Kinnisvara ja ühisrahastus: uus tee investoritele
Kas kaks investeerimismeelt-üks vana ja üks uus-saavad üksteisega läbi ilma üksteist hulluks ajamata? See on põhiküsimus, mille püstitab ühisrahastamine kinnisvaraturul ja ühele vastatakse enamasti positiivselt. See kummaline paar ühisrahastust kinnisvaraga näib olevat paaritumas üsna kenasti ja annab investoritele uue võimaluse võimendus investeeringud ülemaailmsesse kinnisvaraturule.
Võtmekohad
- Kinnisvara ühisrahastus võimaldab arendajatel paluda mitmesuguseid potentsiaalseid investoreid, kasutades neid sotsiaalvõrgustikke tehnoloogiaplatvormidel.
- 2012. aasta JOBS -i seadusest tulenevad uued muudatused eeskirjades annavad suurema juurdepääsu kinnisvara ühisrahastamisele, võimaldades üksikisikutel suuremat juurdepääsu ulatuslikule USA kinnisvaraturule.
- Kinnisvara ühisrahastamisse investeerimise üks suurimaid eeliseid on see, et investorid saavad ühegi kinnisvara jaoks eraldada palju väiksemaid kapitali summasid, mõnikord kuni 500 või 1000 dollarit.
- Ühisrahastamisega investeerimise üks negatiivne külg on see, et enamiku nende projektide puhul peate olema akrediteeritud investor.
Enamasti jõukamatele investoritele (praegu)
Tõepoolest, kinnisvara ühisrahastamise sait iFonding hindab kombineeritud turu suuruseks üle 11 triljoni dollari! Hiljuti New Yorgis toimunud tööstuskonverentsil käsitles Flaster/Greenbergi arvuti jurist ja konverentsi moderaator Markley Roderick uusi määrusi, mis on seotud Alustage meie ettevõtte käivitamist (JOBS) 2012. aasta seadus. Need reeglid võimaldavad enamasti jõukaid investoreid (a netoväärtus miljon dollarit või rohkem), et saada ühisrahastuse kaudu otsene juurdepääs kinnisvaraturule või vastastikune laenamine (teiste investeerimisturgude hulgas).
Kuigi USA Väärtpaberite ja börside komisjon uurib võimalusi, kuidas võimaldada igasuguse sissetulekuga investoritel veebis kinnisvaraturule juurde pääseda, ütleb Roderick, et jõukamad investorid investeerivad juba ühisrahastamise saitidele nagu iFunding, Kinnisvara Mogul, CrowdStreetja Raha kogumine. "Kui ainult väike osa neist investeerib kinnisvarasse vaid väikese osa oma varast, on turg triljoneid dollareid," selgitab Roderick.
Kinnisvara ühisrahastus
Ühisrahastus kasutab sotsiaalvõrgustikke, nagu sõbrad, pere ja kolleegid, kes on omavahel seotud sotsiaalmeedia veebisaite nagu Facebook, Twitter ja LinkedIn, et saada teada uuest ärist ja meelitada ligi laia valikut üksikinvestoreid. Ühisrahastus võib potentsiaalselt laiendada potentsiaalsete investorite hulka, kellelt saab raha koguda väljaspool tavapärast insaiderite, omanike, sugulaste ja riskikapitalistid. Hiljutised seadusemuudatused selle kohta, kes saavad sel viisil kinnisvarasse investeerida ja kuidas, on avanud ukse suuremale ühisrahastamisele.
Kinnisvara tööstusrühmad ronivad juba ühisrahastuse vaguni pardale, viidates suhteliselt madala riskiga juurdepääsule USA kinnisvaraturule. “Ühisrahastus kinnisvara jaoks ei ole täiesti uus nähtus, ”tuletab ärikinnisvaraarenduse liit meile meelde 201. aasta sügisel tehtud avalduses; "Väljakule on tulnud palju mängijaid. Kuigi kõigil neil platvormidel on oma nišš ja strateegia, erineva tasemega minimaalne investeering, kõik on suunatud akrediteeritud investorid kes vastavad erinõuetele netoväärtuse ja/või aastasissetuleku kohta. Seevastu JOBS -i seaduse alusel ühisrahastamine avab valdkonna veel paljudele väiksematele investoritele. ”
Millised on investorite ühisrahastamise plussid ja miinused? Ühesõnaga taandub risk mõlemale poolele; täpsemalt, kui palju teavet investorid soovivad Internetis koguda. Aruande kohaselt saavad nii kinnisvaraarendajad kui ka investorid ühisrahastamise kaudu märkimisväärset rahalist tulu ja mõlemad suudavad oma riske hajutada.
