Miten pääomanparannukset voivat pehmentää veropurua

Mikä on pääomanparannus?

Pääomankorotus on pysyvän rakennemuutoksen lisääminen tai kiinteistön jonkin osan palauttaminen, mikä joko lisää kiinteistön kokonaisarvoa, pidentää sen hyödyllinen elämä, tai mukauttaa sitä uusiin käyttötarkoituksiin. Yksilöt, yritykset ja kaupungit voivat tehdä pääomankorotuksia omistamaansa kiinteistöön. Pääomanparannuksille annetaan usein suotuisa verokohtelu, ja ne voidaan vapauttaa myyntiverosta tietyillä lainkäyttöalueilla.

Yritys- tai yritysrahoituksessa tämä prosessi on samanlainen kuin sijoitukset investoinnit (CAPEX).

Miten pääomanparannus toimii

Pääomankorotukset nostavat tyypillisesti kiinteistön markkina -arvoa, mutta voivat myös laajentaa hyödykkeen hyödyllisyyttä sen nykyisen tilan ulkopuolelle. Verohallinnon mukaan (IRS), jotta sitä voidaan pitää pääomankorotuksena, sen on kestettävä yli vuosi sen valmistumisen jälkeen ja oltava luonteeltaan kestävä tai pysyvä. Vaikka pääomankorotuksen laajuus voi vaihdella, sekä yksittäisten asuntojen omistajat että suuret kiinteistöjen omistajat tekevät pääomankorotuksia.

IRS -julkaisu 523 esitetään pääoman parantamisen virallinen määritelmä. Esimerkkejä asuinalueiden parannuksista ovat makuuhuoneen, kylpyhuoneen tai kannen lisääminen tai kunnostaminen. Muita IRS: n hyväksymiä hankkeita ovat uusien sisäänrakennettujen laitteiden lisääminen, seinästä seinään ulottuvat matot tai lattia tai parannukset kodin ulkoasuun, kuten katon, sivuraiteiden tai myrskyikkunoiden vaihtaminen. Kiinteän uima -altaan tai ajotien asentaminen voi myös olla pätevä pääoman parannus.

IRS kuitenkin erottaa pääoman parannuksen ja normaalista kulumisesta johtuvan korjauksen tai vaihdon. Jos esimerkiksi jääkaappisi rikkoutuu usean vuoden käytön jälkeen tai jos putki vuotaa, nämä korjaukset eivät ole pääomankorotuksia. Kuitenkin, jos henkilön aurinkopaneelit ja työkaluvarasto hänen omaisuuttaan varten, jotka molemmat kiinnitetään kiinteään kiinteistöön, niitä pidetään kodin pääomankorotuksina. Esimerkki yrityspohjaisesta pääomankorotuksesta olisi uuden LVI-järjestelmän asentaminen tai amerikkalaisten vammaislain käyttöönotto (ADA) saavutettavat ominaisuudet olemassa olevaan rakennukseen.

Samoin uuden julkisen puiston perustamista keskustan alueelle pidettäisiin myös kaupungin pääoman parannuksena. Näissä skenaarioissa uudet lisäykset tekisivät vastaavista kiinteistöistä arvokkaampia, niitä pidettäisiin pysyvinä lisäyksinä ja niiden poistaminen aiheuttaisi aineellista haittaa omaisuudelle.

Erityistä huomioitavaa

Kustannusperusta

The kustannusten perusteella on omaisuuden alkuperäinen hinta. IRS asettaa erityisiä standardeja parannukselle, jotta sitä voidaan pitää kustannusperusteisena korotuksena. Ensisijainen huolenaihe on, että sen on oltava paikalla, kun kiinteistö myydään. Pääomankorotuksen on myös oltava osa kiinteistöä - tai se on kiinnitettävä kiinteästi kiinteistöön omaisuus - että sen poistaminen aiheuttaisi merkittävää vahinkoa tai alentaisi omaisuuden arvoa itse.

Korjauksia tai huoltoa ei voida sisällyttää kiinteistön kustannusperusteeseen. Kuitenkin korjaukset, jotka ovat osa suurempaa hanketta, kuten kodin kaikkien ikkunoiden vaihtaminen, katsotaan pääomankorotuksiksi. Remontit, jotka ovat välttämättömiä kodin pitämiseksi hyvässä kunnossa, eivät sisälly hintaan, jos ne eivät tuota lisäarvoa omaisuudelle. Esimerkkejä tällaisista epäedullisista korjauksista IRS: n mukaan ovat seinien maalaus, vuotojen korjaaminen tai rikkoutuneiden laitteistojen vaihtaminen.

