Kiinteistöjen selvitysmenettelylain (RESPA) määritelmä

Mikä on kiinteistöjen selvitysmenettelylaki (RESPA)?

Kongressi hyväksyi RESPA -lain (Real Estate Settlement Procedures Act) vuonna 1975 tarjotakseen asunnonostajille ja myyjille täydelliset selvitykset selvityskustannuksista. RESPA otettiin käyttöön myös poistamaan väärinkäytökset kiinteistöjen selvitysprosessissa, kieltämään takaiskut ja rajoittamaan sulkutilien käyttöä. RESPA on liittovaltion laki, jota nyt säännellään Kuluttajan rahoituksen suojelutoimisto (CFPB).

Kiinteistöjen selvitysmenettelylain (RESPA) ymmärtäminen

Alun perin kongressin vuonna 1974 hyväksymä RESPA tuli voimaan 20. kesäkuuta 1975. Useat muutokset ja muutokset ovat vaikuttaneet RESPAan vuosien varrella. Täytäntöönpano kuului alun perin Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD). Vuoden 2011 jälkeen CFPB otti nämä tehtävät vastaan ​​Dodd-Frank Wall Streetin uudistuksen ja kuluttajansuojalainsäädännön vuoksi.

RESPA on alusta alkaen säännellyt asuntolainoja, jotka on liitetty yhden tai neljän perheen asuntoihin. RESPA: n tavoitteena on kouluttaa lainanottajia selvityskustannuksistaan ​​ja poistaa takaiskutavat ja siirtomaksut, jotka voivat nostaa kiinnityksen saamisen kustannuksia. RESPAn kattamat lainatyypit sisältävät suurimman osan ostolainoista, oletuksista, jälleenrahoituksista, kiinteistöjen parannuslainoista ja pääomalainat.

RESPA edellyttää, että lainanantajat, asuntolainavälittäjät tai asuntolainojen ylläpitäjät paljastavat lainanottajille kaikki tiedot kiinteistökaupasta. Tietojen julkistamisen tulisi sisältää selvityspalvelut, asiaankuuluvat kuluttajansuojalait ja kaikki muut tiedot, jotka liittyvät kiinteistöjen selvitysprosessin kustannuksiin. Sulkemisen tarjoajien ja muiden selvitysprosessiin liittyvien osapuolten väliset liikesuhteet olisi myös ilmoitettava lainanottajalle.

RESPA kieltää tietyt käytännöt, kuten potkut, viittaukset ja ansaitsemattomat maksut. Se myös säätelee panttitilien käyttöä - esimerkiksi kieltämällä lainanhoitajia vaatimasta liian suuria pantitilejä - ja rajoittaa myyjiä valtuuttamasta vakuutusyhtiöitä.

RESPA -rikkomusten täytäntöönpanomenettelyt

Kantajalla on enintään vuosi aikaa nostaa kanne sellaisten rikkomusten täytäntöönpanemiseksi, joissa takapotkuja tai muuta epäasiallista käyttäytymistä tapahtui sovintoprosessin aikana.

Jos lainanottajalla on valitus lainanhoitajalleen, hänen on noudatettava tiettyjä vaiheita ennen kuin kanne voidaan nostaa. Lainanottajan on otettava kirjallisesti yhteyttä lainanhoitajaan ja kerrottava lainan luonne. Palveluntarjoajan on vastattava lainanottajan valitukseen kirjallisesti 20 työpäivän kuluessa valituksen vastaanottamisesta. Palvelimella on 60 arkipäivää aikaa korjata ongelma tai perustella tilin nykyisen tilan pätevyys. Lainanottajien tulee jatkaa vaadittujen maksujen suorittamista, kunnes ongelma on ratkaistu.

Kantajalla on korkeintaan kolme vuotta aikaa nostaa kanne tiettyjen sopimattomuuksien vuoksi lainanhoitajaansa vastaan. Mikä tahansa näistä kanteista voidaan nostaa missä tahansa liittovaltion käräjäoikeudessa, jos tuomioistuin on joko alueella, jossa kiinteistö sijaitsee, tai jos se on alueella, jossa RESPA -rikkomus tapahtui.