Kinnisvara ühisrahastamise plussid ja miinused
Investorid saavad väikese rahasummaga juurdepääsu kinnisvaraturule.
Asuge otse tööle kinnisvaraarendajate ja -haldusega ning saate protsessis kaasa rääkida.
Saab valida, millistesse kinnisvaraprojektidesse nad soovivad oma raha investeerida.
Juurdepääs lugematutele projektidele, nii et valik pole probleem.
Väiksemad investeeringud igas projektis.
Peate praegu olema USA akrediteeritud investor.
Investeerimisrisk default (kinnisvaraarendajatelt) on ühisrahastuse puhul kõrgem võrreldes võrdõigusliku ja otsese kinnisvarainvesteeringute rahastamisega.
Puudus likviidsus, kuna puudub a järelturul, piirab investorite hõlpsat juurdepääsu müügivõimalustele.
Investeerimisriskid on samad mis iga kinnisvarainvestori puhul. Kui turg läheb lõunasse, kaotab investor tõenäoliselt raha.
Kuidas alustada?
Kinnisvara ühisrahastamise alustamiseks, Jillienne Helman, tegevjuht Realty Mogulis soovitab minna mõneks ajaks tegutseva ettevõtte juurde.
„Esiteks, töö ühisrahastusettevõttega, mis jääb ellu," ta ütleb. "See tähendab hästi kapitaliseeritud. Mind hirmutab see, et seal on ühisrahastusettevõtteid, mille eesotsas on kaks üliõpilast, kes on just lõpetanud kolledži ja kes pole ise suurtähtedega. ”
CrowdStreet.com kaasasutaja Darren Powderly ütleb, et tee oma hoolsuskohustus on kinnisvara jaoks olulisem kui muude investeeringute puhul, kuivõrd töötamine a ühisrahastusettevõte läheb. "Investori vaatenurgast tuleks hoolikalt uurida platvorme, millel nad investeerimisvõimalusi otsivad," ütleb Powderly. "Kõik platvormid pole loodud võrdseks ja mitmekordseks äriplaanid katsetatakse, et suurtähtedega selle areneva trendi kohta. ”
Powderly soovitab investoritel konkreetselt uurida ettevõtte asutajaid ja kõrgemat juhtkonda ühisrahastusplatvorm või ettevõte, et veenduda, et neil on suurepärane maine, mis põhineb eelneval äril kogemusi. „Usaldusväärse ja usaldusväärse platvormi haldamiseks on hädavajalikud valdkonna teadmised rahanduse, kinnisvara ja tehnoloogia valdkonnas,” lisab ta. "Investorid peaksid pöörduma suurepäraste platvormide poole kasutajatugi - mitte ainult raha kogumise ajal, vaid ka pärast tehingu sõlmimist täielikult rahastatud ja suletud. Hoolimata asjaolust, et mõnes töörežiimis on 50-pluss platvorme, on ruumis liidriteks tõusmas vaid pool tosinat. Investorid peaksid uurima mitut platvormi ja valima oma esikolmiku oma investeerimiseesmärkide ja eelistatud kasutajakogemuse põhjal. ”
Kui olete otsustanud sel viisil kinnisvarasse investeerida, on üks peamisi eeliseid see, et saate eraldada iga oma ühisrahastatud investeeringu jaoks väiksema kapitali. Leiate mitmeid erinevaid projekte, mis võivad nõuda vaid 500 või 1000 dollarit, muutes mitmekesistamise lihtsaks. Selle marsruudi läbimise teine eelis on see, et investeerimistasusid üldiselt ei võeta, erinevalt lisakuludest, mida peaksite maksma traditsiooniliste kinnisvarainvesteeringutega, näiteks sulgemiskulud või kinnisvaramaaklerite komisjonitasud.
