Kiinteistöt eläketuloille: Mitä tietää

Jos kohtaat eläkkeelle ja sinulla ei ole tarvittavia varoja, harkitse sijoittamista Kiinteistöt.

Totta, se ei ole omaisuus, joka tulee ensimmäisenä mieleen. Mutta tulo -omaisuus "voi olla tärkeä silta eläkkeelle niille, joilla ei ole tarpeeksi eläkkeelle siirtymistä perinteisessä mielessä ", sanoo Jeff Camarda, kiinteistösijoittaja ja toimitusjohtaja Jacksonville, Fla Camardan rikkausneuvojay Ryhmä.

Koska kiinteistö on sellainen tehottomat markkinat, on mahdollista löytää mahtavia tarjouksia, joilla on erittäin korkea sijoitetun pääoman tuotto, Camarda sanoo. Ja jos pystyt hoitaa omaisuutta itse, voit kerätä enemmän tuloja. Jos ostat oikean kiinteistön oikeaan hintaan ja oikeilla ehdoilla, hän sanoo, että vuokra -asunto voi tuottaa huomattavasti enemmän tuloja kuin perinteinen passiivisia investointeja.

Kuinka paljon rahaa tarvitset?

Jos aiot rahoittaa ostoksesi a kiinnitys, sinun on ryhdyttävä toimiin ennen eläkkeelle siirtymistä, sanoo kiinteistövälittäjä Janice Leis, joka palvelee Philadelphian ja Etelä-Floridan johtavia asuinalueita.

Asuntolainojen suuntaviivat edellyttävät tyypillisesti hakijoiden työllistämistä ja vähintään kahden vuoden vakituista työkokemusta samassa ammatissa. Lainanantajat vaativat myös huomattavia ennakkomaksu, yleensä 30% tai enemmän, jos ostaja ei asu kiinteistössä, sanoo John Walters LeWalt Consulting Groupesta Pietarissa Floridassa.

Jos sinulla ei ole rahaa näin suuren käsirahasi suorittamiseen, harkitse käyttämistäsi IRA varoja. Kaikki pääoman kasvu ja vuokratuotoista saadut tulot kasvavat IRA: n verotuksessa, Walters sanoo. Kiinteistön ostaminen varoilla a Roth IRA, josta olet jo maksanut veroja, kaikki tulosi ja oma pääomasi voivat kasvaa verottomasti.(Lisätietoja, katso "IRA: n käyttäminen kiinteistön ostamiseen.")

Muista toistuvat kulut

Kun olet selvittänyt, miten aiot ostaa kiinteistön, sinun on mietittävä, miten kattat toistuvat kulut. Asunnon omistaminen tulon omaisuutta on kuin omistaa pääasuinpaikka koska asuntolainan ulkopuolella on muuttuvia kuluja, sanoo Rob Albertson, kiinteistönvälittäjä Realty Austinissa Austinissa, Texasissa. Pienille kohteille (kuten vuotavat hanat) ja suurille kohteille (kuten uudelle katolle) on ylläpitokustannuksia.

Älä unohda markkinointikustannuksia ja tulonmenetyksiä avoimien työpaikkojen ja vuokralaisten vaihdon aikana. Albertson sanoo tekijän olevan korkeintaan 92% käyttöaste laskelmissasi, myös kuumilla vuokrausmarkkinoilla. Ole varovainen arvioidesi menoja ja tuloja.

Veroetuja ja -velkoja

Myös veroetuja ja -velkoja on otettava huomioon. Walters toteaa, että yksi vuokra -asuntoon liittyvistä tärkeimmistä eduista on kyky lunastaa a poistojen vähennys liittovaltion tuloveroilmoituksessa.

Poistot vähentää kiinteistön arvon joka vuosi likimääräiseen kulumiseen; se myös alentaa verolaskuasi joka vuosi, kun vaatit sen. Se kuitenkin myös alentaa kustannusten perusteella, mikä tarkoittaa, että voit maksaa enemmän veroja, jos myyt kiinteistön voitolla.

Keskustele ensin suunnitelmien taloudellisesta toteutettavuudesta a CPA, kiinteistölakimies ja vakuutusasiamies nähdäkseen paljonko kaikki maksaa, Leis sanoo.

