Real Estate Investment Trust (REIT) -määritelmä

Mikä on Real Estate Investment Trust (REIT)?

Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on yritys, joka omistaa, käyttää tai rahoittaa tuloja tuottavaa kiinteistöä. Sijoitusrahastojen mallina valmistetut REITit yhdistävät lukuisten sijoittajien pääoman. Tämän ansiosta yksittäiset sijoittajat voivat ansaita osinkoja kiinteistösijoituksista ilman, että heidän tarvitsee ostaa, hallinnoida tai rahoittaa kiinteistöjä itse.

Kuinka REIT -toiminnot toimivat

Kongressi perusti REIT: t vuonna 1960 muutoksena sikarin valmisteveron laajennukseen. Säännöksen mukaan sijoittajat voivat ostaa kaupallisia osakkeita kiinteistösalkut- jotain, mikä oli aiemmin vain varakkaiden henkilöiden ja suurten rahoituksen välittäjien saatavilla.

REIT -salkun kiinteistöihin voi kuulua asuntokomplekseja, palvelinkeskuksia, terveydenhuoltolaitoksia, hotelleja ja infrastruktuuria kuitukaapelit, solutornit ja energiaputket-toimistorakennukset, vähittäiskauppakeskukset, itsevarastointi, puutavara ja varastot.

Yleensä REITit ovat erikoistuneet tiettyyn kiinteistösektoriin. Monipuoliset ja erikoisrakenteiset REIT -yhtiöt voivat kuitenkin pitää salkussaan erityyppisiä kiinteistöjä, kuten REIT, joka koostuu sekä toimisto- että liikekiinteistöistä.

Monet REIT: t ovat julkisesti kaupankäynnin kohteena suurissa arvopaperipörsseissä, ja sijoittajat voivat ostaa ja myydä niitä kuten osakkeita koko kaupankäyntijakson ajan.Nämä REIT -kaupat käyvät tyypillisesti huomattavia määriä, ja niitä pidetään erittäin likvideinä välineinä.

Mikä on REIT?

Useimmilla REIT -yhtiöillä on yksinkertainen liiketoimintamalli: REIT vuokraa tilaa ja kerää kiinteistöjen vuokrat ja jakaa sitten tulot osinkoina osakkeenomistajille. Asuntolainat eivät omista kiinteistöjä, vaan rahoittavat kiinteistöjä. Nämä REIT: t ansaitsevat tuloja sijoitustensa koroista.

Vastaanottaja kelpaa REITiksi, yrityksen on noudatettava tiettyjä Internal Revenue Code (IRC) -määräyksiä. Näitä vaatimuksia ovat ensisijaisesti omistaa tuloja tuottava kiinteistö pitkällä aikavälillä ja jakaa tulot osakkeenomistajille. Yrityksen on täytettävä seuraavat vaatimukset REIT -luokituksen saamiseksi:

• Sijoita vähintään 75% kokonaisvaroista kiinteistöihin, käteiseen tai Yhdysvaltain valtiovarainministeriöön
• Johda vähintään 75% bruttotuloista vuokroista, kiinteistöjä rahoittavien asuntolainojen koroista tai kiinteistöjen myynnistä
• Maksa vuosittain vähintään 90% verotettavasta tulosta osakkeenomistajien osinkoina
• Ole yhteisö, joka on veronalainen yhtiö
• Hallinnoi johtokunta tai johtokunta
• Olla vähintään 100 osakkeenomistajaa sen ensimmäisen toimintavuoden jälkeen 
• Yli 50% osakkeista on enintään viiden henkilön hallussa

REIT -tyyppit

REIT -tyyppiä on kolme:

• Pääomaosakkeet. Useimmat REIT-yhtiöt ovat osake-REIT-yhtiöitä, jotka omistavat ja hallinnoivat tuloja tuottavaa kiinteistöä. Liikevaihto syntyy pääasiassa vuokrilla (ei kiinteistöjen jälleenmyynnillä).
• Asuntolainojen palautukset. Asuntolainat lainaavat rahaa kiinteistöjen omistajille ja ylläpitäjille joko suoraan kiinnityksillä ja lainoilla tai välillisesti hankkimalla kiinnitysvakuudelliset arvopaperit. Heidän tulonsa ovat pääasiassa nettokorkomarginaali- asuntolainojen ansaitsemien korkojen ja näiden lainojen rahoituskustannusten välinen ero. Tämä malli tekee niistä mahdollisesti herkkiä koronkorotuksille.
• Hybridireitit. Nämä REIT: t käyttävät sekä osake- että asuntolainojen sijoitusstrategioita. 

REIT -tyyppi	Omistukset
Pääoma	Omistaa ja käyttää tuloja tuottavaa kiinteistöä
Kiinnitys	Pitää kiinnityksiä kiinteistöihin
Hybridi	Omistaa kiinteistöjä ja pitää asuntolainoja

REIT -yhtiöt voidaan luokitella edelleen sen perusteella, miten niiden osakkeet ostetaan ja pidetään:

• Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REITit. Julkisesti noteerattujen REIT -osakkeiden osakkeet noteerataan kansallisessa arvopaperipörssissä, jossa yksittäiset sijoittajat ostavat ja myyvät niitä. Niitä säätelee Yhdysvaltain arvopaperimarkkinakomissio (SEC).
• Julkiset kaupankäynnin ulkopuoliset REITit. Nämä REITit on myös rekisteröity SEC: ssä, mutta ne eivät käy kauppaa kansallisissa arvopaperipörsseissä. Tämän seurauksena ne ovat vähemmän likvidejä kuin julkisesti noteeratut REITit. Silti ne ovat yleensä vakaampia, koska ne eivät altistu markkinoiden heilahteluille.
• Yksityiset REITit. Näitä REIT -yhtiöitä ei ole rekisteröity SEC: ssä, eivätkä ne käy kauppaa kansallisissa arvopaperipörsseissä. Yleensä yksityisiä REIT -tuotteita voidaan myydä vain institutionaalisille sijoittajille.