Pääomavoitot

Kodin parantamisen lisäksi pääoman parantaminen - IRS: n mukaan - lisää rakenteen kustannusperustaa. Toisin sanoen parannuksista aiheutuneet kulut lisätään summaan, jonka omistaja on maksanut kiinteistön ostamisesta tai rakentamisesta. Kustannusperustan lisääminen puolestaan ​​pienentää verotettavaa kokoa myyntivoitto kiinteistön myynnissä.

Kiinteistöjen myyntivoitot käyttäytyvät eri tavalla kuin muut myyntivoitot. Vuodesta 2019 lähtien asunnon omistajilla on oikeus a vapautus pääomatuloista mahdollisesta voitosta perusasunnon myynnistä jopa 250 000 dollariin asti, jos hän on naimaton, ja 500 000 dollariin, jos hän on naimisissa ja hakee yhdessä. Tällä poikkeuksella on yksi tärkeä varoitus. Asunnonomistajan on täytynyt asua kiinteistössä vähintään kaksi viimeistä viittä vuotta ennen myyntiä.

Lisäksi jos voitto on merkittävästi suurempi kuin edellä luetellut summat, pääomankorotusten vaikutus kustannusperusteeseen voi olla merkittävä. Monet tekijät voivat saada veronmaksajan rikkomaan 250/500 dollarin myyntivoitot. Näitä ovat esimerkiksi se, jos omistajat hankkivat kiinteistön vuosikymmeniä sitten ja jos paikalliset kiinteistöjen arvot ovat nousseet dramaattisesti oston jälkeen.

Paikalliset poikkeukset

New Yorkin osavaltion vuokrasäännökset sisältävät varauksen nimeltä Major Capital Improvements (MCI) -ohjelma. 1970 -luvulta lähtien se mahdollistaa vuokranantajien nostaa vuokravakioituja tai -kontrollittuja rakennusten vuokria jopa 6% vuosittain, jotta voidaan kattaa näiden rakenteiden pääomankorotukset. LVI -järjestelmän päivitys, uudet hissit, päivitetyt yhteiset tilat ja muut parannukset otetaan huomioon MCI: ssä.

Helmikuussa 2019 kaksi osavaltion lainsäätäjää esitti ohjelman poistamista koskevan lakiesityksen, lataaminen on rakennusten omistajien liian helppoa väärinkäyttää ohjelmaa. Väärinkäyttö tulee, kun nämä häikäilemättömät vuokranantajat esittävät liian suuret tai teeskennellyt kuluvaatimukset. Mahdollisia petoksia lukuun ottamatta MCI -ohjelma on luonnostaan ​​epäoikeudenmukainen, väittävät jotkut kriitikot. Nämä kriitikot väittävät, että pääoman parantaminen on vuokranantajalle kertaluonteinen kulu, mutta vuokrankorotus on vuokralaisen jatkuva kulu.

Esimerkkejä pääomanparannuksista

Oletetaan esimerkiksi, että henkilö ostaa kodin 650 000 dollarilla ja käyttää 50 000 dollaria keittiön kunnostamiseen ja kylpyhuoneen lisäämiseen. Monissa tapauksissa myyntiveroa ei tarvitse maksaa urakoitsijoille tästä työstä, koska se on pätevä pääoman parannus.

Asunnon kustannusperuste kasvaa myös 650 000 dollarista 700 000 dollariin. Kymmenen vuoden omistamisen ja kodissa asumisen jälkeen asunnonomistaja, joka on sinkku ja pitää veroja sellaisenaan, myy kiinteistön hintaan 975 000 dollaria. Jos pääomankorotuksia ei olisi tehty, myyntivoiton verotettava määrä olisi yleensä 75 000 dollaria (975 000 dollarin myyntihinta - 650 000 dollarin ostohinta - 250 000 dollarin myyntivoittojen poissulkeminen). Koska pääomankorotus lisäsi kustannusperustetta 50 000 dollarilla, myyntivoiton verotettava määrä olisi vain 25 000 dollaria (975 000 dollaria - (650 000 dollaria + 50 000 dollaria) - 250 000 dollaria = 25 000 dollaria).