Valitse sijainti

Halvan ostaminen ei auta sinua saamaan sijoituksellesi tuottoa, jos et löydä vuokralaisia, jotka haluavat vuokrata kiinteistön, toteaa Jenny Usaj, Usaj Realty -yhtiön välittäjä ja omistaja Denverissä, Coloradossa.

"Vaikka hinta on korkeampi paremmilla alueilla, kiinteistön markkinointiaika lyhenee ja aika, joka saattaa jäädä tyhjäksi", hän sanoo. Jos et ole varma, mistä vuokra -asuntoja löytää, aloita lähellä keskustaa tai yliopistokampusta. Vuokra -asunnot seuraavat usein työmahdollisuuksia.

On myös tärkeää katsoa naapurustoa ja ostaa kiinteistö, joka heijastaa alueen nykyistä väestörakennetta, Usaj sanoo. "Onko alueella asuttuja yksin asuvia aikuisia tai perheitä? Onko yhden tai kolmen makuuhuoneen asunto houkuttelevampi lähellä oleville vuokralaisille? Varo jälleen, ettet hyppää markkinoiden parhaan tarjouksen kohdalle. Varmista, että kiinteistö houkuttelee alueen elämäntapaa. "

Mitä ansaitset?

"Haluat ansaita vähintään 8% vuokraan sijoitetusta pääomasta ilman kuluja", sanoo John Graves, itsenäisen RIA, toimittaja Eläkepäiväkirja ja kirjoittaja 7%: n ratkaisu: Voit ansaita mukavan eläkkeen. Kustannukset sisältävät asuntolainan, verot, vakuutukset, ylläpidon, 10% kiinteistön hallinnointimaksuja 10% vajaakäyttöaste korvaus.

Jos sijoitat kiinteistöön 100 000 dollaria, haluat ansaita a nettotulot 8 000 dollaria vuodessa, hän sanoo. 8%: n taustalla on se, että se kompensoi sinulle riskin ja suhteellisen epälikviditeetti sijoituksestasi. Jos sinä tai puolisosi voitte työskennellä kiinteistössä tekemällä korjauksia ja kunnossapitoa tai hallinnoimalla kiinteistöä, kustannukset laskevat ja tulot kasvavat lopulta, hän sanoo.

Mahdollisia ongelmia

Sijoituskiinteistöjen omistajat voivat kohdata useita ongelmia, kuten vuokralaisia, jotka eivät maksa, liiallisia ylläpitokustannuksia, ja vaikeuksia löytää vuokralaisia, sanoo kiinteistövälittäjä ja Coronan Homefinding Centerin omistaja Cameron Novak, Kalifornia

Työskenteleminen hyvämaineisen kiinteistönvälittäjän kanssa viittauksilla löytääksesi sijoitusomaisuus on myös tärkeää, hän sanoo. Monet kunnat asettavat tiukkoja tarkastusmääräyksiä ja maksuja vuokranantajille, jotka haluavat muuttaa omistajan asuntoja vuokraukseen, sanoo John Braun, kiinteistölakimies Young Goodman Brownin kanssa Minneapolisissa ja kokenut kiinteistö sijoittaja.

Potentiaalisten sijoittajien tulisi tutkia nämä asiat ennen ostamista. Heidän tulisi myös olla tietoisia siitä kotitalouden poikkeukset ei koske sijoituskiinteistöjä, mikä voi tarkoittaa korkeampaa kiinteistövero laskut.

Vuokra -asunto ei ole täysin passiivinen sijoitus. "Asunto-omaisuuden omistaminen ei ole handsfree-asia", Albertson sanoo. "Jos et halua hoitaa omaisuutta tai et voi, kuten asut poissa kaupungista, katsot 8–10% bruttovuokrastasi menee rahastoyhtiölle vuokran keräämisen ja korjaamisen kattamiseksi pyynnöt."

Lisäksi tulevien vuokranantajien tulisi arvioida omaa luonnettaan ennen kuin he siirtyvät kiinteistönomistukseen, koska työ sisältää erilaisia ​​persoonallisuuksia.

Lopuksi on tärkeää valita oikea vuokralainen. Perusteellinen seulonta on ratkaisevan tärkeää, Albertson sanoo. "Tämä on henkilö, jolle uskot eläkeomaisuutesi, joten sinun on parempi olla varma, ettet valmistaudu katastrofiin tai lukuisiin päänsärkyihin."