Läbipaistvus on kriitiline
Powderly soovitab otsida ühisrahastusplatvorme ja sponsoreid, kes tunnistavad riske, pakkudes samas hariduspõhist lähenemisviisi riskijuhtimine. "Enamik kinnisvara ühisrahastusplatvorme lubab investeerida ainult SEC -i määratletud akrediteeritud investoritel," ütleb ta. "Akrediteeritud investoritel soovitatakse investeerida summasid, mis neile meeldivad, arvestades nende üldist investeerimisportfelli."
Teine näpunäide: investeerige ainult sponsorite pakkumistesse, keda usaldate, ja kes te olete kindlad, jälgib teie parimaid huve nii headel kui ka halbadel aegadel.
„Kui investor ei saa aru, kuidas tema raha kasutatakse, millised on investeeringu riskitegurid ja millised tegurid mõjutavad seda investeeringutasuvus, siis peaksid nad küsima nõu oma usaldusväärselt investeerimisnõustajalt või investeeringu edasi andma, ”lisab Powderly. "Valida on palju muude investeerimisvõimaluste vahel, nii et ärge kiirustage teadmatut investeerimisotsust tegema."
Professionaalne kinnisvara ühisrahastusplatvorm peaks pakkuma investoritele palju võimalusi pakkumise kohta suhelda, sealhulgas teha otse tutvustusi sponsor kinnisvara loendist.
Uus reguleeriv keskkond
Kinnisvarainvesteeringute ühisrahastamise käivitamise katalüsaator koos muude äriettevõtetega oli JOBS -i seaduse vastuvõtmine 2012. aastal. Kuni viimase ajani oli kinnisvarainvesteeringute reklaamimise ja investorite küsimise võimalus piiratud. Töökohtade seadus (II jaotis) muutis dramaatiliselt seda, kuidas olemasolevat kapitali saab investeerimiskapitali kaasata Reegel D eeskirjad, täpsemalt need reeglid, mis käsitlevad seda, kuidas ettevõtted saavad oma väärtpabereid pakkuda ja müüa, ilma et peaksid neid USA väärtpaberite ja börsikomisjonis (SEC) registreerima.
Minevikus, Reegel D, Reegel 506 piiras raha kogumise jõupingutusi, piirdudes konkreetselt ainult olemasolevatega suhteid ning takistades sponsoril või muul osapoolel avalikult neid erainvesteeringuid küsida või neid reklaamida võimalusi. Uus reegel 506 (c) võimaldab emitentidel, sponsoritel, sündikaatoritel ja muudel isikutel kapitali kaasata investoreid reklaamima neid erainvesteerimisvõimalusi teatud tingimustel akrediteeritud investoritele tingimused. See reegel jõustus septembrist. 23, 2013. Uus föderaalseadus kujutab endast suurt muutust sponsorite jaoks, kes koguvad raha kinnisvara omandamiseks või arendamiseks.Põhimõtteliselt annab II jaotis ühisrahastusettevõtetele sotsiaalse meedia ja Interneti kaudu rohelise tule otseturule suurele hulgale potentsiaalsetele investoritele. Samuti on see loonud investoritele uue vahendi, et pääseda hõlpsamini ligi otse kinnisvarasse investeerimise võimalustele.
Nagu Powderly märgib, on investoritel esmakordselt otsene juurdepääs privaatsele reaalsele valikule kinnisvarapakkumisi, mida nad saavad sirvida, uurida ja teha teadlikke investeerimisotsuseid võrgus.
Alumine rida
Ühisrahastus kinnisvaraturul tõotab tulla revolutsioon. See on alles tõusmas, kuid tõsiste investorite huvi on juba äratanud. Kuigi kinnisvara ühisrahastamine on oma olemuselt riskantne, võivad kinnisvarainvesteeringud aidata teie portfelli mitmekesistada ja pakkuda konkurentsivõimelist tulu. Pidage meeles, et esialgu peate endiselt olema Ameerika Ühendriikides akrediteeritud investor, kuid kuna see turg muutub populaarsemaks, loodetakse, et see muutub kättesaadavamaks ka keskmisele ameeriklasele.