Kiinteistöjen selvitysmenettelylain (RESPA) kritiikki

RESPAn kriitikot sanovat, että joitakin väärinkäytöksiä, joita laki on suunniteltu poistamaan, esiintyy edelleen, mukaan lukien takapotkut. Yksi esimerkki tästä on lainanantajat, jotka tarjoavat sidosvakuutuksia vakuutusyhtiöille, joiden kanssa he työskentelevät. (Sidosvakuutusyhtiö on suuremman yrityksen kokonaan omistama tytäryhtiö, jonka tehtävänä on kirjoittaa vakuutukset emoyritykselle eikä myöskään vakuuta muita yrityksiä.)

Kriitikot sanovat, että tämä on pohjimmiltaan takaiskumekanismi, koska asiakkaat yleensä haluavat käyttää palveluntarjoajia, jotka ovat jo liittyneet niihin lainanantaja tai kiinteistönvälittäjä (vaikka asiakkaiden on allekirjoitettava asiakirjat, joissa sanotaan olevansa vapaita valitsemaan haluamansa palveluntarjoaja kohteeseen).

Näiden arvostelujen vuoksi RESPAan on tehty monia yrityksiä. Yksi ehdotus sisältää sen mahdollisuuden poistamisen, että asiakkaat voivat valita minkä tahansa palveluntarjoajan kullekin palvelulle. Sen sijaan olisi järjestelmä, jossa palvelut yhdistetään, mutta kiinteistönvälittäjä tai lainanantaja on vastuussa kaikkien muiden kustannusten maksamisesta suoraan. Tämän järjestelmän etuna on, että lainanantajat (joilla on aina enemmän ostovoimaa) joutuisivat etsimään kaikkien kiinteistöjen selvityspalvelujen halvimmat hinnat.

RESPA: n usein kysytyt kysymykset

Ketä RESPA suojaa?

RESPA on tarkoitettu suojaamaan kuluttajia, jotka haluavat saada asuntolainaa. RESPA ei kuitenkaan suojaa lainatyyppejä. Kiinteistövakuudelliset lainat liike- tai maatalouskäyttöön eivät kuulu RESPAn piiriin.

Mitä tietoja RESPA edellyttää julkistamista?

RESPA edellyttää, että lainanottajat saavat erilaisia ​​tietoja eri aikoina. Ensinnäkin lainanantajan tai asuntolainavälittäjän on annettava sinulle arvio kokonaissopimusten kokonaiskustannuksista, jotka sinun on todennäköisesti maksettava. (Tämä arvio on vilpitön arvio; todelliset kustannukset voivat kuitenkin vaihdella.) Lainanantajan tai asuntolainavälittäjän on myös annettava kirjallinen ilmoitus, kun haet lainaa tai seuraavien kolmen arkipäivän kuluessa, jos he odottavat, että joku muu perii asuntolainasi maksut (kutsutaan myös huollon a lainata).

Tarvittaessa lainanantajasi tai asuntolainasi välittäjän on toimitettava sidosyrityksiä koskeva järjestely. Tämä paljastus osoittaa, että lainanantaja, kiinteistönvälittäjä tai muut sovintoosi osallistujat ovat viitanneet sinut tytäryhtiöön selvityspalvelua varten. (Tytäryhtiö on yritys, jota yhteinen emoyritys valvoo.) Yksi työpäivä ennen lainan maksamista sinulla on oikeus tarkistaa HUD-1-selvitys. HUD-1-sovinto sisältää yksityiskohtaisen luettelon kaikista kulut ja luotot ostajalle ja myyjälle kulutusluottotyyppitapahtumassa.

Miksi RESPA hyväksyttiin?

RESPA hyväksyttiin osana pyrkimystä rajoittaa panttitilien käyttöä ja kieltää kiinteistöalan väärinkäytökset, kuten takapotkut ja lähetysmaksut.