Mis on maa rent?

Mis on maa rent?

Maa üürileping on leping, mille kohaselt on üürnikul lubatud arendada kinnisvara rentimine periood, mille järel maa ja kõik parandused antakse kinnistu omanikule üle.

Kuidas maa rent töötab

Maapealne rendileping näitab, et kui erand ei ole, kuuluvad parendused kinnistu omanikule loodud ja sätestab, et kõik rendiperioodi jooksul kantud maksud tasub üürnik. Kuna maa üürileping võimaldab üürileandjal pärast rendiperioodi lõppu kõik parandused ette võtta, mõisnik võib müüa kinnisvara kõrgema hinnaga. Maa rendilepinguid nimetatakse sageli ka maa rentimiseks, kuna üürileandjad rendivad maad ainult välja.

Kuigi neid kasutatakse peamiselt äripindadel, erinevad maa rendilepingud suuresti muud tüüpi rendilepingutest, näiteks kaubanduskompleksides ja büroohoonetes. Need muud rendilepingud ei määra tavaliselt rentnikku üksuse eest vastutama. Selle asemel võetakse neilt üürnikelt äritegevuse eest tasu. Maa üürimine hõlmab maa rentimist pikaajaliseks perioodiks-tavaliselt 50–99 aastaks-üürnikule, kes ehitab kinnistule hoone.

99-aastane üürileping on üldjuhul kinnisvara tüki pikim võimalik tähtaeg. Varem oli see tavaõiguse kohaselt pikim võimalik. 99-aastased rendilepingud on aga endiselt tavalised, kuid ei ole enam seadusest tulenevalt kõige pikemad.

Maa rendilepinguga määratakse kindlaks, kellele maa kuulub ja kellele hoone kuulub, ning kinnistu parendused. Paljud üürileandjad kasutavad maa rentimist planeerimispõhjustel oma vara omandiõiguse säilitamiseks, et seda vältida kapitalikasumning tulu teenimiseks ja tulu. Üldiselt võtavad üürnikud endale kõik kulud. See hõlmab ehitust, remonti, renoveerimist, täiustusi, makse, kindlustust ja kõiki kinnisvaraga seotud rahastamiskulusid.

Maa rendilepingu näide

Maa rendilepinguid kasutavad sageli frantsiisid ja suured kastikauplused, samuti muud äriüksused. Ettevõtte peakorter ostab tavaliselt maa ja võimaldab üürnikul/arendajal rajatist ehitada ja kasutada. On suur tõenäosus, et teie lähedal asuvat McDonaldsi, Starbucksi või Dunkin Donutsit seob maa üürileping.

2016. aasta juulis ostis New Yorgis asuv investeerimisühing AllianceBernstein BLDG Managementilt 99-aastase rendilepingu New Yorgi George Washingtoni hotellile 100,4 miljoni dollari väärtuses. BLDG ostis hotelli algselt, kui see 1994. aastal sulgeti. Kuigi hoonet kasutas Manhattanil asuv visuaalkunstikool üliõpilaskoduna, BLDG esitas 2016. aasta aprillis plaani taastada kinnisvara hotell, kus on restoran, baar ja maapind kauplustes. Majutusasutus tegutseb praegu New Yorgi Flatironi linnaosas butiikhotellina Freehand.

Mõned maa rendilepingu põhialused peaksid sisaldama järgmist:

• Üürilepingu tingimused
• Nii üürileandja kui ka üürniku õigused
• Rahastamise tingimused
• Kasutage sätteid
• Tasud
• Pealkirja kindlustus
• Vaikimisi

Allutatud vs. Allumatu maa rent

Maa rent üürnikke sageli finantseerivad parandusi võlgade võtmisega. Allutatud maa rendilepingu korral nõustub üürileandja kinnisvaraga seotud nõuete madalama prioriteediga juhuks, kui üürnik jätab paranduslaenu maksmata. Teisisõnu, allutatud maa üürileandja-üürileandja võimaldab sisuliselt kinnisvaralepingul tegutseda tagatisena, kui üürnik ei täida parendamisega seotud laenu. Seda tüüpi maa rendilepingu korral võib üürileandja üürniku makseviivituse korral võetud riski eest kokku leppida kõrgemate üürimaksete osas. Sellest võib kasu olla ka üürileandjale, sest hoone ehitamine tema maale suurendab tema vara väärtust.