Kuinka sijoittaa REIT: iin

Voit sijoittaa julkisesti noteerattuihin REIT -arvoihin REIT -sijoitusrahastot ja REIT-pörssilistatut rahastot (ETF)-ostamalla osakkeita välittäjän kautta. Voit ostaa kaupankäynnin ulkopuolisen REIT: n osakkeita välittäjän tai taloudellisen neuvonantajan kautta, joka osallistuu kaupankäynnin ulkopuoliseen REIT: n tarjoukseen.

REIT: t sisältyvät myös yhä useampaan etuuspohjainen ja maksupohjainen investointisuunnitelmat. Arviolta 87 miljoonaa yhdysvaltalaista sijoittajaa omistaa REIT: iä eläkesäästöjen ja muiden sijoitusrahastojen kautta Nareit, Washingtonissa toimiva REIT-tutkimusyhtiö.

Yhdysvalloissa on yli 225 julkisesti kaupankäynnin kohteena olevaa REIT: ää, mikä tarkoittaa, että sinulla on tehtävä läksyjä ennen kuin päätät, minkä REIT: n ostaa.Muista ottaa huomioon REIT: n johtoryhmä ja saavutukset - ja selvittää, kuinka heille maksetaan korvauksia. Jos kyseessä on suoritusperusteinen korvaus, he todennäköisesti tekevät töitä valitakseen oikeat investoinnit ja valitakseen parhaat strategiat.

Tietenkin on myös hyvä tarkastella lukuja, kuten odotettua osakekohtaisen tuloksen kasvua ja nykyisiä osinkotuottoja. Erityisen hyödyllinen mittari on REIT operatiiviset varat (FFO), joka lasketaan lisäämällä tulokseen poistot ja vähentämällä myyntivoitot.

REIT -sijoittamisen hyvät ja huonot puolet

REIT-yhtiöillä voi olla tärkeä osa sijoitussalkkua, koska ne voivat tarjota vahvan, vakaan vuotuisen osingon ja mahdollisuuden pitkän aikavälin pääoman vahvistumiseen. REIT: n kokonaistuottokehitys viimeisten 20 vuoden aikana on ylittänyt S&P 500 -indeksin, muut indeksit ja inflaation.Kuten kaikilla investoinneilla, myös REIT: llä on etunsa ja haittansa.

Plussapuolena on se, että REIT -tuotteita on helppo ostaa ja myydä, kuten useimmat kaupat julkisissa pörsseissä - ominaisuus, joka lievittää joitakin kiinteistön perinteisiä haittoja. Suorituskyvyn kannalta REIT: t tarjoavat houkuttelevia riskeihin mukautettuja tuottoja ja vakaan kassavirran. Myös kiinteistön läsnäolo voi olla hyvä salkulle, koska se tarjoaa hajautusta ja osinkoon perustuvia tuloja-ja osingot ovat usein korkeampia kuin voit saavuttaa muilla sijoituksilla.

Huono puoli on, että REIT: t eivät tarjoa paljon pääoman arvon nousun kannalta. Osana rakennettaan niiden on maksettava 90% tuloista takaisin sijoittajille.Joten vain 10% verotettavasta tulosta voidaan sijoittaa takaisin REITiin uusien omistusten ostamiseksi. Muita negatiivisia puolia on se, että REIT -osinkoja verotetaan säännöllisinä tuloina, ja joillakin REIT -yhtiöillä on korkeat hallinnointi- ja transaktiomaksut.

REIT Petos

Arvopaperipörssi- ja pörssikomissio (SEC) suosittelee, että sijoittajien tulee olla varovaisia ​​kenenkään kanssa, joka yrittää myydä REIT -tuotteita, joita ei ole rekisteröity SEC: lle. Se neuvoo, että "Voit tarkistaa sekä julkisesti kaupankäynnin kohteena olevien että kaupankäynnin ulkopuolisten REIT-rekisterien rekisteröinnin SEC: n EDGAR -järjestelmä. Voit myös käyttää EDGARia REITin vuosikertomusten ja neljännesvuosittaisten raporttien sekä tarjousesitteen tarkastamiseen. "

On myös hyvä tarkistaa REITiä suositteleva välittäjä tai sijoitusneuvoja. SEC: llä on ilmainen hakutyökalu jonka avulla voit tarkistaa, onko sijoitusammattilainen lisensoitu ja rekisteröity.

Todellinen maailma Esimerkki REITistä

Toinen huomio REIT: iä valittaessa on tarkastella kiinteistömarkkinoiden kuumia sektoreita. Mihin kukoistaviin talouden sektoreihin yleensä voidaan päästä kiinteistön avulla? Esimerkiksi terveydenhuolto on yksi nopeimmin kasvavista teollisuudenaloista Yhdysvalloissa-erityisesti lääketieteellisten rakennusten, avohoitokeskusten, vanhustenhoitopalvelujen ja eläkeyhteisöjen kasvussa.

Useat REITit keskittyvät tähän alaan. Healthpeak Properties - aiemmin HCP - on yksi esimerkki. 22. heinäkuuta 2020 sen markkina -arvo oli lähes 14,4 miljardia dollaria, ja noin 5 miljoonaa osaketta vaihdettiin päivittäin.Sen salkku keskittyy kolmeen omaisuusluokkaan: biotieteelliset tilat, lääkäriasemat ja senioriasuminen.