2/28 Säädettävä korko (2/28 ARM) Määritelmä

Mikä on 2/28 säädettävä korko (2/28 ARM)?

2/28 säädettävä korko (2/28 ARM) on eräänlainen 30 vuoden asuntolaina, jolla on alkuperäinen kahden vuoden kiinteä korko. Tämän kahden vuoden jakson jälkeen korko vaihtelee indeksikorko plus a marginaali.

Alkuperäinen teaser -korko on tyypillisesti alle tavanomaisten asuntolainojen keskikoron, mutta säädettävä korko voi myöhemmin nousta merkittävästi. Koska pankit eivät ansaitse paljon rahaa alkuperäisestä teaser -korosta, 2/28 ARM: ään sisältyy mojova ennakkomaksut kahden ensimmäisen vuoden aikana.

2/28 Säädettävän koron kiinnitykset

2/28 ARM: istä tuli suosittuja 2000 -luvun alun kiinteistöbuumin aikana, kun hinnat nousivat

perinteinen asuntolaina maksut ovat monien ostajien ulottumattomissa. Esimerkiksi 300 000 dollarin perinteinen 30 vuoden asuntolaina maksaisi 1 610 dollaria kuukausittain. Mutta 2/28 ARM, jonka alkuperäinen teaser -korko on 3%, vaatisi vain 1265 dollarin kuukausimaksut.

Muita ARM -rakenteita on olemassa, kuten 5/1, 5/5 ja 5/6 ARMia, jossa on viiden vuoden johdantokausi, jota seuraa koronmuutos viiden vuoden tai puolen vuoden välein. Erityisesti 15/15 ARM: ää mukautetaan kerran 15 vuoden kuluttua ja pysyvät sitten kiinteänä lainan loppuosan ajan. Vähemmän yleisiä ovat 2/28 ja 3/27 ARMit. Ensimmäisessä tapauksessa kiinteää korkoa sovelletaan vain ensimmäiset kaksi vuotta ja sen jälkeen 28 vuoden säädettävää korkoa; jälkimmäisen kanssa kiinteä korko on kolme vuotta, ja muutoksia tehdään seuraavien 27 vuoden aikana. Näissä tapauksissa korot muuttuvat puolivuosittain.

2/28 ARM: n mahdolliset sudenkuopat

Säädettävän koron 2/28 mahdollinen saalis 22 on, että kahden vuoden kuluttua korkoa muutetaan kuuden kuukauden välein, tyypillisesti ylöspäin, ARM-marginaalilla, joka ylittää indeksin koron, kuten Lontoon pankkien välinen korko (LIBOR). 2/28 ARM-laitteissa on joitakin sisäänrakennettuja turvaominaisuuksia, kuten a elinikäinen korkokatto ja rajat sille, kuinka paljon korko voi nousta tai laskea jokaisen jakson aikana. Mutta jopa korkit, asunnonomistajat voivat kohdata leukaa pudottavia maksupiikkejä epävakailla markkinoilla.

Yllä olevassa esimerkissä 300 000 dollarin 30 vuoden 3% ARM 2/28 -lainassa, jos kahden vuoden kuluttua LIBOR on 2,7 ja marginaali 1,5, korko nousee 4,2 prosenttia, yhteensä 7,2 prosenttiin. Tämä 7,2 prosentin korko voi olla selvästi nykyisten tavanomaisten asuntolainojen korkoja korkeampi. Asunnon omistajan kuukausimaksu nousee yli yön yli 60%ja on 2036 dollaria.

Monet asunnonomistajat eivät nousukauden aikana ymmärtäneet, kuinka näennäisesti pieni koronkorotus voi lisätä dramaattisesti kuukausimaksua. Ja jopa ne, jotka olivat täysin tietoisia riskeistä, pitivät 2/28 ARM: ää lyhytaikaisena rahoitusvälineenä. Ajatuksena oli hyödyntää matala teaser -korko ja jälleenrahoittaa kahden vuoden kuluttua joko tavanomaiseen asuntolainaan tai, jos heidän luottonsa ei ollut tarpeeksi hyvä, uuteen säädettävään kiinnitykseen. Ja kun otetaan huomioon kiinteistöjen hinnat, nostavat velkaa edelleen. Tämä oli monille järkevää, koska lainanottajan asunto -omaisuus nousi nopeasti.

Ongelma tuli mukana markkinoiden romahdus vuonna 2008. Kodin arvot romahtivat. Monet 2/28 ARM: n omistajat huomasivat, etteivät ne pysty jälleenrahoittamaan, suorittamaan maksujaan tai myymään kotinsa lainan arvoon. Lainojen sulkeminen aiheutti tiukempia lainaehtoja. Nykyään pankit arvioivat tarkemmin lainanottajan kykyä suorittaa säädettävän koron maksuja.