Väljavõtmise kohustuse määratlus

Mis on väljavõtmise kohustus?

Väljavõtmiskohustus on laenuandja kirjalik garantii lühiajalise laenu asendamiseks kindlal tulevikus, kui projekt on jõudnud teatud etappi.

Väljavõtmise kohustuse mõistmine

Väljavõtmiskohustus on ärikinnisvara arendamisel üsna tavaline. See tagab, et pank väljastab kinnisvarale hüpoteegi pärast ehituse või renoveerimise lõppu. Samuti tagab see, et pikaajaline kommertslaenuandja tasub end ära või võtab selle lühiajaliselt ära ehituslaen ja selle kogunenud intress.

Võetavad kohustused vähendavad ehituslaenu andjate riske ja võimaldavad arengut jätkata. Kinnisvaraarendajad laenavad tavaliselt lühiajalisi vahendeid (sildlaenud) oma projektide ehitamise eest tasumiseks.

Projektid võivad aga tööjõustreikide, töövõtjaprobleemide, keskkonnaprobleemide või paljude muude muutujate tõttu edasi lükata. Seistes silmitsi nende tagasilöökide kõrgemate kuludega, võib arendajal tekkida kiusatus projektist loobuda ja laenu maksehäire. Sellepärast nõuavad lühiajalised laenuandjad tavaliselt teise laenuandja, kellel see on, kohustust võtta välja nõustusid saama valmis projekti alaliseks hüpoteegiomanikuks, enne kui nad nõustuvad esitama laenu.

Väljavõtmiskohustustega töötamine

Väljavõtmiskohustus, mida nimetatakse ka väljavõtmislaenuks või väljavõtmislepinguks, annab ehitajale võimaluse laenata teatud summa raha teatud summa eest kokkulepitud intressimääraga (sageli seotud indeksiga) ajast. Leping sisaldab mõnda ettenägematud asjaolud nagu näiteks:

• Disaini ja materjalide kinnitamine
• Projekti valmimistähtaeg
• Minimaalne täituvus enne rahaliste vahendite vabastamist, võib -olla 60 protsenti
• Laenu alguskuupäeva pikendamise sätted viivituste korral

Kohustus on sageli maast laeni. Põrandast laeni tähendab, et projekti jaoks laenatakse konkreetne lõplik summa ja väiksemate summade puhul, kui ettenägematud kulud jäävad rahuldamata. Need ettenägematud vahendid püüavad kaitsta või hüvitada nii alalist laenuandjat kui ka esialgset lühiajalist laenuandjat probleemide korral. Toimimispõhimõte on see, et arendaja, mitte panga ülesanne on tagada projekti sujuv edasiliikumine. Pank püüab piirata oma kokkupuudet arendaja probleemidega.

Kohustuste puudulik rahastamine

Loomulikult ei taha ehituslaenuandja riskida sellega, et alaline laenuandja hoiab ettenägematute asjaolude tõttu raha tagasi, mis võib mõjutada ehituslaenu tagasimaksmist. Seega sisaldavad väljavõtmiskohustused ka puudujäägi rahastamise sätteid. Puudujäägne rahastamine või sildlaenud aitavad juhuks, kui mõni ettenägematutest asjaoludest tingib püsiva laenuandja osalise makse.

Näiteks kui uus kontoritorn ei ole rentinud piisavalt ühikuid, et täita väljavõtmise minimaalse täituvuse klausel kulukohustused, tagab puudujäägiga rahastamine, et ehituslaenuandja makstakse tagasi, kuigi lõplikku hüpoteeklaenu pole veel tehtud välja antud.