la vivienda.
• No puede vender porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda y los precios de la vivienda bajan, lo que lo pone bajo el agua.
• Los prestatarios con préstamos de solo interés durante la vigencia del préstamo pagan significativamente más intereses de los que pagarían con una hipoteca convencional.
• Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, es posible que se enfrente a una gran pago global del principal al final del plazo del préstamo.

Cualquiera de estos problemas podría hacer que pierda la casa en el peor de los casos si no es un candidato viable para una hipoteca con intereses únicamente. Si no está seguro y ninguno de estos se aplica, el préstamo podría simplemente costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una vivienda.

ARM de interés exclusivo

También hay otro producto de interés exclusivo en el mercado: el hipoteca de tasa ajustable solo con interés. Al igual que un ARM normal, la tasa de interés puede subir o bajar según las tasas de interés del mercado. Esencialmente, la ARM de interés solo toma dos tipos de hipotecas potencialmente riesgosas y las combina en un solo producto de riesgo.

A continuación, se muestra un ejemplo de cómo funciona este producto. El prestatario solo paga los intereses a una tasa fija durante los primeros cinco años. El prestatario continúa con sus pagos de intereses durante los próximos cinco años, pero la tasa de interés se ajusta anualmente en función de las tasas de interés del mercado. Esto significa que la tasa de interés puede subir o bajar. Durante el resto del plazo del préstamo, digamos 20 años, el prestatario paga una cantidad fija de capital cada mes más intereses cada mes a una tasa de interés que cambia anualmente.

Muchas personas no tienen los medios económicos o emocionales para resistir la incertidumbre de los ARM de solo interés.

Préstamos con pago inicial bajo

Poner solo el 3,5% porque no está dispuesto a desprenderse de una gran cantidad de efectivo puede parecer un riesgo mínimo. Y eso puede ser verdad. De hecho, los préstamos VA y Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (Préstamos de la FHA), que tienen requisitos de pago inicial respectivos de 0% y 3.5%, tienen algunas de las tasas de inicio de ejecución hipotecarias más bajas. Pero el problema de hacer un pago inicial bajo es que si los precios de la vivienda bajan, puede quedarse atascado en una situación en la que no puede vender o refinanciar.

Si tiene suficiente dinero en el banco, puede comprar su hipoteca, pero la mayoría de las personas que hacen pequeños pagos iniciales en sus casas no tienen reservas de efectivo.

La línea de fondo

Si bien la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar genuinamente de alto riesgo, como el ARM de solo interés, no más tiempo en el mercado, todavía hay muchas formas de terminar con una hipoteca pésima si se suscribe a un producto que no es adecuado para usted.