Mitä "markkinoiden lähestymistapa" tarkoittaa?

Mikä on markkinoiden lähestymistapa?

Markkinamenetelmä on menetelmä omaisuuden arvon määrittämiseksi vastaavien omaisuuserien myyntihinnan perusteella. Se on yksi kolmesta suositusta arvostusmenetelmästä yhdessä kustannuslähestymistapa ja diskontattu kassavirta-analyysi (DCF).

Arvostettavan omaisuuserän tyypistä riippumatta markkinamenetelmä tutkii vastaavien omaisuuserien viimeaikaista myyntiä ja tekee oikaisuja niiden välisiin eroihin. Esimerkiksi milloin kiinteistöjen arviointi, säätöjä voidaan tehdä esimerkiksi yksikön neliömetrin, rakennuksen iän ja sijainnin sekä sen mukavuuksien vuoksi.

Kuinka markkinamenetelmä toimii

Kuten nimestä voi päätellä, markkinoiden lähestymistapa pyrkii vastaamaan kysymykseen "mikä on käypä markkina -arvo tästä omaisuudesta? " Vastatakseen tähän kysymykseen arvioijan on kartoitettava viimeaikaiset tapahtumat, jotka liittyvät vastaaviin varoihin. Koska nämä omaisuuserät eivät todennäköisesti ole identtisiä arvostettavan kanssa, on tehtävä erilaisia ​​oikaisuja.

Joillakin markkinoilla, kuten asuinkiinteistöissä tai julkisesti noteerattuissa osakkeissa, on usein saatavilla runsaasti tietoja, mikä tekee markkinamallista suhteellisen helpon käyttää. Muilla markkinoilla, kuten yksityisten yritysten osakkeet tai vaihtoehtoisia investointeja kuten taidetta tai viiniä, voi olla melko vaikeaa löytää vastaavia liiketoimia.

Tilanteissa, joissa tietoja on saatavilla rajoitetusti, arvioijan on ehkä luotettava vaihtoehtoisiin menetelmiin, kuten kustannusmenetelmään tai diskontattuun kassavirta-analyysiin (DCF).

Markkinamallin ensisijaiset edut ovat se, että se perustuu julkisesti saatavilla oleviin tietoihin vastaavia liiketoimia. Sellaisena se voi vaatia vähemmän subjektiivisia oletuksia kuin vaihtoehtoiset lähestymistavat. Markkinamenetelmän ensisijainen haitta on se, että se voi olla epäkäytännöllinen tilanteissa, joissa vain vähän tai ei lainkaan vastaavia liiketoimia on olemassa, esimerkiksi yksityisen yrityksen tapauksessa, joka toimii markkinaraolla, jossa on vähän kilpailijoita.

Esimerkki markkinoiden lähestymistavasta

Esimerkkinä oletetaan, että olet markkinoilla ostamassa uutta asuntoa. Löydät listan asunnostasi haluamallasi alueella tarjoamalla 200 000 dollaria. Majoitusyksikkö on 1 makuuhuoneen ja 1 000 neliön kokoinen huoneisto, jossa on 1 kylpyhuone. Se on rakenteeltaan hyvässä kunnossa, mutta vaatii pieniä korjauksia. Vaikka se on toivottavalla alueella, sen näkymä on hämärtynyt eikä sillä ole omaa pesu- tai kuivauslaitetta.

Vaikka pidät asunnosta, sinusta tuntuu, että hinta on liian korkea. Koska asunto on ollut listalla yli kuukauden ajan, alat epäillä, että jos teet oikeudenmukaisen tarjouksen, myyjä saattaa hyväksyä sen, vaikka se olisi alle pyynnön hinnan.

Tätä varten päätät määrittää asunnon käyvän markkina -arvon etsimällä esimerkkejä samanlaisista saman asunnon asunnoista, jotka myytiin viime vuonna. Voit koota havaintosi taulukkoon seuraavasti:

Vertailukelpoiset tapahtumat
Tapahtuma 1	Tapahtuma 2	Tapahtuma 3	Tapahtuma 4	Tapahtuma 5
Hinta	$250,000	$175,000	$150,000	$315,000	$225,000
Neliön jalat	900	800	1,100	1,800	1,600
Hinta neliöjalkaa kohden (pyöristetty)	$275	$220	$135	$175	$140
Makuuhuoneet	2	2	1	2	2
Kylpyhuoneet	1	1	1	2	1
Näytä?	Joo	Joo	Ei	Joo	Ei
Pesukone ja kuivausrumpu sviitissä?	Joo	Ei	Joo	Ei	Ei
Korjaukset vaaditaan	Ei mitään	Ei mitään	Vähäinen	Ei mitään	Vähäinen

Tarkastelemalla näitä tuloksia, alat tehdä joitain yleisiä johtopäätöksiä. Aluksi näet, että asuntojen hinta SF: ää kohden vaihtelee 140–275 dollarin välillä korkeammilla hinnoilla kuuluu niille, joilla on enemmän makuuhuoneita ja kylpyhuoneita, parempia näkymiä, kodinkoneita ja joita ei tarvita kunnostustöitä.

Sitä vastoin asunto, jonka haluat ostaa, on hinnoiteltu 200 dollaria per SF ja sillä on vähemmän näitä ominaisuuksia kuin jopa pöydän halvin huoneisto. Tämä näyttää oikeuttavan intuitiosi, jonka mukaan asunto on ylihinnoiteltu.

Näiden tietojen perusteella päätät tehdä 150 000 dollarin tarjouksen.

Myyjä hyväksyy tarjouksesi.