Kuinka käyttää tulolähestymistapaa Value Kiinteistöt

Mikä on tulomenetelmä?

Tulomenetelmä, jota joskus kutsutaan tulojen aktivointimenetelmäksi, on eräänlainen kiinteistö arviointimenetelmä, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida kiinteistön arvon kiinteistön tulojen perusteella tuottaa. Sitä käytetään ottamalla kerätyn vuokran nettotuotot (NOI) ja jakamalla se pääomitusaste.

Tulomenetelmän toiminta

Tulomenetelmää käytetään tyypillisesti tuloja tuottaviin kiinteistöihin, ja se on yksi kolmesta suositusta lähestymistavasta kiinteistöjen arviointiin. Muut ovat kustannuslähestymistapa ja vertailumenetelmä. Kiinteistöarvojen tulomenetelmä on samanlainen kuin rahoituksen diskontattu kassavirta (DCF). Tulomenetelmä alentaa vuokrien tulevan arvon pääomitusasteella.

Käyttäessään tulomenetelmää vuokra -asunnon ostamiseen sijoittaja ottaa huomioon tulojen määrän ja muut tekijät sen määrittämiseksi, kuinka paljon kiinteistö voi myydä nykyisissä markkinaolosuhteissa. Sen lisäksi, että lainanantaja päättää, voiko sijoittaja hyötyä vuokra -asunnosta, hän haluaa tietää sen mahdollisen riskin

takaisinmaksu jos se antaa kiinnityksen sijoittajalle.

Erityisiä huomioita

Kun sijoittaja käyttää vuokra -asunnon tulomenetelmää, hänen on myös otettava huomioon kiinteistön kunto. Mahdolliset suuret korjaukset, jotka saattavat olla tarpeen, voivat merkittävästi leikata tulevia voittoja.

Lisäksi sijoittajan tulisi miettiä, kuinka tehokkaasti kiinteistö toimii. Vuokranantaja voi esimerkiksi antaa vuokralaisille vuokrialennuksia vastineeksi pihatöiden tai muiden tehtävien suorittamisesta. Ehkä tietyt vuokralaiset kohtaavat taloudellisia vaikeuksia, joiden pitäisi kääntyä lähikuukausina, eikä vuokranantaja halua häätää heitä. Jos vuokra peritään enintään nykyistä kulut, sijoittaja ei todennäköisesti osta omaisuutta.

Sijoittajan on myös selvitettävä, kuinka monta yksikköä on keskimäärin tyhjä kerrallaan. Täyden vuokran saaminen kaikilta yksiköiltä vaikuttaa sijoittajan tuloihin kiinteistöstä. Tämä on erityisen tärkeää, jos kiinteistö tarvitsee suurta korjausta ja monet asunnot ovat tyhjiä - mikä viittaa alhaiseen käyttöasteeseen. Jos yksiköitä ei täytetä säännöllisesti, vuokra peritään vähemmän kuin se voisi olla, eikä kiinteistön ostaminen ole sijoittajan edun mukaista.

Esimerkki tulomenetelmästä

Tulomenetelmässä sijoittaja käyttää vertailukelpoisten markkinoiden myyntiä pääomakoron valitsemiseen. Esimerkiksi arvioidessaan neljän yksikön kerrostaloa tietyssä läänissä sijoittaja tarkastelee saman maakunnan vastaavien kiinteistöjen viimeaikaisia ​​myyntihintoja. Pääomitusasteen laskemisen jälkeen sijoittaja voi jakaa vuokrakiinteistön NOI: n kyseisellä korolla. Esimerkiksi kiinteistö, jonka nettotuotto (NOI) on 700 000 dollaria ja valittu pääomakanta 8%, on arvoltaan 8,75 miljoonaa dollaria.