Seevastu allumatu maa üürileping võimaldab üürileandjal säilitada kinnisvaraga seotud nõuete esmane prioriteet juhul, kui üürnik jätab paranduslaenu maksmata. Kuna laenuandja ei pruugi laenu maksmata jätmisel maa omandisse võtta, võivad laenuspetsialistid kõhkleda, et pikendamiseks hüpoteeklaenu pikendada. Kuigi üürileandja säilitab kinnisvara omandiõiguse, peavad nad tavaliselt üürnikult madalama üüri summa võtma.

Maa rendilepingu eelised ja puudused

Maa üürimine võib olla kasulik nii üürnikule kui ka üürileandjale.

Üürnike eelised

Maa üürileping võimaldab üürnikul ehitada kinnistule suurepärases asukohas, mida nad ise osta ei saanud. Sel põhjusel kasutavad suured kaupluseketid nagu Whole Foods ja Starbucks oma ettevõtte laienemisplaanides sageli maa rendilepingut.

Maa üürileping ei nõua ka üürnikult a sissemakse maa tagamiseks, nagu kinnisvara ostmine nõuaks. Seetõttu kaasatakse maa rendilepingu soetamisse vähem omakapitali, mis vabastab raha muuks otstarbeks ja parandab maa kasutamise tulu.

Kõik rendilepingu alusel makstavad üürid võivad olla osariigi ja föderaalse tulumaksu mahaarvatavad, mis tähendab üürniku üldise maksukoormuse vähenemist.

Üürileandja eelised

Maaomanik saab üürnikult ühtlase sissetuleku, säilitades samal ajal kinnisvara. Maa rendileping sisaldab tavaliselt eskaleerimisklausel mis tagab üüri ja väljatõstmisõiguste suurenemise, mis pakuvad kaitset üüri või muude kulude mittetäitmise korral.

Samuti on maksusääst maaomanikku kasutavale üürileandjale. Kui nad müüvad kinnisvara üürnikule otse, saavad nad müügist kasu. Seda tüüpi rendilepingut tehes väldivad nad kasumist teatamist. Kuid saadud üüril võib olla mõningaid maksumõjusid.

Sõltuvalt maa rendilepingu sätetest võib üürileandja säilitada ka teatava kontrolli vara üle, sealhulgas selle kasutamise ja selle arendamise üle. See tähendab, et üürileandja saab maa muudatused heaks kiita või tagasi lükata.

Üürniku puudused

Kuna üürileandjad võivad enne muudatuste tegemist nõuda luba, võib üürnik kinnisvara kasutamisel või arendamisel tekkida takistusi. Seetõttu võib üürniku jaoks olla rohkem piiranguid ja vähem paindlikkust.

Maa üürilepinguga seotud kulud võivad olla suuremad kui siis, kui üürnik ostaks kinnisvara otse. Üürihinnad, maksud, täiustused, lubamine ja kõik üürileandja heakskiidu ooteajad võivad kõik olla kulukad.

Üürileandja puudused

Üürileandjad, kes ei lisa rendile sobivaid sätteid ja klausleid, kaotavad kontrolli üürnike üle, kelle kinnisvara arendatakse. Sellepärast on alati oluline, et mõlemad pooled rendilepingud enne allkirjastamist üle vaataksid.

Sõltuvalt sellest, kus kinnisvara asub, võib maa üürilepingu kasutamine üürileandja jaoks maksumäära suurendada. Kuigi nad ei pruugi müügist kasu saada, loetakse üür tuluks. Seega maksustatakse üüri tavalise määraga, mis võib maksukoormust suurendada.